le taux d'occupation

Bonjour à tous,

Comme vous le savez, nous avons le projet de racheter une MH. nous avons pris très bonne note de vos conseils et avertissements et nous vous en remercions. Et nous sommes toujours très motivés et nous continuons notre prospection sans avoir abandonné le projet initial.
Et nous avons encore une question fleuve concernant le TO. comment contrôler le TO d'une MH et de sa table?
a votre avis quels sont les astuces pour cacher la réalité et/ou gonfler le TO?
qui plus est lorsqu'il y a beaucoup de non déclaré!

en vous remerciant pour vos contributions.

maisondubonheur a écrit:

Bonjour à tous,

Comme vous le savez, nous avons le projet de racheter une MH. nous avons pris très bonne note de vos conseils et avertissements et nous vous en remercions. Et nous sommes toujours très motivés et nous continuons notre prospection sans avoir abandonné le projet initial.
Et nous avons encore une question fleuve concernant le TO. comment contrôler le TO d'une MH et de sa table?
a votre avis quels sont les astuces pour cacher la réalité et/ou gonfler le TO?
qui plus est lorsqu'il y a beaucoup de non déclaré!

en vous remerciant pour vos contributions.

ba moi je te dirais a la parole, et peut-être un visuel direct de contacts réels, quelques documents ...

sinon tu prends un mois de vacances anonymement et tu te rends compte par toi-même !!!!!

pour essayer de trouver le TO

regarder le planning actuel de dispo sur tous les sites : perso, booking, Airbnb, annonces diverses, et croiser les infos
récupérer tous les contrats,
connaitre la commission donnée à booking (comme c'est un pourcentage du tarif des chambres, si tu as le tarif, tu auras un nombre approximatif de chambres louées)
voir les voisins,
....

premières idées, pas forcément malignes mais auxquelles je pense

+1 avec France,
... croiser avec les avis qui sont laissés

Citation :

qui plus est lorsqu'il y a beaucoup de non déclaré!

c'est ce que les proprios t'ont dit ?

Ca me fait marrer ce genre de question. IL y a le TO officiel et le TO officieux.

Imaginons que tu aies besoin d'emprunter, sur quel CA la banque va t'accorder un crédit : le CA déclaré ou le CA déclaré + le CA en billets non déclarés ?
J'ai failli acheté une maison dont le propriétaire se vantait de faire 50 % de son CA en black. Mais il a voulu me vendre sa maison à un prix qu'il justifiait en utilisant le CA officieux.
Un peu facile de vouloir gagner sur les 2 tableaux : faire du black et estimer sa maison en fonction du CA officieux.

Je lui ai fait une offre en me basant sur le CA officiel et déclaré. Il l'a refusé. Ca fait 7 ans que sa maison est en vente !!!!

Donc, pour répondre à ta question, le seul CA qui compte, c'est l'officiel. Tout le reste n'est pas prouvable donc ça n'existe pas.

Alain a tout bon +100%

Juste en complement:
> De la légalité :Tu nous avais a parlé d'un projet a 150 000€...C'est donc forcement une structure légale déclarée avec des partenariats
C'est forcement une Entreprise avec un Bilan certifié par un expert comptable ! et, des déclarations d'impôts qui vont avec, des appels de TVA etc ...
Ce sont des éléments que le vendeur doit verser au dossier si vous devez emprunter pour acheter ! aucun organisme de credit aujourd'hui ne prêtera de l'argent sur du vent.
> Du taux d'occupation : s'il s'agit toujours d'une structure officielle tu auras forcement un cahier des ventes avec le volume ! Pour faire un gros chiffre d'affaire tu auras aussi forcement aussi des statistiques analytiques sur la saisonnalité, le nb de nuitées, le nb de repas, le pMV etc etc...
Apres le taux d'occupation est une variable qui fluctue en fonction de tes priorités de Vie. Il y a une grosse différence de gestion entre une activité de complement de revenu et une activité pour vous faire vivre a 100% Ceux qui bossent a fond 4 /6 mois la saison et qui ferment en hivers et ceux qui bossent toute l'année...etc etc.
Estimer un taux d'occupation en fonction du nb de commentaires récolté sur le net ou des dispos en lignes ...bof ??? ...le total des commentaires pour mon établissement sur le net représentent de 1.7 a 4.8 % des clients annuels !! T'es bien avancé
Nos dispos...aucun calendrier en ligne ! ou alors des fausses dispos ou un mini pour être présent sur la toile de détourner des demandes...lisibilité 0

