Pourquoi pas se lancer cette aventure !

Bonjour à tous,  

J’ai 40 ans, j’ai une formation de cuisinier, après plusieurs années d’expériences en France dans des restaurants étoilés on m’a proposé un poste au Brésil pour superviser l’ouverture de plusieurs restaurants et écoles de gastronomie. J’ai passé environ 8 ans au Brésil. Il y a 6 ans nous avons décidé avec ma femme de nous installer en Chine et nous y somme actuellement. Je travail pour un groupe d’investissement Chinois qui rénove des vieux bâtiments typique pour y implanter des hôtels de luxes. Mon poste à beaucoup évoluer durant toute ces années, actuellement j’ai une position de directeur F&B.

Nous avons décidé de rentrer en France, je pense que je suis arrivé au bout d’une aventure et qu’il est temps pour moi de me poser et monter un projet personnel. L’idée d’acheter un bien immobilier qui serait notre résidence principale et d’y exercer une activité de gîtes et/ou maison d’hôtes me semble judicieux.
Je me suis pas mal documenté mais pour être honnête avec vous je me pose pas mal de questions concernant la partie juridique, financière et viable d’un tel projet.

Voici quelques infos importantes:  
Budget: 400.000/450.000 (Travaux inclus)
Prêt immobilier: 300.000/350.000
Apport: 100.000
Localisation: BRETAGNE (Je suis ouvert à d’autre régions mais je veux absolument être près de la mer)
Bien immobilier: Résidence principale indépendante + 5 gîtes ou Chambre d’hôtes + Environ 2000m2 de terrain (Piscine dans l’idéal)

Voici mes questions :
1. Apres réflexion j’estime le tarif moyen d’une chambre à 100 euros/nuit petit déjeuner inclus (2pers) sur une base de 140 nuits pas an (5 chambres)
2. Pensez vous que mon budget est suffisant pour pouvoir proposer ce genre de prestations/tarifs ?
3. Si mon statut est micro entrepreneur quels sont les taux d’impositions, les taxes, les charges fixes et variables à déduire de mon chiffre d’affaire ?
4. Pensez vous que je dois exercer une activité complémentaire ou qu’il serait plus judicieux vu mon profil que je développe une table d’hôtes haut de gamme & cours de cuisine ?
5. Concernant la TVA, comment cela fonctionne pour ce genre d’activités ?

Etant donné que je suis vraiment au début de ma réflexion, ma principale interrogation est de savoir si mon projet serait viable si ma femme et moi même étions impliqués et si nous pouvons tout en remboursant le prêt avoir suffisamment de revenue pour vivre.

Je vous remercie d’avance d’avoir pris le temps de me lire, vos retours d’expériences me seront très précieux.

 depuis les Hautes Pyrénées

Tu as beaucoup de lecture à faire, des sujets où tu trouveras déjà pas mal de réponses et ensuite si besoin nous serons là pour t'aider...

Bonjour et bienvenue depuis la Savoie
en premier lieu : merci de ta présentation bien complète et des chiffres que tu donnes qui vont nous permettre de t'aider dans ta réflexion.

Sur toutes les raisons qui te poussent à rentrer en France, nous n'avons rien à dire, c'est très perso (et pour avoir une petite cousine qui a une vie qui ressemble à la tienne : hotellerie/restauration, Colombie un peu, et actuellement Chine) et on peut comprendre.

Pour le reste, quand je lis ça

Sylbano a écrit:

Prêt immobilier: 300.000/350.000",

combien cela fait il à rembourser mensuellement ??? (je n'ai aucune idée des taux actuels et cela va dépendre de la durée). Mais d'entrée de jeu, cela me parait un très-trop gros prêt pour être couvert par une activité gites ou CH.

Ensuite

Sylbano a écrit:

Apres réflexion j’estime le tarif moyen d’une chambre à 100 euros/nuit petit déjeuner inclus (2pers)

le prix moyen d'une chambre est totalement dépendant du niveau d'équipements (superficie, qualité de la salle d'eau,....) et de prestations que tu vas proposer et surtout de l'EMPLACEMENT..... On ne peut pas estimer comme ça ce que peut être le tarif, cela ne veut strictement rien dire. on ne sort pas un chiffre d'un chapeau..

