Financement de notre projet

Bonjour,

Nous avons le projet d acheter une vieille bâtisse et d en faire une maison d'hôtes en Haute Garonne.
Nous en sommes qu au début de notre projet, mais une question me préoccupe un peu : est ce qu il est possible d obtenir un pret bancaire pour notre projet, cad prêt achat maison plus éventuel travaux et aménagement? Est ce envisageable ou non? Je fais appel à vos experiences
Merci d avance

Bonjour et bienvenue,

Sur le principe, je ne vois pas ce qui empêcherait un prêt bancaire : vous achetez une maison, vous avez des travaux à faire, vous n'avez pas le cash, la banque vous prête. Que du très classique..
Après évidement, un banquier ne prête pas à n'importe qui, pour n'importe quoi, n'importe comment.....(je ne parle pas de vous spécialement..). Tout dépend de votre apport, du montant de l'achat, du montant des travaux..... et si vous voulez faire une maison d'hôtes, de l'étude de marché que vous aurez bien pris le soin de faire avant toute chose.

Salut Elodie!
Pour faire simple et pragmatique, je sors de chez mon banquier qui me connais depuis 8 ans d'activité.... aujourd'hui acheter un bien via emprunt pour faire activité de chambre d’hôtes plus un seul banquier va se mouiller, y-a tout plein d'affaires a vendre et le marché est pas loin d’être saturé....
là dessus je ne dis pas qu'un bon business plan avec de solides compétences et de nombreux atouts pour le projet ne trouvera pas d'écho ...mais cela prendra beaucoup de temps....Il faut nous en dire plus si tu souhaites une "expertise". Selon GDF... seuls 8% propriétaires de chambres d'hôtes déclarent pouvoir vivre de leur activité a titre de revenu unique...  steph

Bonjour Elodie
J'ai été dans ce cas là (et justement en Haute-Garonne). Le banquier regardera ton projet comme un projet de création d'entreprise lambda. Tu dois donc justifier ton projet en :
- faisant une étude de marché sérieuse
- justifier d'un apport personnel
- faire un dossier digne de ce nom (dans mon cas 80 pages)
- justifier de compétences pour réussir dans cette activité
- être très persuasifs vis à vis du banquier (dans mon cas, 10 demandes, 8 refus, 2 acceptés)
Et tout ça m'a pris un an et demi sans faire de travaux
Bon courage

elodie31 a écrit:

Bonjour,

Nous avons le projet d acheter une vieille bâtisse et d en faire une maison d'hôtes en Haute Garonne.
...

Bonjour Elodie,

Ferez-vous les travaux vous mêmes ou demanderez vous à une entreprise de les faire? Souhaitez vous en vivre ou souhaitez vous un complément de revenu voir seulement une aide au remboursement des emprunts? je vous donnerai mon opinion ensuite bien que nous n'ayons que des gites.

 

Merci pour vos réponses,

Nous rechechons une vieille matisse à renover pour partie par nous-mêmes, tout ce qui est petits travaux et le gros sera surement fait par des pro.
Les chambres d hotes seraient l activite principale de madame, donc les revenus qu on pourrait éventuellement en retirer serait en complement du salaire de mr.

Les banquiers sont très frileux ur le financement de certaines activités, comme la restauration et les CH, car beaucoup de personnes inexpérimentées se lancent la fleur au fusil et contrairement aux success stories qu'on nous montre à la télé, beaucoup cessent leur activité car pas assez de rentabilité, trop de travail, manque d'intimité et de vie de famille...
J'ai demandé un emprunt pour mes yourtes, qui représentait 15% de la somme totale, ma banque m'a accordé un prêt travaux pour ma maison, moins cher qu'un emprunt pro et plus sûr pour eux.

elodie31 a écrit:

Merci pour vos réponses,
Nous rechechons une vieille matisse à renover pour partie par nous-mêmes, tout ce qui est petits travaux et le gros sera surement fait par des pro.
Les chambres d hotes seraient l activite principale de madame, donc les revenus qu on pourrait éventuellement en retirer serait en complement du salaire de mr.

