Nouveau projet en Bourgogne

Bonjour à tous et toutes,

Hélène, 45 ans, en plein projet de chambres d'hôtes dans la région de l'Auxois, (à 30 minutes au nord ouest de Dijon), pour vous planter le décor.

Mes parents possédaient des gites et chambres d'hôtes et j'ai baigné dedans jusqu'à ce que je rentre dans la vie active.
Je participais volontiers à l'accueil, à régler les petits aléas, et à la course folle de l'entretien entre les clients.

Et avec le temps, l'envie de me lancer revient au galop.
Mais les choses ont bien changé en 25 ans, les règlementations aussi, et j'aurai une foule de questions à poser…

Il y a quelques mois j'envisageais le rachat d'une maison voisine pour raviver ce projet. L'ampleur des travaux n'en valait malheureusement pas la peine, et le vendeur n'était pas très conciliant donc j'ai rangé mon dossier.
Et puis il y a quelques semaines une autre opportunité s'offre à moi.
Maison très charmante, un potentiel de ouf, ancienne bergerie rénovée dans un cadre préservé incroyable, vue imprenable,piscine,
terrain, calme absolu, etc...
Ma région n'est pas hyper touristique mais présente quelques attraits tout de même.

Je reprends donc mes stylos et tableaux excel.

Potentiel: 2 chambres "doubles" (capacité 4 personnes chacune) avec chacune sdb privée.

L'investissement pour la propriété est de 350 000 euros (négociable)
Apport personnel possible de +/- la moitié
+ une réserve de 100 000 euros pour l'aménagement (mobilier, menus travaux, équipement) et l'achat d'une roulotte de 20 m2 pour créer une troisième chambre.

Mais je bute sur certaines questions, de taille:
- comment déterminer le prix des chambres? chaque maison d'hôte étant différente ce n'est pas évident de se situer parmi la concurrence
Certains d'entre vous ont ils joué la carte de la chambre familliale?
Une chambre à 100 euro la nuit pour 2, ou une chambre à 100 euro pour 4, l'attrait n'est pas le même

- en terme de fréquentation, cela pouvant être très aléatoire, existe t il des indicateurs régionaux? L'office du tourisme local ne m'a pas été d'un grand secours…

Au plaisir de vous lire!

450 k€ pour 4 chambres ...

Bonjour Hélène et bienvenue depuis Toulouse
Pas facile de répondre à tes questions car il faudrait être dans une situation identique à la tienne.

Pour établir le prix des chambres, je me suis basé essentiellement sur ma concurrence proche (CH et hôtels), prix identiques aux CH qui avaient le même niveau de prestation et inférieurs aux hôtels.

J'ai 2 chambres familiales qui sont très peu occupées Je les loue pour 1, 2, 3 ou 4 personnes avec un tarif différent selon le nombre d'occupants. Le taux d'occupation pour 4 personnes est ridiculement bas. Ma clientèle est essentiellement composée de 1 personne (clientèle pro) ou 2 personnes (clientèle de particuliers).

Il y a dix ans, j'avais obtenu des infos via Gîtes de France et Clévacances de mon département, les 2 labels les plus connus mais qui sont en totale perte de vitesse. Sinon, tu cherches des infos sur les hébergements de tous types sur le site de l'INSEE

Merci pour cette réponse Cognée.
Je dois rencontrer dans les prochains jours une personne qui loue également des chambres non loin de là, et membre d'un réseau local. Son avis et expérience sera important, mais je cherche plusieurs sources de renseignements. Je pensais demander l'avis de Gîtes de France également.

Autre chose, je compte proposer la table d'hôtes car elle me semble primordiale, d'autant plus qu'il y a peu de restauration en soirée à 15 km à la ronde.
Mon compagnon est producteur bio de viande bovine en circuit court, donc c'est une aubaine et j'aime cuisiner. Nous avons notre réseau privé pour le reste, autant l'exploiter.
Néanmoins je ne suis pas agricultrice et ces chambres d'hotes seront bien distinctes de l'exploitation agricole de mon homme, ce ne sera donc pas de l'accueil à la ferme même si elle est toute proche.

