Fonds de commerce

@yourtie, toute la question est là. autant la valeur de la maison nous semble correcte, autant le fonds de commerce est élevé.
quelle valeur donner à un fonds de commerce lorsque le CA CH et TH fait 190k€? Cadeau?

Un commerçant estime son fonds, quand il le vend, à 2 fois son CA annuel.
Dans le cas de l'hôtellerie-chambres d'hôtes, c'est tout à fait différent car comme je l'ai déjà dit dans mon précédent post en réponse à Bernard, le fonds de commerce ne vaut pas grand-chose car le CA apporté par b00king, AirBnb, au black... ne compte pas.

Le succès d'un commerce tient à 2 choses essentielles, son emplacement et le commerçant... et permettez-moi de vous dire que vous me semblez extrêmement mal préparé pour cette activité.

alors, tout à un prix quelque soit la source du revenu. estimé un prix est une autre histoire.
aujourd’hui on ne calcule plus le prix d'un fonds de commerce sur son CA mais sur son excédent brut d'exploitation (EBE).
et hostellerie a son coef pour estimé son prix de vente. Il est vrai pas pour le chambre d'hôtes.

Pourquoi le CA apporté par les agences de voyage, les TO compteraient plus que le CA de B00king et autres sites de résa?

En quoi l'évocation d'un fonds de commerce pour une maison d’hôtes, vous laisse croire que je suis extrêmement mal préparé pour cette activité?

Relisez vos posts et vous verrez à quel point ça part dans tous les sens...

Quant à votre réflexion "Pourquoi le CA apporté par les agences de voyage, les TO compteraient plus que le CA de B00king et autres sites de résa?", elle montre que vous ne comprenez pas ce qu'on vous dit, car le seul CA valable pour les banques est le CA direct, c'est à dire généré par votre propre canal de distribution (votre site internet, clients réguliers passant en direct, bouche à oreille).
TOUT le reste (OTA, agences de voyages traditionnelles...) n'est pas pris en compte par les banques pour vous prêter de l'argent, et donc pas pris en compte pour la valeur du fonds de commerce.

Nous voyons défiler à longueur d'année des cadres qui veulent changer de vie et ouvrir des CH, nous leur donnons notre point de vue, dont ils ne tiennent pas compte et se lancent à l'aveuglette et ensuite se plantent.

je comprends votre mise en garde et je vous en remercie. Mais je ne comprends toujours pas en quoi je suis mal préparé.
Ca fait 12 mois que j'étudie le marché du tourisme dans les DOM TOM dont 5 à la Réunion et plus précisément dans la région de notre cible. 5 mois que j'étudie la concurrence hôtel et MH dont celles à vendre. 5 mois que je regarde le CA mois par mois de la MH que nous souhaitons acquérir. 5 mois que je me renseigne sur l'activité d'une MH et TH. 5 mois que j'étudie et affine les couts de fonctionnement directs et indirects. . 5 mois que je discute avec les vendeurs. Je suis allé voir la MH et y ai passé 24h. Puis revisité avec des personnes idoines pour évaluer et déterminer les qualités et les défaut du bien. Je suis allé voir le cadastre et les services du plan pour savoir ce qui peut se passer /faire sur les terrains mitoyens et aux alentours. J'ai consulté trois banques locales, qui toutes acceptent de financer notre projet au prix fort. Et la banque de la MH a été la première et la plus rapide à accepter notre dossier.
Pour autant, je n'ai pas fait d'offre au prix demandé mais bien inférieure. Non pas pour faire le marchand de tapis mais en justifiant la valeur d'un fonds de commerce. Parce que justement je suis bien préparé et bien renseigné.
Cependant, nous ne sommes pas tombés d'accord.

Donc non je ne vois pas en quoi je suis extrêmement mal préparé.

Mon constat: il y a une très grande différence de l'activité touristique en métropole qui est très saisonnière et la Réunion qui "tourne" 365 jours par an où n'y quasiment pas de saison basse.
Ma vision de cette MH est qu'il s'agit plus d'un petit hôtel que d'une MH.

