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 Caractère professionnel location meublé

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Fab Sab



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MessageSujet: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 14:18

Bonjour à tous,  

Notre projet est encore en cours et évolue avec son lot d'interrogations...

Il s'agirait d'exploiter 4 chambres d'hôtes et un meublé de tourisme, en complément de notre activité principale (salariés), le tout dans notre résidence principale (RDC : partie privative, 1er étage : CH, 2ème étage : meublé). Donc pour les CH, pendant certains week-end et congés. Bien sûr, en fonction de la réussite, le but à terme est d'augmenter les périodes de location et changer d'orientation professionnelle (je ne rentre pas dans les détails, ce serait trop long...)...

D'après les informations trouvées sur les sites officiels des administrations :
- La location de meublé de tourisme revêt un caractère professionnel si le CA annuel dépasse 23000 euros (entre autre).
- Pour l'activité de CH, le seuil professionnel est défini par le revenu imposable qui est de 13% du plafond de la sécurité sociale, soit 5268 euros donc un CA annuel de 18165 euros.

1 - Ces seuils sont-ils cumulatifs pour un ménage, notamment si mon épouse se déclare en gestionnaire du meublé de tourisme et moi-même en gestionnaire de CH, soit 2 entités distinctes ?

2 - Nous devrions faire l'acquisition définitive de la maison fin février / début mars prochain et effectuer bien sûr des travaux en utilisant un crédit.
Tout d’abord, est-ce possible pour les impôts, de les déclarer en choisissant le régime dit de bénéfice réel sachant que le crédit porte sur notre résidence principale, que les travaux portent également sur la partie privative et que les intérêts d’emprunts ne pourront donc pas être distingués ?
Si oui, est-ce réellement plus intéressant ?

3 - La CFE est-elle dû dans cette configuration ? (tout se passe dans la résidence principale)

Merci d'avance pour vos réponses !!  merci

Bien cordialement.

Fabrice et Sabrina
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 17:23

Je ne peux pas t'aider, je suis nulle  Embarassed mais nous avons des pointures qui sauront certainement te guider  
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 17:59

Fab Sab a écrit:
D'après les informations trouvées sur les sites officiels des administrations :
- La location de meublé de tourisme revêt un caractère professionnel si le CA annuel dépasse 23000 euros (entre autre).
je en te réponds que sur cela, car pour le reste, je ne sais pas..

Et ça c'est faux...Nous avons 4 meublés de tourisme et donc nous faisons plus de 23k€/an de CA (heureusement !!). je parle bien de CA... et nous sommes loueur en meublés NON professionnels.
Dans tous les cas, il faut que les revenus de la location représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal

Extrait de "https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition"

"Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

les 23000 € concernent les cotisations sociales et on parle de recettes (mais le terme reste mal défini dans le cas précis)
"À compter de 2017, les personnes exerçant une activité de location meublée touristique (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°).

En outre, les loueurs de chambres d'hôtes qui retirent de cette activité un revenu imposable supérieur à 5 100 € en 2017 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 7°)."

Le lien ci-dessus donne pas mal d'infos
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Fab Sab



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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 19:08

France a écrit:
Fab Sab a écrit:
D'après les informations trouvées sur les sites officiels des administrations :
- La location de meublé de tourisme revêt un caractère professionnel si le CA annuel dépasse 23000 euros (entre autre).
je en te réponds que sur cela, car pour le reste, je ne sais pas..

Et ça c'est faux...Nous avons 4 meublés de tourisme et donc nous faisons plus de 23k€/an de CA (heureusement !!). je parle bien de CA... et nous sommes loueur en meublés NON professionnels.
Dans tous les cas, il faut que les revenus de la location représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal


Coucou France, merci

Merci pour ta réponse qui nous met une claque parce qu'on avait pas compris ça comme ça.
On va regarder ça en détail et on reviendra vers toi si tu veux bien si on a d'autres questions...