Bonjour et depuis le Tarn

Tu as pensé à faire comme le client lambda ? Tu fais une recherche sur internet sur toutes les CH du secteur (assez large quand même) tu regardes l'environnement, les services, les prix, tout ce que tu peux comparer avec ton bien. Ca te donnera au moins une idée des prix minimum et maximum que tu pourrais pratiquer

bonjour

la bourgogne se réveille

va sur le web et note les tarifs de tes collègues .

Bienvenue du Suuuud Est
Un tablo excell et on note tout ce qu'on trouve sur le hébergements aux alentours, ch d'hôtes mais aussi hôtels, appart , gîtes , insolites ( les labels , bof, comme dit Alain - La Cognée- c'est pas eux les plus représentatifs , mais les Off Tourisme, bking et autres OTA , sans oublier rbb ou le bon couin , la concurrence des "particuliers " est très importante ( on déforme volontairement les noms des marques )

Bonsoir et bienvenue de Guérande
J’espère que tu trouveras réponses à tes questions ici sur ce forum
Tu dis que l’endroit de ta cible n’est pas très touristique, il va falloir donc bien réfléchir à ce projet car avant de te lancer dans cette activité il te faut être certaine de pouvoir rentabiliser cet achat car l’aspect touristique voir de la demande est malgré tout primordial

bonsoir, Hélène
Notre structure de vieux mas a fait que nous avons choisi de faire 2 suites familiales 45 et 55m2 au lieu de 4 + petites chambres. Et nous en sommes ravis : les familles adorent, c'est assez rare et finalement rentable car les arrivées/départs se font par 4 ou 5 au lieu de 2! idem les P. déj; on a vérifié autour de nous les tarifs de chambres pour 2 et restons juste en-dessous du prix avec l'avantage des hôtes d'avoir ses enfants juste à côté, rassurant pour les parents! Difficile à gérer par contre, il faut savoir risquer de refuser les couples, on le fait en période scolaire jusqu'à J-7 si dispo. Hors congés scolaires et ponts, les hôtes apprécient les grands espaces.
Bon courage et attention au manque d'attrait touristique...

Bonjour et depuis le Sud

Beau projet... Ambitieux mais pourquoi pas .Faut être ambitieux !

Les copains t'ont déjà donné quelques éléments de réponse à tes questions. J'ajouterai une suggestion :

Citation :

en terme de fréquentation, cela pouvant être très aléatoire, existe t il des indicateurs régionaux? L'office du tourisme local ne m'a pas été d'un grand secours…

Plutôt que ton OT local, essaie de prendre contact avec le comité départemental du tourisme (ou autre instance équivalente).
Mais faut pas en attendre des miracles. On te dira toujours que ton projet est bon. Les CDT sont friands de nouvelles structures, mais ne se préoccupent pas de leur viabilité/rentabilité

Mais faut pas en attendre des miracles. On te dira toujours que ton projet est bon. Les CDT sont friands de nouvelles structures, mais ne se préoccupent pas de leur viabilité/rentabilité

Et surtout ce ne sont pas eux qui tiennent les cordons de la bourse.
En fonction des régions, les projets de maison d'hôtes ne sont pas très bien vu par les banquiers : trop risqué à leurs yeux.
Tu peux bien avoir tous les business plan bétonnés que tu veux. Si la personne qui est en face de toi n'y croit pas .... J'ai une petite expérience de la question.
Bonne chance quand même.

. Pas mal de choses ont été dites...Il en va du tourisme comme de l’évolution globale de la société:
> Une hyper concentration dans les villes ou il y a tout, travail et commodités.... une explosion urbaine et périurbaine ....
> une hyper concentration touristique dans des lieux ou tout c'est concentré,  les activités touristiques, les infrastructures d'accueil ..et la 4G !!!