Sylbano a écrit:

sur une base de 140 nuits pas an (5 chambres

d'où sors tu ce chiffre ??? car il est totalement dépendant, de l'EMPLACEMENT, du tarif et des moyens que tu mettras en oeuvre pour commercialiser.

Sylbano a écrit:

Pensez vous que mon budget est suffisant pour pouvoir proposer ce genre de prestations/tarifs ?

Tant que tu n'auras pas un lieu d’implantation un peu plus précis, tu ne pourras pas savoir.

Sylbano a écrit:

ma principale interrogation est de savoir si mon projet serait viable si ma femme et moi même étions impliqués et si nous pouvons tout en remboursant le prêt avoir suffisamment de revenue pour vivre

ma première réaction est  : non viable avec un tel taux d'endettement et il est évident que vous devrez exercer, au minimum un de vous deux, une activité extérieure..

Exemple perso : 5 gites au départ, avec des emprunts plus ou moins lourds à chaque fois.. dont un qui avait un taux d'endettement proche du tien (mais "seulement" 200000 euros à rembourser) : une seule année, en 10 ans d'exploitation, nous avons équilibré les charges (emprunt, TH et TF, eau, électricité, chauffage, impôts, CSG, CRDS and Co.....). JAMAIS nous n'avons gagné le moindre centimes pour vivre avec, mais notre objectif était la constitution d'un patrimoine.. Et nous ne sommes pas dans un endroit paumé qui se loue mal : nous sommes en Savoie, à 5 mn d'une station de Tarentaise, et le gite était très bien loué pour le lieu.. (car spécificités qui aidaient). Nous l'avons revendu......
Pour les autres, nous nous en sortons très bien, car les emprunts sont nettement moins élevés..

Ceux qui ont des CH te répondront mieux sur sur ce sujet.

Bonjour et du Tarn

A la retraite (donc plus âgés que vous) une carrière un peu semblable, mari chef de cuisine, beaucoup de voyages, une vie bien remplie...
Nous n'avons ouvert nos CH qu'à la retraite, avec un endettement bien moindre que le vôtre

Mon instinct serait de vous dire que l'un de vous devrait garder un travail à l'extérieur

Comme dit France, l'emplacement y est pour beaucoup, mais même si vous louez très bien (ce qui a été notre cas à une époque) il vous sera très difficile de réussir à sortir deux salaires. Nous avons réussi à payer toutes les charges, à faire revivre une belle maison endormie et à vivre sur la bête. Pas si mal !
Mais pour toute dépense un peu exceptionnelle, il fallait puiser dans nos économies. En êtes-vous capables ?

Continuez à lire et à poser des questions, on trouvera bien les réponses ensemble
Au moins, vous vous posez les bonnes questions

France a écrit:

Ceux qui ont des CH te répondront mieux sur sur ce sujet.

Non pas plus  !  tu as tous détaillé….Un tel taux d'endettement actuellement pour une activité de chambres d'hôtes est suicidaire.
D'ailleurs indique nous la banque qui te suivra !!!
350 000€ sur 15 ans, c'est 3000€ de remboursement mini par mois + (2 smic charges ) 3600€ = 6600€ de marge a dégager par mois soit a 100€ TTC déjà 72 chambres / mois !!!  rien que pour ces 2 postes et t'as pas payé l'eau, le chauffage, le lit les draps , ni les taxes diverses et etc etc...

Edit: Je rajouterai avec notre experience de 13 années, comme l'a déjà évoqué, je crois, le t'chiot Normand:  La chute Enorme de train de vie que cela sous entend ! de 2 cadres expat avec salaires/congés et assurances a 2 indépendants main devant/main derrière et dont "la dernière plumette du croupion" est arrachée avant repousse, chaque fin de mois, par le banquier et ses copains du fisc et du RSI !!! ( )

Bienvenue. J'ai aussi des doutes sur la viabilité d'un tel projet. Les exemples que j'ai eu ces dernières années autour de moi et qui ressemblaient aux vôtres se sont terminés très mal. Votre projet ressemble plus à un projet d’hôtellerie qu'à un projet de chambre d'hôtes. Mais bon moi, je suis une toute petite maison d'hôtes,j'ai donc tendance à voir petit et sécurité.