Bref une vente sérieuse c'est des chiffres sérieux.... après qu'il y ait un peu de "gratte" entre l'officiel et l'officieux...c'est la part des anges et par nature pour y croire il faut avoir la foi, car les anges sont invisibles, tout le monde sait ça !!

les 2 Isabelle et France merci pour vos idées. Les proprio ne m'ont rien dit prouvant leurs dires. juste de les "croire"...mmm.. la belle affaire!
Alain (ravi de te faire marrer) et Stef, vous avez tout à fait raison, on ne peut pas gagner sur les deux tableaux et faire du black et vendre sur ce black, ce n'est pas sérieux, on est d'accord.
et puis aucun banque ne suivra ou alors il faut être un Tapis ++

le CA à 150 k€ a été calculé sur nos hypothèses de développement.
aujourd'hui, la MH fait 110k€ et ils sont en auto entrepreneur et donc ne déclarent que 78/80k€ sur l'IR, pas de TVA, pas de liasse fiscale.

Vous me confortez dans ma vision et mon approche de cette affaire.
les comm versées sont loin d'être le reflet des TO annoncés, agenda papier, depuis peu dur Booking,... bref pas grand chose
Donc oui la négo portera sur ce point et ma proposition sera basée sur le CA officiel ET déclaré.

mais alors quel prix? pour les hôtels, le prix est entre un et trois ans de CA en fonction de la rentabilité. je n'ai pas trouvé de coef pour les MH. Avez vous une idée?

merci pour votre précieuse aide

Là dessus Eric nous t'avons répondu sur une autre file !
T'as pas trouvé de renseignements sur le net car le fond de commerce CH n'a pas de valeur ....
J'ai acheté une maison, mon prédécesseur faisait +400 chambres...et alors !! la belle affaire !!!  J'ai eu, je crois, moins de 10 "anciens" clients qui sont revenus l'année d'après . Heureusement que le fond de commerce ne m'avait rien couté. !

T'es TETU comme gars !!

sourire... têtu? oui certainement.

Bonjour, je relance le sujet sur la "non valeur" du fonds pour des CH.
Est-ce pareil pour les gîtes ?

encore pire pour les gites..... c'est un simple bien immobilier que tu vends ou tu achètes.
par contre, connaitre les chiffres d'une éventuelle location existante, est une aide : taux d'occupation, revenus. Mais ça ne se vend en aucun cas.

D'accord !
Alors pour des gites affichés à des prix exorbitants car avec fonds de commerce, vaut-il la peine d'aller discuter avec les vendeurs ou bien .. les laisser planer dans leur rêve de richesse ?

si le bien, en dehors des chiffres annoncés, correspond à ce que tu cherches, je pense qu'il faut y aller. et discuter avec les vendeurs si c'est possible...
ce serait dommage de laisser passer un bien avant même d'avoir vu les proprios. Ensuite, si ils n'en démordent pas, ce sera à toi de voir si le jeu en vaut la chandelle...

Nous vendons un gite et tous les agents immobiliers, nous ont demandé nos chiffres de loc, pour éventuellement aider à une vente : leur montrer qu'ils pourront louer, que cela pourra payer leurs charges, que c'est un peu de revenus éventuels.... mais absolument pas en fond de commerce. Précision : nous sommes non pro. Mais je pense que même si le montage financier fait par les vendeurs est tel qu'ils ont un fonds de commerce, cela ne se vend pas..