En effet, Les CDT vont te parler d'un tourisme de "slow move", "Itinérance douce" en français   , un retour aux vraies valeurs très tendances hors les sentiers battus.....Nous le voyons bien ces vraies valeurs à la campagne pour le touriste français sont forcement pas chères- c'est même culturel pour nous - Et l'explosion de l'offre RBNB dans nos campagnes a tiré tous les tarifs vers le bas sans créer de valeur pour les activités culturelles et touristiques payantes, ni sauvé nos petits restaurants de campagne.....
Alors on y croit  a ce tourisme mi vert mi culturel ? : Oui un peu....dans le cadre d'une activité complémentaire type gite c'est une aventure qui se tente pourquoi pas !? ... mais dans le cadre d'un projet de vie, la recherche d'une rémunération correcte et d'un CA viable....Alors, c'est comme tout commerce: L'emplacement , l'emplacement , l’emplacement ... Tout le reste c'est du pipeau.
C'est pourquoi je chahute un peu les projets avec des concepts très artificiels qui ne tiennent pas longtemps !

Bonne lecture ! Tu trouveras de nombreuses réponses à tes questionnements.

depuis les Hautes-Pyrénées!

Bonjour Hélène !

Bienvenue sur le Forum.

Nous sommes en pleine création d'un projet de CH en Bourgogne, dans l'Yonne.

Pas évident de trouver la localisation idéale, mais comme tous ici le rabâche à juste titre, c'est la localisation qui fait que tu vas remplir les chambres.
Au départ, nous voulions nous rapprocher du Morvan et Vézelay qui draine le plus de touristes dans l'Yonne sur l'été, mais l'hiver c'est un coin un peu mort... et quand même les restau sont fermés l'hiver dans coin, c'est un bon indicateur
Du coup on s'est rapproché d'Auxerre, St Fargeau, Guédelon et aux portes de la Nièvre également. Concept bâtisse historique de caractère et Spa. (Certains dans village disent qu'on va réouvrir "le bordel" )

Bref, suis pas là pour faire ma réclame (Tu pourras lire les posts de notre début d'aventure sur forum si tu veux).

Tu trouveras ici quelques indicateurs touristiques, mais tu as du sûrement déjà consulté le site :
https://observatoire.bourgognefranchecomte.com/
Le tourisme dans la région est en baisse générale depuis plusieurs années... mais certaines CH moyen et haut de gamme s'en sortent très bien... enfin ceux qui sont pas étranglés par le crédit.

Pour établir prix des chambres et calculer rentabilité par rapport à notre taux occupation prévisionnel sur 5 ans (Que l'on a minimisé car difficile de savoir à l'avance si on va cartonner ou pas et/ou au bout de combien de temps) et nos investissements on a fait étude pendant un an et demi de tous les biens autour du coin souhaité, leurs prix et ce qu'ils proposent, étudié certains calendrier de réservations visibles, et j'ai étudié les avis positifs et négatifs pour comprendre les attentes d'aujourd'hui des clients (je parle des avis constructifs, pas ceux qui se plaignent de pas avoir un lit king size pour 60€ la nuit   ) Pour résumer, j'ai suivi "presque" tous les conseils et mises en garde que j'ai pu glanés sur le Forum.

Au plaisir d'échanger.

Bonjour et bienvenue
Ou précisément en Auxois ?
Ma maman vit à Bussy le Grand

bonjour et bienvenue depuis les falaises de Normandie.

je vais seulement encore répéter ce qui a été dit : le socle du projet qui fera sa réussite ou non est son emplacement, son emplacement et encore son emplacement. donc faut commencer que par ce biais là avant tout étude du prix, des aménagemenbt de chambres, de la cible client souhaitée etc...
donc étude très poussée sur la fréquentation touristique de la zone et de la saisonnalité, ensuite le typage clientèle de la zone, ensuite les attraits et activités de la zone proche (restos, parcs, monuments, etc...)
recherche assez longue mais obligatoire.
si après ça, les conclusions sont que la zone attire du monde et sur une grande partie de l'année, vous pourrez attaquer la suite du business plan.
pour les chambres familiales, nous en avons 2: et c'est celles qui rapportent le plus gros CA car le prix de vente moyen est plus élevé (selon capacité) et très prisées pendant les vacances scolaires.
par contre, tu parlais de les mettre au même tarif que des doubles mais euh, pourquoi ? aucun intérêt économique, faut un calcul tarifaire par combinaison et par nuitée. à 4, plus de charges, plus de pdj, donc pas le même coût de revient.
après, la réflexion de la rentabilité, c'est très perso en fonction de l'endettement, du CA et enfin des besoins pour vivre...certains travaillent à perte, d'autre pour 0, d'autres encore et la majorité pour un smic...
et pour la TH, si pas de restos proches et comme vous êtes qd même un peu dans la brousse, ce sera inélucatble pour attirer du monde