Je ne pensais pas avoir des réponses aussi rapidement
Je vais prendre le temps de vous répondre quand je serais plus tranquille ! Merci beaucoup, je pense que j'ai tapé à la bonne porte

Bonjour
J'ai démarré cette activité il y a 8 ans avec un taux d'endettement identique à celui que tu projettes.
Résultat, je n'arrive pas à dégager un salaire mais j'arrive à payer toutes mes charges. Je travaille 7/7, j'ai pris cette année (pour la première fois depuis 8 ans) 4 week-ends de vacances, et je fais la table d'hôtes, je bosse jusqu'à 20 heures par jour. Je suis tout seul.
SI tu pars sur un projet identique, pas de problème et bienvenue au bagne de Cayenne.

Mes conclusions par rapport à ton avant-projet :
- un tel taux d'endettement est hyper risqué (d'autant plus que les banques ne financent plus de projet de maison d'hôtes, enfin celles que je connais)
- si tu arrives à convaincre une banque de te prêter, le taux ne sera pas un taux de prêt immobilier pour particulier car tu seras considéré comme étant "à risque"
- les chiffres que tu sors (taux d'occupation, prix moyen) sont sortis d'un chapeau sans étudier réellement une situation bien précise (emplacement, type de clientèle visée, concurrence). Seule une vraie étude de marché sur un projet concret te permettra d'aligner des chiffres bien réels.

Bonjour et bienvenue depuis le Tarn
Je n'en rajouterai pas plus que tout ce qu'on dit tous mes camarades , tu peux leur faire confiance.

.

parentheseamargaux a écrit:

Bonjour et

Au vu de ton profile et du projet l'option 4

Citation :

Pensez vous que je dois exercer une activité complémentaire ou qu’il serait plus judicieux vu mon profil que je développe une table d’hôtes haut de gamme & cours de cuisine ?

me parait incontournable, je pense même que vous devriez bâtir votre projet sur l'ouverture d'un restaurant (qui remplacera la table d'hôte mais rendra tes clients captifs ), les banques seront plus à même de te prêter pour exercer un métier que tu connais en partie, reste à trouver la maison qui ira avec pour faire des CH ou Gîtes...mais là côté budget ça risque de coincer fort surtout si tu vises une réelle proximité avec la mer....

Bonnne réflexion

Très bonne suggestion, pas loin de Toulouse, dans un charmant village, tu as :
"https://www.apostrophe-montolieu.com/"
et
"https://lesangesauplafond.com/"

Après, je n'ai pas étudié leurs chiffres pour savoir si ils étaient rentables.

Bienvenue sur le forum.

D'accord avec Alain.

Du côté de Collioure dans les PO il y a ça : http://www.cotesaisons.fr/

Mais ce n'était certainement pas le même budget.

A voir si c'est possible de reproduire ces modèles dans une région moins chère mais attirant quand même des clients.

franglaise a écrit:

A voir si c'est possible de reproduire ces modèles dans une région moins chère mais attirant quand même des clients.

la Bretagne attire des clients, mais est-ce moins cher ?? pas sure, selon les endroits

Bienvenue ,

Voici ma réflexion immédiate à la lecture de ton post. Nombreuses expériences positives mais là il rêve.

"Voici quelques infos importantes:
Budget: 400.000/450.000 (Travaux inclus)
Prêt immobilier: 300.000/350.000
Apport: 100.000
Localisation: BRETAGNE (Je suis ouvert à d’autres régions mais je veux absolument être près de la mer)
Bien immobilier: Résidence principale indépendante + 5 gîtes ou Chambre d’hôtes + Environ 2000m2 de terrain (Piscine dans l’idéal)"

450K€ pour 1 residence principale + 5 gîtes ( même petits) + terrain 2000 m² ( trop petit pour 5 gîtes) + piscine + bord de mer. Je pense que tu rêves, si tu barres gîtes et mets chambres d'hôtes c'est peut être possible,  au bord de la mer en Bretagne, devrait aussi être barré pour rentrer dans le budget assigné. Je ne pense pas être pessimiste mais réaliste.