Ce que je comprends dans votre mise en garde c'est la notion de vente du fonds de commerce.
Aussi, j'ai une question pour vous. Votre MH/TH fait 190 k€ (dont 50K de black) de CA annuel tout confondu (TO, résa en ligne, B00k,...) avec liasse comptable à l’appuie,i vous vendez votre MH. Faites vous cadeau du fonds de commerce (sites web, notoriété, mobiliers, aménagement des chambres, tous les équipements blancs et gris, cuisine, vaisselles, linge,)?

maisondubonheur a écrit:

Aussi, j'ai une question pour vous. Votre MH/TH fait 190 k€ (dont 50K de black) de CA annuel tout confondu (TO, résa en ligne, B00k,...) avec liasse comptable à l’appuie,i vous vendez votre MH. Faites vous cadeau du fonds de commerce (sites web, notoriété, mobiliers, aménagement des chambres, tous les équipements blancs et gris, cuisine, vaisselles, linge,)?

Le seul intérêt d'acheter une MH et qu'une partie de la valeur de la MH soit considérée comme du fonds de commerce est aux niveaux des frais de notaire (ça a été mon cas). Perso, c'était surtout tout le mobilier des chambres plus un peu de matos et un nom de domaine sur internet et la conservation du numéro de téléphone fixe.
En effet, les frais de notaire sont moins importants sur la vente d'un fonds de commerce que d'une maison.
Il y a toutefois un inconvénient (les vendeurs l'ont appris le jour de la vente à leur dépens), c'est que l'argent du fonds de commerce va rester bloquée chez le notaire 3 mois le temps d'arrêter proprement l'activité commerciale de vendeur et de vérifier qu'il n'a pas de dettes.

alors oui et non, les frais de notaire pour l'achat de fonds de commerce ne sont pas fixes comme pour une maison. Ils sont fixés par les notaires et suivant la complexité du dossier. Ici c'est assez simple donc oui il y a des chances que ça soit moindre que pour une maison. Et il y a un autre moyen pour faire baisser le montant des frais de notaire pour l'achat d'une maison. Faire valoir le mobilier d'une cuisine, d'une salle de bain, d'un dressing Ainsi on peut défalquer de 5 à 10% de la valeur d'une maison pour le calcul des frais de notaire.

Dire que c'est le seul avantage, je trouve cela un peu réducteur.

Pour ma part j'y vois, une exploitation immédiate, un revenu calcul et anticipé, l'évitement des mauvaises surprises et retards dus aux travaux, une activité bien rodée et connue. Bref, j'y vois beaucoup d'avantages.
et ça correspond plus à mon profil de repreneur et "améliorateur"que de créateur.

Très franchement, et n'y vois aucune moquerie de ma part, je me demande ce que tu fous sur ce forum. Tu en sais plus que nous. Chaque fois que tu poses une question, on te répond et au final tu nous donnes un cours magistral sur le pourquoi du comment.
La plupart du temps, on voit passer des gens qui ont une vague idée d'ouvrir des chambres d'hôtes, mais qui m'y connaissent rien. Alors soit leur projet est foireux et on leur met le nez dedans, soit ils sont hyper motivés sur un projet et on les aide en partageant nos connaissances et nos compétences.
Toi, tu sais tout ! Bonne chance à toi.

Alain a écrit:

Le seul intérêt d'acheter une MH et qu'une partie de la valeur de la MH soit considérée comme du fonds de commerce

Il faut lire toute la phrase...

Quant à moi, pour les meubles, LL et SL, frigo, congélo, draps, serviettes, etc... cela vaut certainement une certaine somme, qui, concernant les biens meubles, ne fait pas partie du prix de la propriété pour les frais de notaire mais sont considérés à part de la vente de la maison.

 Tu as réussi à faire sortir Alain de ses gonds, et ça, peu y sont arrivés

Désolée Pilou, on a écrit en même temps

je n'y connais rien en MH, la raison de mon inscription ici. j'ai beaucoup lu vos commentaires et appris. je vous en remercie. Et j'ai encore beaucoup de lacune.
je poste peu sur l'ensemble des topics car aucune expérience à partager.

ce que je sais faire n'a rien avoir avec le gestion d'une MH à part le commerce.

je souhaite racheter une MH qui fait entre 150K€ et 200K€ de CA et valorise un prix de fonds de commerce, vous ne me croyez pas ou ca vous dépasse! ok c'est votre droit.

Depuis, je pose des questions sur le fonds de commerce c'est vrai. j'ai pris note de toutes vos réponse. il n'y a pas de valeur. ok.

