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MessageSujet: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMar 16 Juil 2019 - 19:56

Bonjour,

nous envisageons l'achat d'un logement divisé en plusieurs appartements sur Bagnères de Luchon.
La propriétaire nous annonce pour l'année 2017, 49 000 € de chiffre d'affaires et une CFE entre 3000 et 4000 € à l'année.
A priori pas de CFE sur 2018.
Ce montant me parait énorme.
Avez-vous un moyen de calculer cette taxe? J'ai écrit au SIE de Saint Gaudens dont dépend Bagnères de Luchon, ils ne peuvent me donner une réponse, me disant que cela dépend du taux de la commune, de la tranche d'imposition.
Nous aimerions savoir un peu ou l'on va.
Avez-vous des infos sur le calcul?
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMar 16 Juil 2019 - 21:12

J'ai payé 457€ de CFE en 2018.
Il n'est pas possible de calculer soi-même sa CFE, car il y a trop de critères à prendre en compte.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMar 16 Juil 2019 - 21:24

Peut-être s'adresser directement aux services fiscaux?

_________________
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMar 16 Juil 2019 - 21:57

Le problème c'est que c'est ce que j'ai fait. Ils n'ont pas su me répondre. Shocked Shocked
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMer 17 Juil 2019 - 1:00

Mon expert-comptable a su le faire car il connait la façon dont elle est calculée. Tu peux essayer de t'adresser à CER France mais la prestation risque d'être payante.
En plus, il y a possibilité d'obtenir (dans certains cas) un abattement non négligeable en fonction de ton bénéfice. Et ça, pareil, sans comptable je n'en aurais jamais eu connaissance.
Dans mon cas, la CFE 2018 est de 2955 € et j'ai obtenu un dégrèvement de 1478 € (soit la moitié). Ca vaut le coup !

Quant à dire qu'ils ont payé une CFE en 2017 et rien en 2018, ça me parait extrêmement louche.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMer 17 Juil 2019 - 9:53

Heueuuuuuuuuuuuuuuuuuuu ! La mienne est de 730/780€ depuis le debut ! Laughing
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMer 17 Juil 2019 - 19:55

Je viens d'avoir copie de sa dernière CFE : 4367 € !!!!! Shocked Shocked Shocked Shocked (pour 2016)

Elle me dit que si elle paye une taxe foncière pour un des appartements (1300 € quand même pour 30m²) alors dans ce cas elle est exonérée de la totalité de la CFE Shocked Shocked Shocked
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeMer 17 Juil 2019 - 21:07

Opale a écrit:
Je viens d'avoir copie de sa dernière CFE : 4367 € !!!!! Shocked Shocked Shocked Shocked (pour 2016)
Elle me dit que si elle paye une taxe foncière pour un des appartements (1300 € quand même pour 30m²) alors dans ce cas elle est exonérée de la totalité de la CFE Shocked Shocked Shocked

Y-a une "xouille dans votre potage" car avec ce ratio là je payerai avec mes m² : + 65 000€ Twisted Evil... C'est en partie basée sur la valeur locative d'un bien, n'oublions pas que c'était pour remplacer la taxe professionnelle.  Donc c'est +/- la valeur taxe foncière au prorata de l'occupation pro de la surface du bien….
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 7:54

Opale a écrit:
dernière CFE : 4367 € pour 2016

taxe foncière pour un des appartements 1300 € pour 30m²

affraid affraid affraid
A ta place, je vérifierais soigneusement ces chiffres, ça n'a aucun sens Evil or Very Mad
Soit elle ne sait pas de quoi elle parle, soit elle est en train de t'enfumer Twisted Evil
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 9:35

J'ai bien la copie de la CFE 2016 et copie des taxes d'habitations payées en 2017 et 2018 sur les logements non loués au 1er janvier.
La taxe foncière est de 5698 pour 2018.

Par contre la taxe d'habitation serait d'environ 6119 € pour la totalité donc plus élevée que la taxe foncière.