Exclamation

Fabrice et Sabrina
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 20:22


Mieux vaut se prendre une claque par France que par le Fisc..ça fait moins mal.
J'ai un pote ici il vient de se prendre +40 000 €uro d'Urssaf et 15 000 de TVA ...pour un dépassement de seuil d'a peine plus de 10 000€ et hop rattrapage sur 3 ans !!!
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isabelle
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Ven 8 Fév 2019 - 20:49

scrat a écrit:

Mieux vaut se prendre une claque par France que par le Fisc..ça fait moins mal.    
J'ai un pote ici il vient de se prendre +40 000 €uro d'Urssaf et 15 000 de TVA ...pour un dépassement de seuil d'a peine plus de 10 000€ et hop rattrapage sur 3 ans !!!

ho Shocked affraid ça fait mal....................

a peine plus de 10 000€ sur 1 année ?
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Fab Sab



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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 14:53

France a écrit:


Nous avons 4 meublés de tourisme et donc nous faisons plus de 23k€/an de CA (heureusement !!). je parle bien de CA... et nous sommes loueur en meublés NON professionnels.
Dans tous les cas, il faut que les revenus de la location représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal


Bonjour France,

Je reviens sur ce que tu as écrit ci-dessus en réponse à mon post de l'autre fois. Attention, c'est long mais... courage !!   number1

Après un certain nombre de recherches, j'ai réuni pas mal de textes réglementaires et en faisant le lien entre eux, j'ai constaté ceci : le BOI relatif au champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité de location meublé (dont voici le lien : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html) reprend effectivement les 3 conditions cumulatives suivantes au point II, rubrique 40 :
   
  "l’activité de location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
        - un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
         - les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
         - ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et
          commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à
          l'article 62 du CGI."


A noté qu'une décision du conseil constitutionnel supprime cette condition d’inscription au RCS à partir du 08/02/2018... Bon, passons...

Par contre, il y a une petite remarque en dessous de ce paragraphe qui précise que "Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l'exercice à titre professionnel d'une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l'article L. 613-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l'affiliation au régime social des indépendants non agricoles se réfère aux critères posés par le droit fiscal, sauf à l'égard des loueurs de chambres d'hôte et, suite à la réforme opérée par l'article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, des loueurs en meublés "touristiques" (référence au seul seuil de 23 000 €)."

Et effectivement, dans cet article L.613-1 du code de la sécurité sociale (lien direct dans le BOI) sont déterminés les seuils professionnels :
- des chambres d'hôtes (paragraphe 7)
- des meublés de tourisme (paragraphe 8 )

       "Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :
          7° Sous réserve des dispositions du 1° de l'article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de chambres d'hôtes mentionnées à l'article L. 324-3 du code du tourisme dont le
             revenu imposable de l'activité est supérieur à un montant fixé par décret
.
         
          8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné
              au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts
, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas
              domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces
              personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts;"  
"

Et il s'avère que le 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts concerne le seul seuil de 23 000 euros et il semble bien qu'il s'agisse du CA (puisqu'il n'est pas précisé qu'il s'agit du revenu imposable).

Pour les chambres d'hôtes, le caractère professionnel est déterminé par le dépassement du revenu imposable de 5268 euros (13% du PASS), soit un CA de 18165 euros annuel comme prévu dans la circulaire DSS-SD5B-2013-100 du 14-03-2013 relative à l'affiliation des loueurs de CH à la SS.

Donc, en résumé, si je comprends bien, c'est professionnel avec paiement de cotisations sociales :
- dès 23000 euros dépassés en meublé de tourisme
- dès 18615 euros en CH
Ceci même si ces revenus ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.

Et ces seuils sont distincts même si les 2 activités sont exercées en même temps.

Du coup, France, ma conclusion va à l'encontre de la réponse que tu apportais    et signifie même que tu es hors clou...  pale Mais peut-être ai-je raté encore un élément et que tu aurais encore une autre précision à apporter qui conclurait alors que je me trompes...  pas ma faute

Si d'autres personnes veulent réagir, je suis preneur.

Merci !! merci
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 15:16

Voilà ma reaction :
Tu vas t'en prendre une
si,comme Calimero à peine démoulé,
avec encore du "blanc d'oeuf autour des z'oreilles"  
.....Tu souhaites apprendre à danser a des danseurs pro depuis +10 ans !!!!
Et qui se sont déjà présentés "en dansant la valse" plusieurs fois devant les jurés du Fisc  

Bon moi je dis ça ...je ne suis qu'un Pro chambre d'hôtes, en gite j'y connais Q'dalle
Mais j'attend la suite
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Fab Sab



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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 15:42

scrat a écrit:

.....Tu souhaites apprendre à danser a des danseurs pro depuis +10 ans !!!!  

Bonjour Stéphane,

pasjuste

Je dirais plutôt que j'aimerais que les danseurs pro depuis +10 ans m'apprennent à danser parce que les amateurs des administrations ont tendance à marcher sur les pieds...