bon courage

Etant giteuse, je peux pas trop t'aider, à part te dire de bien ficeler ton étude de concurrence et opportunités , mais

Coucou tout le monde,

Je n'ai pas eu le temps de répondre à vos nombreux commentaires, mais je les ai suivi avec attention.
J'avais mentionné que ma région n'était pas hyper touristique, c'était en comparaison des hauts lieux du département tel que Beaune et je ne suis pas dans le trou du cul du monde non plus

Ces derniers jours j'ai énormément lu en documentations et autres, des trucs passionnants et d'autres trop généralistes.
Il en ressort que mon emplacement est très bien situé vis à vis des sites les plus visités du département:
- dans le top 10, j'ai 3 sites à moins de 15 km et un 4 éme à 30 km, + Dijon, la capitale, à 30 minutes.
Certains sites sont en fait bien plus fréquentés qu'il n'y parait pour la population locale, surprenant!
De plus j'ai un accès facile et direct à une bretelle d'autoroute (10 minutes)

Dans un rapport qui fait l'état des lieux du tourisme localement, il apparait à plusieurs reprises que les principaux acteurs regrettent le manque d'infrastructures aux alentours (hébergements, restaurants, etc) Il faut dire que le coin reste très rural, et les habitants très  trop ruraux ...

Dans mon entourage proche, une dame qui a deux chambres d'hôtes non loin de là me dit que si elle avait une troisième chambre elle serait louée sans difficultés , malheureusement pour elle son état de santé de lui permet pas cette charge supplémentaire.
Et une collègue (et amie) qui a repris plusieurs petits gites il y a 2 ans m'affirme faire carton plein dés que les vacances scolaires arrivent.
En période creuse ce sont les entreprises qui recherchent des lits pour loger leur personnel en déplacement, faute d'hôtels.

Pour terminer sur la concurrence, il y a un autre gros établissement tout proche mais sur le déclin.
J'ai trouvé beaucoup de chambre "de luxe" , quelques chambres RBB qui à mon avis sont à prendre pour ce qu'elles sont : du low cost, du fonctionnel point barre.

Donc dans tout cela je pense trouver ma place en me plaçant sur du "milieu de gamme" ++ , c'est à dire qu'il vaut mieux avoir le petit plus niveau service qui fera parler en bien, que taper plus haut et avoir le petit moins qui sera pénalisant.

Là où j'ai besoin de votre expérience, c'est pour le ficelage de mon projet à présenter à ma banque.

Mon activité ne sera que saisonnière, complétée par une autre activité le reste du temps
Je serai en micro entreprise, tout au moins au démarrage.

L'acquisition du bien immobilier étant forcément une résidence principale (c'est la loi qui le dit), comment faire la part des choses sur un busines plan?
Je ne peux pas ne pas mentionner de charges (eau, électricité, etc) et je ne peux pas non plus les imputer en totalité aux chambres d'hôtes.
Et peut on considérer que le revenu net de l'activité va venir "combler" une partie du crédit , ou bien ces revenus vont ils venir s'ajouter aux autres revenus comme dans le cadre d'un achat tout à fait classique (avec le fameux taux d'endettement de 30%)

Quelques fois je me demande si ce busines plan est vraiment utile dans mon cas, et si je ne devrais pas présenter mon projet comme un simple achat de maison?