Alain, vous me dites que le seul avantage du fond de commerce sont les frais de notaire. je vous donne mon point de vue. est ce prétendre tout savoir?

on me dit extrêmement mal préparé, je vous informe de tout ce que j'ai entrepris, est ce prétendre tout savoir?


Moi je vous pose des questions qui restent sans réponse.

En quoi je suis extrêmement mal préparé? me dire de me relire comme argument.. bof!

Si votre MH fait plus de 150K€ de CA, valoriseriez vous un fonds de commerce en cas de vente? j'attends toujours une réponse!

Où ai je fait un cours magistral sur le pourquoi du comment? il me semble être à chaque fois factuel!

bon we

Je crois que tu n'attends pas UNE réponse mais LA réponse qui va dans le sens de ce que tu attends. Toutes les réponses de mes camarades vont dans le même sens : NON et ils ont bien de la patience de te répondre alors que tu remets sans arrêt la question sur le tapis Après tu penses ce que tu veux, personne ne détient la science infuse, mais évite quand même de reposer toujours les mêmes questions

+1.

J'avais écrit un roman ce matin pour expliquer comment je m'étais préparée (ça m'a pris 4 ans entre l'idée et la concrétisation) et plein d'autres choses hyper intéressantes... mais vu ma connexion chaotique la réponse à disparu et comme le soulignent Alain, Lara, Isabelle et moi-même, quand on a réponse à tout, inutile de poser des questions à des pros, autant foncer la tête droit dans le mur tout de suite...

Pour info, on est 4 à répondre, les autres ont jeté l'éponge depuis longtemps....

On est les 4 Fantastiques, dans le genre "chevaliers de causes perdues"

yourtie a écrit:

Pour info, on est 4 à répondre, les autres ont jeté l'éponge depuis longtemps.... "

      +1 

merci aux valeurs 4 fantastiques d'avoir eu la patience et la gentillesse de me répondre. D'une simple question pour savoir si une MH peut valoriser un fonds de commerce, vous arrivez à en conclure que je vais dans le mur, que je suis extrêmement mal préparé, que je sais tout sur tout et que je n'ai rien à faire sur ce forum.
Alors oui je suis d'accord, vous êtes fantastiques c'est vrai!

ce qui est fantastique également, c'est de constater le fonctionnement d'un forum. Quelque soit le sujet du forum, Des qu'on n'est pas d'accord avec les cadres et les anciens ou qu'on ose imaginer autre chose... wouhaouuuu ca s'énerve, ça juge, ça banni.

la prochaine fois je parlerai du présentoir à céréales ( ) promis.

maisondubonheur a écrit:

....la prochaine fois je parlerai du présentoir à céréales ( ) promis.

Et alors c'est cool !
Quand tu en seras là !, c'est que tu seras passé dans la vraie vie; Passée du rêve a la réalité ..et tu commenceras a t'intéresser aux détails.
Ces milliers de petite choses pour être encore "meilleur" dans ton activité et satisfaire encore plus tes clients

ne prend pas mal ce que t'écrivent les autres, parfois les réponses sont un peu braques mais n'y voit aucune méchanceté. Quand je suis arrivée sur ce forum j'avais des avis sur des choses que je pensais bien connaître hors depuis notre ouverture 1/2/17 les choses sont différentes et ressemblent beaucoup plus à ce que me disait le forum. Je peux déjà te dire que
Nous n'allons pas faire MH aussi longtemps que prévu. J'aime beaucoup ce que nous faisons, yannick et moi s'eclatons bien c'est parce que c'est nouveau et surtout parce que ça marche très bien, par contre c'est beaucoup de boulot, d'heure de présence .... et surtout il faut en vendre des nuitées pour gagner un petit peu.
Une chose que je ne comprends pas dans tes écrits, pourquoi acheter un CA ???
J'ai du te le dire au tout début de ton inscription que nous avons acheté une MH qui malheureusement pour la proprietaire ne marchait pas, donc si on parle de CA nous l'aurions acheté peanut ... nous avons acheté une maison tout simplement et avons racheté meubles, lits, + diverses choses à la proprietaire hors notaire. Autre chose pour ton achat je ne me souviens plus si tu dois faire un gros emprunt ? Si tel est le cas et que tu es novice dans ce nouveau travail il te faudra remplir toutes tes CH le plus vite possible et tous les soirs afin de pouvoir rembourser et te sortir quelque chose. Honnêtement si nous n'avions pas pu payer cash notre MH jamais nous nous serions lancé surtout actuellement dans cette aventure, peut être il y a 10 ans mais plus maintenant. Comment sais tu si tu vas remplir, ce boulot est très aléatoire, tout dépend de beaucoup de choses : emplacement, le charme de ta maison, la région où le pays, la clientèle que tu veux cibler mais qui ira ailleurs !!! Bref pleins d'interrogations à voir avant de se lancer. Ce n'ai pas parce que tu rachètes quelque chose de top et qui a beaucoup de clients que toi aussi tu vas cartonner, donc sois prudent et réfléchi beaucoup avant de te lancer