Je m'en doutais que je serais mais j'ai pas envie de danser la valse avec les gens du fisc justement... comme ton pote qui s'est pris +40 000 €uro d'Urssaf et 15 000 de TVA...
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 17:49

Bon, vous ne me verrez pas danser, ce serait assez catastrophique !!
Je ne suis pas danseuse pro...

mais je crois que tu mélanges deux choses (et tu as peut être lu un peu vite mon message....): le statut fiscal pur et dur : lmp ou lmnp. ça c'est pour savoir ce que tu vas déclarer comme revenus et donc ce que tu vas payer comme impôts...
Pour être lmp, il faut : que les recettes dépassent 23000 €/an ET ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Si tu ne remplis pas ces deux conditions tu es forcément lmnp.

Ensuite, en lmnp, tu choisis comment tu déclares tes revenus : BIC, micro BIC, : "Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro." Tu peux aussi être au réel, si tu as beaucoup de travaux ou pour je ne sais quelle raison.... Je crois qu'il y a un autre régime possible, mais à vérifier.

Et puis il y a le régimesocial en lmnp, et c'est nouveau depuis 2017 : "À compter de 2017, les personnes exerçant une activité de location meublée touristique (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°)."
Là, on ne parle plus de revenus et d'impôts mais de cotisations sociales : RSI
Mais ça pour le moment, il semblerait que les décrets d’application ne soient jamais parus...

Fais bien attention quand tu cherches sur le net à la date des articles, car les changements ont eu lieu tout au long de 2017 et 2018..Par exemple, le BOI auquel tu fais référence et que tu cites, indique encore l'obligation d'inscription au RCS pour être lmp alors que ce n'est plus vrai.....
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 19:03

je confirme ce que dit France pour la partie gîtes....... pour la partie CH et gite + chambres d'hôte je suis incompétent

j'ai plusieurs fois étudié le dossier des locations en meublé car très concerné et c'est un sac de nœuds entre les règles fiscales et sociales même le fisc est pommé et l'ursaff je n'en parle pas il n'y a aucun spécialiste capable de te répondre sérieusement , de plus tu "as choisi" de compliquer la situation en ayant une activité de loueur en meublé + de chambres d'hôte. Je crois que la présence d'un excellent fiscaliste spécialisé est nécessaire avant tes prises de décisions.

Dans la situation actuelle qui risque fort de changer sous peu, je suis arrivé à la conclusion dans notre cas, de limiter le CA à 170 k€ par structure, avoir un minimum de contraintes comptables , rester LMNP micro bic et attendre .

Le changement de situation sera l' IFI dès que mes enfants passeront le cap de 1.3 M€ d'avoirs nets le passage en LMP avec ses avantages et ses contraintes s'imposera mais combien de temps encore ce statut restera. l'instabilité fiscale nuit grandement aux décisions pérennes et à long terme. bon courage
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Mer 13 Fév 2019 - 19:14

yvon* a écrit:
je confirme ce que dit France pour la partie gîtes.......
Tu as raison Yvon de préciser. je n'ai parlé que pour des gites... le reste je suis comme toi : incompétente...
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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Jeu 14 Fév 2019 - 8:13

France a écrit:
Bon, vous ne me verrez pas danser, ce serait assez catastrophique !!
mais je crois que tu mélanges deux choses



Effectivement, je viens de comprendre... Quel boulet !!  Je pensais que l'un l'emportait sur l'autre... pas ma faute

Désolé  Embarassed

En même temps, c'est tellement compliqué...

France a écrit:
Fais bien attention quand tu cherches sur le net à la date des articles, car les changements ont eu lieu tout au long de 2017 et 2018..Par exemple, le BOI auquel tu fais référence et que tu cites, indique encore l'obligation d'inscription au RCS pour être lmp alors que ce n'est plus vrai.....

Je fais justement bien attention à ça. D'ailleurs, le BOI devrait être à jour puisque document officiellement utilisé par les impôts pour répondre aux requêtes de ses administrés... mais ce sont définitivement les limites de l'Administration qui sont atteintes... mais c'est un autre problème...
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Fab Sab



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MessageSujet: Re: Caractère professionnel location meublé   Jeu 14 Fév 2019 - 8:18

France a écrit:
yvon* a écrit:
je confirme ce que dit France pour la partie gîtes.......
Tu as raison Yvon de préciser. je n'ai parlé que pour des gites... le reste je suis comme toi  : incompétente...

Ça, j'avais bien compris !!

Du coup, y'aurait un spécialiste des CH quelque part ? siffle

En tout cas, merci à vous pour votre contribution !! merci
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