J'ai demandé le relevé de propriété aux impots.
Pour chaque logement est indiqué la RC COM qui pour moi était la valeur locative. Hors ce n'est pas la même que la valeur locative indiquée sur la taxe d'habitation. La valeur locative indiquée sur la taxe d'habitation est environ le double de la RC COM indiquée sur le relevé de propriété. Je ne sais pas si c'est normal.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 9:50

Opale a écrit:
Pour chaque logement est indiqué la RC COM qui pour moi était la valeur locative. Hors ce n'est pas la même que la valeur locative indiquée sur la taxe d'habitation. La valeur locative indiquée sur la taxe d'habitation est environ le double de la RC COM indiquée sur le relevé de propriété. Je ne sais pas si c'est normal.
Attention sur une chose : mon expert-comptable m'avait dit une fois que les impôts ont entamé une énorme réforme pour recalculer les valeurs locatives des biens (sur plusieurs années). Ca allait faire bouger les choses et en particulier le calcul de la TF et de la TH.
Je ne sais pas où ça en est mais tu devrais te renseigner auprès d'un professionnel pour vérifier que tes impôts ne vont pas doubler quand la réforme sera arrivée à son terme (cas négatif). Le cas positif pourrait être que tes impôts baisseraient, mais là, j'ai un gros doute.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 10:15

Je viens de comparer avec la valeur locative indiquée sur notre résidence principale. Notre maison est neuve (2017), fait 155 m² avec grand terrain et garage et la valeur locative (6051 €) est inférieure à celle indiquée sur la taxe d'habitation de la vendeuse pour 3 appartements (total 90 m²) + garage (7726 €) datant de 1980. (Pour les autres appartements la taxe d'habitation est payée par les locataires en place car location à l'année).

Je n'y comprend plus rien dans leurs calculs de valeur locative. Je pense que si nous achetons il va falloir que j'aille faire un tour aux impôts pour vérifier ce qui a été déclaré en surface et confort.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 11:35

Opale a écrit:
Je viens de comparer avec la valeur locative indiquée sur notre résidence principale. Notre maison est neuve (2017), fait 155 m² avec grand terrain et garage et la valeur locative (6051 €) est inférieure à celle indiquée sur la taxe d'habitation de la vendeuse pour 3 appartements (total 90 m²) + garage (7726 €) datant de 1980. (Pour les autres appartements la taxe d'habitation est payée par les locataires en place car location à l'année).

Je n'y comprend plus rien dans leurs calculs de valeur locative. Je pense que si nous achetons avant d'acheter il va falloir que j'aille faire un tour aux impôts pour vérifier ce qui a été déclaré en surface et confort.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 12:03

Malheureusement j'ai contacté les impôts et il n'est pas possible de consulter tout cela avant d'acheter. C'est privé et seul le propriétaire peut y avoir accès. Les impôts m'ont refusé l'accès. Nous aurons l'accès uniquement quand nous aurons acheté.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 12:13

Les impôts ont peut-être le droit de te refuser l'accès, mais pas le vendeur. Tu es en droit de réclamer une copie des impôts payés par le vendeur, et ce sur plusieurs années, comme tu peux réclamer la facture de réfection d'un toit par exemple. Sinon n'importe qui peut raconter n'importe quoi...
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 12:21

J'ai bien les copies des documents. Je pense juste que la base de calcul est erronée et qu'il faudra la revoir. Déjà le vendeur nous a annoncé 355 m² alors qu'après passage du diagnostiqueur il y a 292 m² au sol (272 m² habitables). Il y a donc déjà un fort risque que la déclaration faite aux impôts sur la surface soit mauvaise et donc une surévaluation de la valeur locative. Il faudra donc que l'on remette tout d'aplomb.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 15:10

J'aime pas toutes ces imprécisions.
Il faut IMPÉRATIVEMENT avoir toutes les données avant d'acheter.
Les rentabilité des gîtes et des ch est devenue très difficile à obtenir. Les postes impôts et taxes sont très importants.... Les règles changent tout le temps. En position de force l'acheteur doit avoir toutes les informations.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 15:26

Moi non plus je n'aime pas mais j'ai fait tous les calculs de prévisionnel en prenant les infos que j'ai qui sont la pire hypothèse. ça passe. Donc si au final c'est mieux, nous n'en serons que plus gagnants. Le prix de départ était de 363 500 € pour 9 logements, 2 garages et une grande cave de 50m². Notre première offre à 320 000 € sous réserve des diagnostics a été acceptée. Nous espérons un nouvel accord aux alentours de 300 000 €. Vous en pensez quoi?
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 16:10