Isa de Guérande est la voie de la sagesse  

On voit passer des dizaines de personnes par an qui ont la science infuse mais aucune compétence dans l'activité et aucune idée de ce qui les attend.
Un commerce ce n'est pas qu'un emplacement, c'est surtout une personnalité, celle du proprio-exploitant, qui fait toute la différence et qui fait que l'affaire va se développer ou péricliter après une reprise.
Quand on voit l'emplacement de la MH d'Isa, dans Guérande intra muros, on peut se dire que c'est gagné d'avance, mais l'ancienne proprio vivotait et la MH de référence jusqu'à présent tire la langue (absence de remise en question, repos sur ses acquis, manque d'adaptabilité, chambres devenues vieillotes, mauvaise commercialisation, motivation en baisse?... un peu de tout ça, probablement)

Refuser d'écouter les pros du secteur en se drapant dans sa dignité outragée - "ils", les vieux briscards des CH, sont jaloux... qu'est-ce qu'on s'en fout, franchement, des doux rêveurs obstinés... ils font ce qu'ils veulent, mais ils ne viennent pas ici nous relancer tant que notre réponse n'est pas conforme à ce qu'ils sont prêts à entendre.

Voilà, tu as épuisé toutes les bonnes volontés, demande conseil à tes potes, ils iront dans ton sens, tu seras satisfait et tu pourras t'endetter pour les 20 prochaines années sûr de ton fait)

J'ai posté en même temps que ma pote Lara   et comme par hasard, pour en arriver à la même conclusion...

Bisous Yourtie

Moi même, je demande leur avis à mes potes à propos de mon activité, de mes projets.... enfin aux potes qui font le même métier que moi... et qui sont donc sur ce forum.
Moi, je ne m'énerve jamais (enfin, y'a pas de témoins vivants de mes colères, à ma connaissance  )

perso, je vais abonder dans la réflexion d'isa de guérande " comme tu peux le voir c'est toute la France qui te lit".

il y a quelques temps nous avons vu notre agent immobilier.

et elle a été très clair elle vendra l'immobilier et pas le fond "gites".trop virtuel / trop aléatoire, et pourtant chez moi........

beaucoup essaient de vendre leur MH avec un CA et se résignent a vendre juste l'immobilier.

donc partir sur une base d'un bien immobilier.

maisondubonheur a écrit:

merci aux valeurs 4 fantastiques d'avoir eu la patience et la gentillesse de me répondre. D'une simple question pour savoir si une MH peut valoriser un fonds de commerce, vous arrivez à en conclure que je vais dans le mur, que je suis extrêmement mal préparé, que je sais tout sur tout et que je n'ai rien à faire sur ce forum.
Alors oui je suis d'accord, vous êtes fantastiques c'est vrai!

ce qui est fantastique également, c'est de constater le fonctionnement d'un forum. Quelque soit le sujet du forum, Des qu'on n'est pas d'accord avec les cadres et les anciens ou qu'on ose imaginer autre chose... wouhaouuuu ca s'énerve, ça juge, ça banni.

tu vas un peu vite dans ton raisonnement. Personne n'a jamais dit que tu n'avais rien à faire sur ce forum, ni que nous étions fantastiques, ni que nous bannissions, ni rien de tout cela.