Nous avons beaucoup de gîtes, loin de la mer  (100km) à la montagne,  et je puis t'assurer que ton budget est à revoir.

A mon avis, vivre à 2 avec 5 chambres d'hôtes et un budget de 450 k€ dont 100 k€ d'autofinancement c'est un rêve qui risque fort de mal se terminer si une banque accepte de le financer , si elle accepte elle aura une garantie et s'en foutra que tu échoues. Idem pour les gîtes si c'est le même taux d'endettement.

A mon avis revoyez votre projet et bonnes chances

Sylbano a écrit:

Je ne pensais pas avoir des réponses aussi rapidement
Je vais prendre le temps de vous répondre quand je serais plus tranquille ! Merci beaucoup, je pense que j'ai tapé à la bonne porte

et oui tu es tomber sur the first forum National

gite and B and B

je comprends ta surprise, notre accueil est top.

et tu as la chance d'avoir eu les meilleurs intervenants professionels du fofo, d'autre vont arriver

prnds le temps de déjà lire notre forum, tu y trouveras énorméments de réponses, et il y aura toujours quelqu'un pour te répondre si ça bloque.

ta participation aussi te permettra avancer.

j'ai 3 gites sur ma propriété, je suis en Normandie, et j'ai la chance d'avoir quand même l'emplacement .

les credits j'ai connu les collègues t'ont énormément dégrossi l'horizon.

a défaut renseigne toi sur un bien a racheté il y en a pas mal notamment avec le brexit

a défaut de la mer , tu peux trouver une riviere, un étang les idées ne manques pas.

Rien à ajouter (méfions-nous, France est en train de devenir une spécialiste de CH   - analyse réaliste et objective).

Projet complètement irréaliste d'un point de vie financier, soit vous arrivez à trouver une maison de 120-130 m² en bord de mer, donc pas de CH ni de gîte, soit vous trouvez une maison plus grande à l'intérieur des terres qui rentre dans le budget avec possibilité de faire 5 CH mais que vous n'arriverez pas à louer 100€ la nuit...
Et je ne parle pas du taux d'endettement faramineux.

On n'est pas là pour vous décourager, mais pour vous donner notre avis d'experts, c'est vous qui voyez

Si tu veux une idée de comparaison, c'est une offre de 5 gîtes sur le même terrain, en Bretagne, à 1h de la mer je pense, peut-être moins.
Tu as accès depuis son site au planning avec les dispos sur l'année entière.

Ce sont les "gîtes du Bois Peschard". Grosse rénovation, mais je ne saurais pas te dire combien elle a mis.

yourtie a écrit:

Rien à ajouter (méfions-nous, France est en train de devenir une spécialiste de CH   - analyse réaliste et objective).

Ah, non surement pas....!!!!! j'ai répondu pour les gites puisqu'il envisage gites ou CH..

Superbes les gites que tu as trouvés (tu les connaissais ?) Alexandra et bien dans l'idée envisagée...
ils sont effectivement à 1h de la mer environ, et à 50 mn de Rennes.. classés 5*.... très sympas. Très nombreux services, pour des tarifs que je ne trouve pas extrèmement élevés...
Je n'ai pas trouvé le planning pour connaitre le taux d'occupation
Sur le site de GDF on trouve..

Bienvenue à vous , ne vous découragez quand même pas tout de suite -maintenant      
L'emplacement est primordial mais juste derrière le taux d'endettement c'est un truc ( xiant) super important - hélas
Dans mon tit exemple , 6 appart en front de mer ( celle où ki fait chaud et ke l'eau est pas à température du pastis     ) 3 km plus loin de la mer je suis sûre que je baisserai mon taux d'occupation de 30 à 40 % parce que en dehors de juin-sept y a tellement plus d'offres que de demandes