Plein de questions me viennent à l'esprit sans pour autant être suspicieuse mais pour que tu n'oublies rien dans ton analyse : quelles surfaces ont les 9 logements ? Sais-tu depuis combien de temps c'est en vente ? pourquoi le prix baisse à ce point ? Que dit le PLUI ? Il est achevé ou en cours ? quid du certificat d'urbanisme ?
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 16:28

Les 9 logements ont les surfaces habitables suivantes : 35,37 m², 25,34 m², 33,41 m², 30,66 m², 22,64 m² (26,51 au sol), 17,48 m² (celui-là c'est un peu juste, il est mansardé et fait 20,49 m² au sol. il est loué meublé à l'année à une personne seule), 33,33 m², 31,51 m², 39,52 m² (54,96 m² au sol). En vente depuis peu de temps mais l'agence ne publiait pas dessus car Immeuble de Rendement et peu de chance de trouver un acheteur. 6 logement sont loués en meublé à l'année. 3 en location saisonnière. Les propriétaires ont mis en vente, ainsi que la parfumerie qu'ils ont, car ils veulent partir rejoindre leur fils au Canada. Le PLU s'applique aux constructions nouvelles ou modifications. Ici pas de modification à faire, pas de places de parking à créer. Bien datant de 1980 et achevé. Le certificat d'urbanisme ce n'est pas juste quand on veut faire des travaux ou sur un terrain ?
Ce bien est divisé officiellement, un compteur électrique et tableau électrique par appartement. Il faut ajouter des compteurs divisionnaires d'eau. Il y a bien une taxe d'habitation par appartement et même une pour les garages Shocked Shocked Shocked Fenêtres et porte-fenêtres PVC double vitrage récentes. Quelques travaux de déco à faire. Tableaux électriques à reprendre.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 22:47

Moi, j'suis terrorisé quand je lis tout ça !!! Twisted Evil Evil or Very Mad Evil or Very Mad
>>>>>> un sacré pari sur l'avenir !!!! j'espère que tu t'endettes pas pour tout ça !!!
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Dernière édition par scrat le Jeu 18 Juil 2019 - 22:48, édité 1 fois
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 22:48

Peux-tu me dire ce qui te terrorise? Nous sommes preneurs de tous conseils.
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 22:53

Bah qui dit appartements loués dit ...dans quel état sont-ils ? 1980...certainement plus aux normes..si faut refaire tout l'elec, revoir l'isolation car pour de la loc saisonnière ..faut intégrer le fait qu'ils n'en on rien a foutre de ton bilan énergétique… Qui dit travaux dit savoir faire ou faire faire ? ...comme je fais un peu tout moi meme….je sais ce que cela représente en temps et/ou en argent…
Elle est là mon inquiétude…!!


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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 23:06

1000€ le m2 Shocked
Sans compter le terrain autour Shocked Shocked
Ca existe vraiment ???????????

Je paie plus cher pour faire construire un garage et encore sans la dalle scratch

Ca semble une belle opportunité quand même Shocked
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MessageSujet: Re: Calcul CFE   Calcul CFE Icon_minitimeJeu 18 Juil 2019 - 23:37

Il n'y a pas de terrain autour c'est un petit immeuble, enfin si il y a 30 m² en bordure de trottoir.
L'electricité est ok sauf les tableaux à refaire : mon beau-père va s'en occuper car ancien électricien.
isolation ok.
Les appartements sont en très bon état. Pour certains il faut faire un peu de déco car plus au gout du jour mais très propres. Certaines cuisines sont neuves. Mon mari travaille dans tout ce qui est rénovation donc pas de souci de ce côté là. Dans un premier temps nous ferons tous les tableaux et les trois appartements libres. Le reste sera fait au fur et à mesure, soit quand les appartements se libèreront, soit à la demande des locataires. Nous les avons rencontrés et pour le moment ils sont contents de ce qu'ils ont. Ils ne souhaitent pas de changement. Ils ont demandé si on va les garder. On a dit oui. A termes nous souhaitons 5 en location meublée à l'année et 4 en location saisonnière. on aura donc juste besoin qu'un se libère.
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