@Jiminichrys
Pour acheter une maison ne pas oublier les trois critères bien connus :
1er critère : l’emplacement
2ème critère : l’emplacement
3ème critère : l’emplacement
Pour acheter un gîte ou des chambres d’hôtes, trois critères également :
1er critère : la situation
2ème critère : la situation
3ème critère : la situation
.Pour la maison il faudra un jour ou l’autre la revendre, quand les enfants seront grands, quand ils iront étudier à l‘université, et surtout quand les parents seront trop vieux pour caracoler dans les escaliers.
.Pour le gîte, il faudra revendre aussi si on a eu des rêves de grandeur et qu’on n’arrive pas à amortir les travaux ou étaler le remboursement des emprunts ou qu’on en aura plein le cul d’accueillir des emmerdeurs qui ne respectent rien et se croient en terrain conquis.
Et puis vient se greffer le paradoxe inhérent à une maison qui propose des locations de vacances : la vie de famille d’un côté avec les proprios qui y habitent à l’année et qui veulent être près des axes routiers, des transports, de l’école des enfants, des commerces etc MAIS de l’autre côté les clients qui eux, recherchent du calme mais en même temps ne veulent pas s’y ennuyer.
Tu veux créer un gîte à thème. Moi je dis que le gîte de pêche est une bonne idée sauf que je pensais que vous aviez déjà la maison et le local à défaut du ponton et du parking. Effectivement il y a de la demande. Mais comme tu le dis, plus on est proche d’un lac et plus l’achat d’une maison c’est cher. Plus c’est éloigné, plus les prix reviennent à la normale mais moins c’est pratique pour un pêcheur en l’occurrence.
Acheter une maison qui possède déjà son propre gîte va se compliquer du fait que les vendeurs vont avoir la tentation de mettre sur le marché un bien avec un fond de commerce en même temps.
Et pourquoi vendent-ils d’ailleurs ?
S’ils sont proches de la retraite, le bâtiment demandera peut-être une remise aux normes ou aux goûts du jour ($$$). Si c’est magnifiquement équipé mais qu’ils n’arrivent pas à rembourser c’est parce qu’ils ont eu les yeux plus gros que le ventre ($$$)
J’ai regardé le prix des terrains dans ton coin en me disant que faire construire une maison en ossature bois c’est financièrement intéressant. A la vue des prix annoncés pour un terrain, j’ai dégringolé de ma chaise et présentement je tape avec le nez.
Bref, tout ça pour dire que ton idée de gîte de pêche si tu es trop loin du lac ça ne va pas trop le faire. Mais tu le sais déjà.
Pour en revenir au fond de commerce, France a raison :
1) le chiffre d’affaires peut démontrer qu'ils pourront louer, que cela pourra payer leurs charges, que c'est un peu de revenus éventuels mais l’ajouter ou l'intégrer au le prix de vente, certainement pas. Sauf la licence IV et encore, il faudra ouvrir le débit de boissons avant une date butoir pour ne pas la perdre.
2) il faut aller voir les vendeurs bien évidemment. Et puis ça vous donnera une idée du prix du marché.

Sur ce, comme la marée a amené le beau temps après l’orage de cette nuit, je m’en vais voir ailleurs si j’y suis et vous souhaite un bon samedi.
Brockwell

Je m'Incline j'ai trouvé mon maitre ...

Pour ramener les vendeurs à la réalité, expliquez-leur que lorsqu'on vend un bien donné en location à l'année, on estime la maison ou l'appart à la valeur moyenne au m² du marché local, qu'on ne a pas demandé 2 as de loyer en + au titre du "fonds de commerce"...

Quant au succès d'une CH ou d'un gîte, l'emplacement ne fait pas tout (d'ailleurs mes clients apprécient la vue ur les vignes et le calme de la campagne, mais me mettent une note de 7.5/10 sur l'emplacement... effectivement je ne suis pas en bord de mer... mais en bord de mer, point de calme, et la vue sur la mer serait hors budget pour eux...)
Ca tient avant tout à la personnalité de l'entrepreneur, son expérience pro, ses motivations, ses compétences, ses ressources financières...
c'est pour ça d'ailleurs que des CH n'ont pas de valeur en tant que fonds de commerce...

scrat a écrit:

Je m'Incline j'ai trouvé mon maitre ...  

C'est vrai..il écrit mieux avec son pif que certains avec leurs doigts
Ché bin min fiu..t'ar lèves el niveau de ch'nord on va 't prindre tin sang pour n'en donner aux babaches

OK d'acc !
@Brockwell, oui les prix affichés ici sont très chers. Après, ce ne sont que des prix affichés.... très souvent surestimés.
@ Yourtie, merci ce que tu dis est tellement logique (acheter pour louer) , et et je n'y avais pas pensé !!
@ Nico, c'est vrai que Brockwell écrit bien avec son pif... maintenant il n'a toujours pas de prénom ?? Hein Brocwell??

jiminichrys a écrit:

OK d'acc !
@Brockwell, oui les prix affichés ici sont très chers. Après, ce ne sont que des prix affichés.... très souvent surestimés.

je confirme... gros écart parfois entre le prix affiché et celui qui a réellement été payé..
les agences (et parfois les particuliers) ont une politique très bizarre : on affiche des prix hauts, quitte ensuite à négocier.. sauf que du coup, personne ne téléphone.
Pour un gite, on a du "se battre" pour qu'ils affichent directement le prix qui nous paraissait juste et qui nous convenait....