Reprends, comme je viens de le faire, cette file en entier.. et tu verras que malgré le fait qu'à plusieurs reprises, les uns ou les autres (une petite dizaine de personnes différentes) t'aient répondu que la valeur d'une maison d’hôtes, c'était l'immobilier et rien d'autre, que le CA annoncé n'avait aucune valeur à la revente car il pouvait s'écrouler totalement au changement de propriétaire, tu as systématiquement contredit nos propos. Tu ne veux pas nous croire, c'est ton droit, mais ne retourne pas la situation en nous jetant la pierre parce que nous n'allons pas dans ton sens.

Que ton vendeur soit persuadé de l'inverse c'est normal, il est dans son rôle, même s'il se trompe. Mais toi ?

Si tu ne nous fais pas confiance sur nos réponses, va voir des experts qui vont bien : notaires, agents immobiliers, comptables ou autres, mais ici personne ne te dira, juste pour te faire plaisir, le contraire de la réalité.

vraiment, je vous remercie pour vos mises en garde dont j'ai pris note. vraiment et sincèrement.

je pense comprendre d'où vient nos divergences.

je vois la MH que nous visons comme une société ou un hôtel. Une MH dans un haut lieu touristique, ouverte 365j/an. (hors vacances et travaux d'entretien).

j'ai une approche financière de mon projet, calculer la rentabilité, savoir si nous pouvons vivre à deux...
Partant de là j'ai regardé, comme dit plus haut, la concurrence, l'emplacement le marché, la notoriété, le CA (le fameux)
Et j'ai vraiment tout calculé, tout recalculé, modifié le montage, tourné dans tous les sens, anticipé tous le frais (y compris ceux du notaire, n'en déplaisent à Alain qui en a déduit que je sais tout sur tout).
Mon comptable a une maison d'hôtes, il n'a pas été choqué par le projet à la lecture de la liasse fiscale du vendeur. j'ai rencontré 3 agents immobiliers locaux. ils m'ont proposé des affaires encore plus élevés. d'autres m'ont donné les avantages et les défauts du lieu.
Je peux affirmer que je connais bien mon dossier. tout? certainement pas. aussi je fais des hypothèses qui deviennent plus ou moins des certitudes au fur et à mesure de l'avancée de mon projet.

Les risques lors d'un rachat d'une société sont identiques à vos mises en garde.
chute du marché, évolution de la clientèle, vises cachés, provenance et type de CA (récurant, one shot,...), changement de propriétaire. Pour autant il se vend et s’achète des sociétés/hôtels tous les jours.

Peut être est ce une erreur de ma part de comparer cette MH à une société ou un hôtel?


Mais,
dire que je suis extrêmement mal préparé, je ne le crois pas.
dire que je vais dans le mur, il faut me dire pourquoi.
dire que je sais tout sur tout sous prétexte que j'ai un point de vue différent, c'est juger un peu vite.
dire que le fonds de commerce n'a aucune valeur ni d'intérêt (dans ce cas précis), je ne crois pas.
dire qu'un commerçant lambda a un fonds de commerce et pas l'hôtellerie-chambres d'hôtes, c'est faux surtout pour les hôtels. Tous les hôtels qui sont à vendre et que j'ai visité ou analysé les offres, vendent soit le fonds de commerce, soit le fonds avec les murs. tous! et toutes les MH dans les hauts lieux touristiques idem. Mais c'est vrai on y voit tout et n'importe quoi. Est ce que ces MH d'hôtes de vende, je ne sais pas.
dire que le CA de B00k, Rb'R, coffret cadeau et autres n'a pas de valeur je ne le crois pas.
dire que le changement de proprio a des conséquences, certainement, mais limitées (à prendre en compte toutefois) de mon point de vue.
dire que c'est risqué car tout peut s'écrouler, ok quid de vos projets, de vos prises de risque car il y en a eu.
et aujourd'hui, les risques ne sont ils pas présents?
se lancer c'est prendre des risques qq soit le chemin.

c'est mon point de vue général.

Après ce premier débat où chacun restera sans doute sur ses positions. bien que je sois toujours à l'écoute de vos arguments.

MH à créer vs MH clé en main (avec un bon fonctionnement et donc peu de modification)

Quel est le budget pour, à partir d'une grande maison, la créer, modifier, aménager,... 5 chambres d’hôtes et l'espace pour une TH dans un style plutôt de charme?

Quelle durée des travaux?

Quelle durée d'établissement d'une réputation/notoriété?

Quelle durée avant atteinte du rythme de croisière?