En terme d'investissement ici pour ces appart+résidence principale à 1 km de la mer ( où on a fait ch d'h mais arrêté depuis 1 an ) on serait plutôt autour de + de 3 fois ce que vous prévoyez ( et encore travaux non compris sachant qu'on a tout tout tout fait nous même - et que ca prend beaucoup de temps ) , je veux bien que la Côte d'azur soit plus chère que la Bretagne mais surement pas 3 fois et avec un taux d'endettement plutôt bas et ben il nous a fallut plusieurs années pour sortir la tête de l'eau , en gros y a que depuis 2- 3 ans alors qu'on est arrivé ici y a 12 ans

 

France a écrit:

Superbes les gites que tu as trouvés (tu les connaissais ?) Alexandra et bien dans l'idée envisagée...
ils sont effectivement à 1h de la mer environ, et à 50 mn de Rennes.. classés 5*.... très sympas. Très nombreux services, pour des tarifs que je ne trouve pas extrèmement élevés...
Je n'ai pas trouvé le planning pour connaitre le taux d'occupation, si , là "https://www.dropbox.com/s/mqgvpgl5lcr8so8/planning-disponibilite-gite.pdf?dl=0"
Sur le site de GDF on trouve..

Tout d’abord je tiens à vous remercier d’avoir pris le temps de me répondre, j’apprécie vos interventions !
Je suis vraiment au début de ma réflexion, mon contrat en Chine se termine fin Mars 2020, notre retour en France est prévu à ce moment la.
A notre retour nous allons passer environ 3 mois sans travailler afin de prendre le temps de visiter différentes régions en France, nous avons plusieurs point de chute qui nous permettent de nous poser et d’en profiter pour passer quelques nuits dans des gîtes/Maison d’hôtes afin de voir ce qui se fait. A savoir que le plus important pour nous est de choisir un endroit où nous allons nous sentir bien et où nous n’aurons aucune difficulté à scolariser notre fille de 4 ans. La proximité de la mer (Max 15min) me semble importante si nous nous installons en Bretagne.

Concernent les chiffres que je prévois (Tarif & Taux d’occupation), je suis d’accord avec vous tout dépendra de l’emplacement, de la qualité des prestations et de la stratégie commerciale. J’ai pas mal regardé sur les sites spécialisés et je me suis basé sur quelques maisons d’hôtes qui correspondent au standing que je prévois. Il faut bien que je me base sur des chiffres. De toute façon je compte bien faire une étude de marché et monter un Business plan quand nous serons décidé.

Concernent le budget, j’ai vus quelques biens à la vente qui correspondent à mes critère en Bretagne sans travaux à prévoir aux tarif que j’annonce (400.000/450.000)
La question que je me pose est de savoir si j’investis dans ce genre de projet, est ce que l’activité des 5 chambres d’hôtes dégageant un CA d’environ 80.000 euros/an peut après impôts, taxes et charges payer mon crédit.
Je prévois une mensualité de 1300 euros qui représente 20% du CA et que le point fort de ce projet serait la construction d’un patrimoine. Je suis prêt à revoir mon apport personnel à savoir que le chiffre que j’annonce représente 30% de mon capital.

Je suis conscient que je serais obligé de trouver une activité complémentaire pour subvenir à nos besoins et convaincre les banques pour le crédit.
Ma femme serait 100% focalisé sur l’activité Maison d’hôtes, maintenant pour être honnête avec vous j’aimerais vraiment pouvoir développer une activité complémentaire au sein de la maison (Table d’hôtes, cours de cuisine, activité organisés, Vente de produits fait maison du terroir etc.) Je suis même prêt à mettre un camion pizza sur mon terrain (Lol)
Nos atouts: Nous parlons couramment plusieurs langues étrangères *Anglais, Portugais, Espagnol & Chinois* Ma femme qui est Française à passé toute sa jeunesse en Chine et métrise parfaitement la langue, maintenant à nous de trouver le moyen de les faires venir.

Je vais continuer à réfléchir et surtout lire plus en détail les infos sur le forum, c’est vraiment génial de pouvoir compter sur vous si j’ai des questions.