Si vous recherchez en banlieue toulousaine (jusqu'à 20-30 kms), prévoyez un gros paquet de pognon !! Il y a 4 ans, j'avais étudié le problème. Les prix de l'immobilier n'ont pas évolué, la situation est peut-être différente maintenant.
Pour faire vos recherches, pensez à regarder ce que propose la SAFER en plus des agences immobilières.

Pour être TRÈS généraliste: depuis 4 ans, les prêts bancaires sont accordés avec parcimonie et énormément de précautions

En revanche, en fonction de ta banque, ton ancienneté, ton apport personnel, les banquiers peuvent déjà vous donner une première estimation du montant auquel vous pourriez prétendre. Ceci vous donnera une base pour vos recherches. Pas la peine de lorgner sur les biens à 500k€ si vous ne pouvez finalement acheter qu'une maison à 200k€ hein :)

Ce qui rassure les banques:
1. Le montant de votre apport personnel
2. Votre taux d'endettement actuel, et celui in fine
3. Les réserves qui serviront à combler les trous pendant la montée en puissance de l'activité
4. Le montant des travaux sur présentation de devis -> très difficiles à obtenir, nombreux sont les artisans qui ne répondent pas quand on est en phase projet

Vouivre a écrit:

Pour être TRÈS généraliste: depuis 4 ans, les prêts bancaires sont accordés avec parcimonie et énormément de précautions

Il y a du vrai et du faux.
Vrai car les banquiers se méfient des doux rêveurs qui croient qu'avoir des CH, c'est faire un max de thunes avec un minimum d'effort. (d'ailleurs, tu n'en parles pas mais sais-tu que tu vas rentrer dans le monde des gens qui travaillent plus pour gagner moins ?)
Faux car contrairement à un financement d'entreprise où il n'y a rien à récupérer en cas de faillite, dans notre cas, il y a hypothèque sur la baraque. Le financement est donc moins risqué

Je suis consciente de la charge de travaille que reprensente une CH et ça ne me fait pas peur, je suis une bosseuse, ce qui me fait plus peur c'est de ne pas pouvoir concretiser ce projet, mais bon faut rester positif et y croire

erreur 408 time out

C'est ce que j'expliquais dans mn précédent post avec diplomatie (j'ai suivi des cours): se lancer dans un projet de CH sans apport perso, sans connaissance du coin, sans expérience professionnelle,.... c'est courir au désastre.

J'ai aussi des clients qui "veulent faire comme moi".... dont 1 grosse mollassonne avec 3 gamins en bas âge... je lui ai donc décrit une journée-type en été afin de lui faire comprendre que c'était totalement incompatible avec son projet de vie perso (et son caractère mou).

Quant au prêt, le banquier est sûr de récupérer la maison... mais si au départ c'est une ruine, il va rechigner, car si la rénovation est bâclée, la maison n'aura pas pris suffisamment de valeur pour qu'il rentre dans ses frais.

Je parle en général, pas du cas d'Elodie, qui a peut-être des atouts pour cette activité (expérience du tourisme, du commercial, du marketing, de la création de sites internet, un réseau local,...)

Elodie, ne crois pas que nous sommes des méchants teigneux. Tout ça, c'est pour te sensibiliser au fait que se lancer dans une aventure comme ça, c'est un parcours semé d'embuches et il faut toutes les surmonter les unes après les autres.
Quand j'ai démarré mon projet, il y a 4 ans, je n'ai rencontré que des gens qui m'ont dit "ça ne marchera jamais". Certains l'ont dit par connerie mais d'autres ont mis le doigt sur des erreurs que je commettais et m'ont permis de retourner dans le droit chemin.
Une critique est souvent constructive. Notre but n'est pas de te "casser" mais de te faire prendre conscience des impasses dans lesquelles tu risques d'aller.
Nous ne te proposerons pas de solutions, ce sera à toi de les trouver car toi seule connait ton projet, tes compétences et tes capacités financières.