France a écrit:

jiminichrys a écrit:

OK d'acc !
@Brockwell, oui les prix affichés ici sont très chers. Après, ce ne sont que des prix affichés.... très souvent surestimés.

je confirme... gros écart parfois entre le prix affiché et celui qui a réellement été payé..
les agences (et parfois les particuliers) ont une politique très bizarre : on affiche des prix hauts, quitte ensuite à négocier.. sauf que du coup, personne ne téléphone.
Pour un gite, on a du "se battre" pour qu'ils affichent directement le prix qui nous paraissait juste et qui nous convenait....

La technique "belge" c'est d'indiquer un prix (celui de la vraie valeur de la maison) et d'indiquer "faire offre à partir de...". cela me parait plus intelligent et crée de l'excitation parmi les acheteurs potentiels

Nico a écrit:

La technique "belge" c'est d'indiquer un prix (celui de la vraie valeur de la maison) et d'indiquer "faire offre à partir de...". cela me parait plus intelligent et crée de l'excitation parmi les acheteurs potentiels

oui, j'ai découvert ça avec des locs belges, habitués chez nous et qui sont agents immobiliers..

L'an dernier, il y avait une maison (ruine, tout à refaire y compris le toit) qui me plaisait beaucoup. Elle était affichée 1 200 000. Je n'ai jamais osé appeler. 6 mois après, elle est d'un coup passée à 550 000, là j'ai appelé. Nous avons visité, re visité et re re visité. Nous avons fait une proposition à 325 000 qui "a été acceptée. Sauf que la veille de signer le compromis les proprio ont appelé la seconde agence qu'ils avaient, pour les informer de la vente .... la seconde agence avait des clients sous le coude qui n'osaient pas faire de proposition... ils ont surenchéri de 10 000 euros et ont finalement eu la maison..... nous n'avons pas souhaité rentrer dans ce système donc on a abandonné.... en somme on a fait tout le boulot pour d'autres !!!
Depuis, je visite des maisons à 800 000 sans état d'âme

Mais je ne visitais pas les "gites à vendre avec fonds de commerce". Maintenant j'irais grace à vos conseils

« les CH n’ont pas de valeur en tant que fonds de commerce » (Yourtie) Limite je floquerais cette phrase sur un T.shirt pour aller voir agents immobiliers et vendeurs :p
Je parlais de ‘situation’ en tant que potentiel touristique pour le gîte ou les chambres d’hôtes et pas 'emplacement'. Mais n’étant pas du métier j’avais occulté la personnalité de l’entrepreneur et de ses compétences j’avoue.
Petite digression, j’ajouterais que tout dépend du bord de mer. Parce que dans min coin, avoir la vue sur mer c’est être plein nord… Et avec les embruns on se tape des ravalements tous les ans (je parle des ravalements de façade, pas de maquillage hein).
Mais être plein sud et avoir la vue sur les champs bucoliques, c’est se taper les vents dominants de sud-ouest. Et ça rend fouuuuuuuuuuuuuuu.
Mais ça fait « chic et couillon » de dire qu’on habite à la mer.
A tout prendre, le lac d’Ardres de Nico est incomparable. ALLEZ ZYYYYYY
Ment ça on a la vue sur les vignes chez toi Yourtie ? C'est quoi ces notes de radasses à 7.5 ? Ca vaut 10/10 ! Si on a aussi la vue sur le jaja moi je surnote +++++ !
HIP'S
oups trop fort :p

Nico a écrit:

Ché bin min fiu..t'ar lèves el niveau de ch'nord on va 't prindre tin sang pour n'en donner aux babaches

J'arlève surtout min cul de ch'fauteuil
et n'prinds pas trop d'min sang te vas m'rindre exsangue voyons