Merci pour vos éclaircissements

Pomme 21 a écrit:

Quelques fois je me demande si ce busines plan est vraiment utile dans mon cas, et si je ne devrais pas présenter mon projet comme un simple achat de maison?
 

c'est ce qu'on a fait... on a pas parlé de maison d'hôtes ou quoi que ce soit (en tout cas on l'a pas mis dans notre budget présenté à la banque). Tant que ça reste dans des critères acceptables pour la banque vis à vis de votre apport et de vos revenus externes, je ne vois pas en quoi ça gênerait

bonjour, je vais te répondre en partie et peut-être en faisant des erreurs

lundi j'étais mes 2 banquiers oui ils étaient 2, donc un très spécialisé dans immobilier pour un futur proche projet si...............

tu peux faire un emprunt avec un projet CH donc commercial , et tu peux faire un emprunt classique et ensuite crée ton AE .

mais a chaque fois il faut un business plan où une attestation par agent immobilier de la rentabilité de ton bien.

Si tu as les moyens de financer ton projet en tant qu'achat de particulier, fais le. En effet, si tu vas voir le banquier avec un projet perso, tu auras un taux aux ras des pâquerettes. Si tu le présente comme un projet professionnel, tu auras un taux de professionnel. Dans mon cas, j'étais obligé de prendre cette 2ème option et ce fut +2 % par rapport à un taux de particulier car je suis "à risque".

Mon petit grain de sel : Achète à titre particulier si tu peux, tu verras bien plus tard les contraintes comptables

Je pense que je vais présenter ça, dans un premier temps, comme un achat classique.
Peut être que ce sera un peu juste, à voir avec les apports personnels. En novembre dernier la banque me proposait un taux à 0.8 pour un autre projet qui a échoué, hors assurance évidemment
En fait je n'ai pas vraiment d'investissements à faire pour la création des chambres en elles mêmes dans la maison (pour tout dire , la maison reste en partie meublée et il n'y a pas de travaux à prévoir).
Le reste reste de l'équipement.
J'avais parlé d'une roulotte en 3 éme chambres + location en week end, ce sera un achat bien à part et en aucun cas par crédit.


Et pour répondre à diverses questions qui m'ont été posées:

Je suis bien dans l'Auxois, coté Vitteaux (Bussy le Grand et son magnifique château n'est pas très loin)
Le Morvan c'est de l'autre coté, mais on parle souvent de l'Auxois - Morvan alors que pour moi les deux sont bien différents.

Pour l'aspect chambres familiales, nous avons un zoo très fréquenté à proximité, aussi je tiens à proposer cette option d'autant plus que la maison s'y prête et que les abords aussi (piscine, vaste terrain, bassin à poissons, et des belles vaches en prime).
Et en effet une tarification en conséquence sera à mettre en place, reste à la calculer.

Quelqu'un à également parlé de projet au concept artificiel... Là j'ai un peu de mal à comprendre!
Une maison et son environnement tout ce qu'il y a de plus typique de la région, aucunement défiguré.
Des repas avec les produits locaux, mon compagnon est éleveur de bovin et commercialise tout en circuit court , nos voisins font des oeufs, de la farine et des légumineux, le maraicher est à 10 km et le producteur de fromage également.
Il n'y a rien d'exotique là dedans, sinon un bon vieux retour aux sources de ce qu'est la table d'hôtes.

Pomme 21 a écrit:

Quelqu'un à également parlé de projet au concept artificiel... Là j'ai un peu de mal à comprendre!
Une maison et son environnement tout ce qu'il y a de plus typique de la région, aucunement défiguré.
Des repas avec les produits locaux, mon compagnon est éleveur de bovin et commercialise tout en circuit court , nos voisins font des oeufs, de la farine et des légumineux, le maraicher est à 10 km et le producteur de  fromage également.
Il n'y a rien d'exotique là dedans, sinon un bon vieux retour aux sources de ce qu'est la table d'hôtes.  

t'inquiete on chahute régulierement les petits nouveaux ............................

il y en a tellement qui sont de doux réveurs. dans leurs nuages.

dixit stephane scrat :C'est pourquoi je chahute un peu les projets avec des concepts très artificiels qui ne tiennent pas longtemps !

il fait parti des seuls véritables pros du forum, ils sont quelques uns sur le forum, a qui tu pourras faire référence dans le métier des chambres d'hotes et prendre exemple .........