Si tu ne connais pas le monde des CH et des gîtes, un bouquin de l'APCE m'a aidé à mieux connaître ce secteur.

Bonjour,

Je tiens d 'abord à vous remercier de vos réponses, je prends en compte vos remarques qui sont trés constructives et nous aident à y voir plus clair dans notre projet.
J'accepte également la critique, en effet celle-ci est toujours constructive mais je tiens à préciser qu'on en est au tout début de notre projet et il n'est pas venu comme ça un matin : ah tiens pourquoi pas créer une maison d'hôtes, c'est un concept sympa!!!! C'est un projet bien réfléchi que l'on souhaite voir aboutir.
Certes nous avons 27 ans tous les deux, mais faut-il avoir plus de 40 ans pour faire CH? je ne pense pas que ce soit lié à l'âge mais plutôt à un état d'esprit, une façon de vivre...
L 'expérience pro n'est pas forcément une donnée à prendre en compte à mon avis! Faut-il avoir de l'expérience pro pour ouvrir une CH? Une personne ayant travaillé dans le milieu de l'hebergement autres que CH ouvrant une CH a-t-elle réellement plus de chance que cela marche plutôt qu'une personne ayant travaillé dans un autre secteur? Je pense plutôt que ça depend beaucoup des qualités de la personne, de son relationnel, de son sens de l'organisation (que l'on acquiert je vous l'accord peut-être en travaillant dans l'hebergement ou la restauration, mais néanmoins cela fait ou non parti de ce que nous sommes)
Après nous avons un travail tous les deux, donc ce projet ce n'est pas juste pour occuper madame qui reste à la maison! et en l'occurence oui mon mari est ingénieur, certes pas chez Airbus et pas encore en 3500€ en début de carrière mais une paie raisonnable, donc ca devrait ravir un peu le banquier :)
En ce qui concerne l'étude de marché, je suis actuellement en train de la mener donc on verra bien où cela nous menera...et pour le montage financier et la partie commercialisation on a qqs compétences dans ce domaine donc ca devrait aller.
On sait qu'en ce lançant dans son projet, on va rencontrer des difficultés, des épreuves à surmonter...mais la vie est ainsi faite et on les surmontra l'une après l'autre, et on se lancera réellement dans ce projet s'il y a une réelle opportunité.
Merci à vous pour vos messages.

Une véritable réflexion, deux salaires, la jeunesse et on le sent à la lecture une volonté de fer mais une certaine retenue dans les propos : à mon sens, c'est déjà presque gagné.

 Moi, je pense que vous arriverez, je comprends en lisant tes messages, qu'il y a une grande réflexion, de l'étude de budgets, de la jeunesse certes, mais une grosse envie de bosser et de réussir.
Moi, je dis vive la jeunesse, c'est le moment de bosser à fond, car à 20 30 et 50 ou 60 ans on ne peut faire la même chose. Evidemment que vous aurez des montagnes ou des grands vallons à surmonter, mais quand on bosse pour soi on sait aussi pour qui on bosse, alors retroussez vos manches et bon vent à votre projet. 

je rebondis (non, il n'est pas ventripotent) sur R2D2: la reprise d'une activité n'est pas à écarter dans l'étude du marché et le business plan.
Si les prix d'achat sont parfois effrayants, il faut comparer une création avec des points financiers non négligeables:
- Coût des travaux (en restauration, on prend les plus hauts devis et on ajoute 20%  )
- Durée des travaux: pendant tout ce temps, pas de rentrée. Si travaux en plusieurs phases (Chambre 1 & 2 dans la phase 1 puis chambre 2 l'année suivante... et ainsi de suite) le CA max ne sera pas atteint avant plusieurs années, la charge de travail (CH + travaux) peut devenir lourde et l'épuisement physique et moral arrive plus vite qu'on ne le croit (même à 27 ans)
- Démarrage de l'activité: le temps de se faire connaître (en local et sur le web), la montée en puissance pour atteindre l'objectif croisière -> il faut des réserves financières pour combler les vides
- Bilans comptables existants: ça rassure aussi les banques, mais surtout vous, histoire de savoir où vous allez mettre les pieds. A noter que si le vendeur vous explique que ses bilans ne reflètent pas le CA réel, mais uniquement le "déclaré", "ça rapporte beaucoup plus en vrai" -> ne garder que les chiffres du bilan, en les minorant d'au moins 15% pour retirer une partie de la clientèle d'habitués qui risque de disparaître, le temps que vous créiez (@Charles: subjonctif présent) la votre sur les premières années d'exploitation.