Je me suis peut être enflammé sur mon CA

DE façon plus pragmatique, prenez du temps et un job en rapport a vos competences en France et analysez tranquillement la situation et ce que vous voulez faire… C'est quelque part "gâcher des competences" si a 40 ans vous vous mettez sur "une voie de garage" alors que vous avez plein ce competences monnayables en tant que salarié. Il y a du travail a France. Mais la situation des micro entreprises en France dans le secteur du tourisme c'est fortement dégradée ces dernières années.

Petit resumé de la nouvelle problématique du tourisme a l'intention de tous ceux qui souhaitent se lancer :

Premier facteur: _Le développent des Plateforme de mise en relation directe a éveillé chez nos concitoyens fraudeurs, bidouilleurs et râleurs par essence le développement d'une offre pléthorique d'hébergements venus complètement pourrir le marché en toute impunité. Voyant là l'opportunité d'améliorer leurs fins de mois ou de contourner le système fiscal très castrateur (la France c'est le premier marché mondial pour Rb&NB )

Second facteur: _ Le développement des OTA( B00king, H0tel.c0m, TrIvAg0 etc etc …)   pour la commercialisation qui, sous prétexte de donner une visibilité aux clients a détourné de 14% à 35% de ton chiffre d'affaire. Et, ils sont devenus incontournables.

Troisième facteur: _ La prédominance des sites d'avis qui ont dans les secteurs très concurrentiels - comme dans tous d'ailleurs -  un impact direct et très important sur tes reservations. Sur ton taux de concrétisation des reservations.

La consequence de ces 3 modifications structurelles fondamentales qui ont moins de 10 ans sont désastreuses.

> D'un coté tes prix sont tirés vers le bas a cause d'une offre pléthorique d'amateurs n'ayant ni tes charges ni ton endettement…et il y a a de plus en plus confusion des genres puisque les portails mélangent toutes les offres en fonction juste du prix   Imposible sur ces potails de mettre en avant des spécificités liées a ton offre, ton emplacement, très prestations. Ton texte est standardisé, dilué ….

> D'un autre coté ta marge est amputée par les commissions des apporteurs d'affaires ( dont CC) , qui en fait ne t'apportent pas plus de business qu'il y a 10 ans mais ont détourné tes clients a leur profit, avec leur complicité satisfaite et inconsciente. Les clients ont plus de choix, sont rassurés par un discours marketing très orienté et par la praticité par ces outils de reservation en ligne ...

> Et enfin, la pression de la performance pour avoir "des bonnes notes" et donc être bien exposé sur la toile - dans les résultats de recherche GGL- t'amènes à être toujours sous pression, à toujours chercher ce petit plus et, a te "surinvestir dans ton affaire" ..t'exposant au risque du burn out ! L'impact de tes notes est fondamental pour ton taux de reservation et d'occupation  

Donc en reprenant ton exemple de chambres à 100€ TTc… en fait hors TVA t'es a 90€, hors com t'es a 78€..si t'enlèves les charges brutes ( eau, Energie, consommables ( draps, serviettes, cout amortissement cout lavage), petit dej etc etc )...il va te rester a peine 65/68 €
si tu gères aux petits oignons..  

Alors question...à l'envers …. Il te faudra faire combien de chambres pour payer juste tes charges et ton amortissements  ?


Tout cela est bien paradoxal non  pour des gens qui rêvent de changer de vie, échapper a la pression de la performance et des résultats subit en Entreprise et de se poser en recevant des gentils touristes chez eux

Sylbano a écrit:

Nos atouts: Nous parlons couramment plusieurs langues étrangères *Anglais, Portugais, Espagnol & Chinois* Ma femme qui est Française à passé toute sa jeunesse en Chine et métrise parfaitement la langue, maintenant à nous de trouver le moyen de les faires venir.

C'est un atout formidable et votre expatriation l'est tout autant.
Si j'avais un conseil à vous donner, ça serait de commencer votre étude de marché MAINTENANT, pendant que vous êtes à l'étranger : interroger les gens qui sont susceptibles de venir visiter la France sur ce qu'ils veulent faire et visiter, nouer des contacts avec des agences de voyage. Utiliser vos atouts seraient de bâtir un projet tourné vers une clientèle chinoise et peut-être d'autres pays AMHA ....