elodie31 a écrit:

et il n'est pas venu comme ça un matin : ah tiens pourquoi pas créer une maison d'hôtes, c'est un concept sympa!!!!

on a vu tellement de personnes arriver sur ce forum dans cet état d'esprit qu'il est vrai qu'on est parfois un peu "négatifs" .... mais comme le dit Charles, cela n'a pas l'air d'être votre cas..

elodie31 a écrit:

Certes nous avons 27 ans tous les deux, mais faut-il avoir plus de 40 ans pour faire CH? je ne pense pas que ce soit lié à l'âge mais plutôt à un état d'esprit, une façon de vivre...

 tout à fait, l'age n'a rien à voir. il est simplement vrai qu'avec l'age, on a parfois plus de moyens financiers qu'au tout début d'une vie professionnelle

elodie31 a écrit:

L 'expérience pro n'est pas forcément une donnée à prendre en compte à mon avis! Faut-il avoir de l'expérience pro pour ouvrir une CH? Une personne ayant travaillé dans le milieu de l'hebergement autres que CH ouvrant une CH a-t-elle réellement plus de chance que cela marche plutôt qu'une personne ayant travaillé dans un autre secteur?

Je pense plutôt que ça depend beaucoup des qualités de la personne, de son relationnel, de son sens de l'organisation  (que l'on acquiert je vous l'accord peut-être en travaillant dans l'hebergement ou la restauration, mais néanmoins cela fait ou non parti de ce que nous sommes)

les compétences dans le domaine (surtout si tu veux faire table d'hôtes) ça aide, mais c'est loin d'être un critère obligatoire.. j'étais ingénieur avant de gérer des gîtes ça m'a surtout aider pour internet, mais pas pour le reste

elodie31 a écrit:

On sait qu'en ce lançant dans son projet, on va rencontrer des difficultés, des épreuves à surmonter...mais la vie est ainsi faite et on les surmontra l'une après l'autre, et on se lancera réellement dans ce projet s'il y a une réelle opportunité.

Heureusement qu'il n'y a pas que des difficultés, mais aussi beaucoup de bonheur...[/quote]

Vla une réponse qui me plait bien !  
Comme quoi sur ce forum de pro  nous avons rapidement pointé le doigt là ou il fallait ! 
( c'est quelque fois, de tenir le mauvais rôle, je culpabilise mais tu a bien pris cela et c'est un bon signe !)
Alors fonce, avance sur ce projet et n’hésite pas a poser les questions  ... Courage "la force est en toi"

"A noter que si le vendeur vous explique que ses bilans ne reflètent pas le CA réel, mais uniquement le "déclaré", "ça rapporte beaucoup plus en vrai" -> ne garder que les chiffres du bilan........"
??? cela veut dire quoi ???   tu peut nous donner plus d'explications stp  ??? Ah bon ?    

SKo² a écrit:

"A noter que si le vendeur vous explique que ses bilans ne reflètent pas le CA réel, mais uniquement le "déclaré", "ça rapporte beaucoup plus en vrai" -> ne garder que les chiffres du bilan........"
??? cela veut dire quoi ???   tu peut nous donner plus d'explications stp  ??? Ah bon ?    

Difficile à croire, il faut se baser sur du réel et pas sur des mots. Le banquier se basera uniquement sur le bilan.