Location non meublé à l'année

J'ai besoin des conseils avertis des spécialistes pour connaitre quel mode de gestion prendre pour un location de maison à l'année que avons achétée et en cours de finition (normalement finie fin octobre).
Sachant que je suis en préretraite et donc toujours salarié de mon entreprise mais à la maison (C'est pour faire raler certains)
Je suis aussi Auto Entrepreneur pour nos chambres d'hôtes.
L'acquisition de la maison neuve est avec un prêt classique sans offre speciale (Scellier et autres) au taux de 3.75%.
Dois je au niveau fiscale choisir une déclaration de revenus foncier au reel, ou le micro foncier avec abatement de 30% plus simple à déclarer?
Si c'est au reel quelles sont les précausions à prendre?
Puis je rentrer ce produit locatif danc le CA de l'A.E. sachant que les charges sont de 12%+1%?
Mais je cotise à la S.S. déjà en tant que salarié et aussi en A.E. pour rien.
Merci d'avance de vos réponses.
PS : Pas de problème de location car se sont mes beaux parents qui vont être locataires, mais le loyer ne rembourse pas totalement le prêt.

j'ai pas beaucoup de temps mais je pense que tu peux soit déclarer en AE soit sur ta fiche impots perso en revenus locatif ou exepctionnel faut que je regarde
apres à toi de voir le plus avantageux pour toi

En optant pour le micro-foncier cela signifie s'engager sur ce régime pour 3 ans, cela
signifie qu'il ne sera pas possible de déduire de charge, y compris le foncier, pendant cette période.

Vous pouvez déduire le montant des travaux en optant pour le réel, il suffit de garder les factures.
Le déficit est reportable sur 10 ans.
Le micro foncier n'est intéressant que pour les acquisitions sans travaux, sans emprunt.
Il suffit de les rajouter à sa déclaration de revenus et de remplir l'imprimé spécial foncier.

Je ne vois pas trop l'avantage de les ajouter au CA de l'AE, puisque tu seras imposé sur la totalité des loyers, alors que tu accuses un léger déficit au réel, nettement plus avantageux (en oubliant pas de déduire la taxe foncière, l'assurance multi risques,...)

yourte charentaise a écrit:

Vous pouvez déduire le montant des travaux en optant pour le réel, il suffit de garder les factures.
Le déficit est reportable sur 10 ans.
Le micro foncier n'est intéressant que pour les acquisitions sans travaux, sans emprunt.
Il suffit de les rajouter à sa déclaration de revenus et de remplir l'imprimé spécial foncier.

Je ne vois pas trop l'avantage de les ajouter au CA de l'AE, puisque tu seras imposé sur la totalité des loyers, alors que tu accuses un léger déficit au réel, nettement plus avantageux (en oubliant pas de déduire la taxe foncière, l'assurance multi risques,...)

et toutes les petites factures , qui au départ sont anodines, et en bout de route font un vrai petit chiffre

yourte charentaise a écrit:

Vous pouvez déduire le montant des travaux en optant pour le réel, il suffit de garder les factures.
Le déficit est reportable sur 10 ans.
tu seras imposé sur la totalité des loyers, alors que tu accuses un léger déficit au réel, nettement plus avantageux (en oubliant pas de déduire la taxe foncière, l'assurance multi risques,...)

Merci Yourtie pour les infos.
Je pensais qu'au réel je pouvais déduire que les interets d'emprunt, taxe foncière, l'assurance multi risques..... Mais si on peut déduire l'investissement y a pas photo comme on dit car je vais rembourser en prêt plus que je vais toucher de loyer et si en plus je peux ajouter les accessoires ajoutés après (cuisine, salle de bains, et salle de bains) je suis parré pour quelques années.

Attention Pierre, tu ne peux déduire le montant de ton achat, mais les travaux de rénovation, hors agrandissement ou embellissement.
Tu déduis les fenêtres, l'isolation, la remise aux normes électrique, un nouveau chauffage, la peinture, les sols.
Tu ne déduis pas l'aménagement ou l'équipement de ta cuisine (mais celui de ta salle de bains, si), les clôtures, les mètres carrés supplémentaires,...
Et tu ne déduis pas non plus un centime si c'est un changement de destination (ex: garage transformé en maison).
Et comme le dit si bien Isabelle, à la fin, toutes les petites factures pas chères, ça finit par peser lourd !
Tu déduis les intérêts de ton emprunt, ton ADI, mais pas le capital rembousé (c'est pour ça que ta banque t'envoie un récap en fin d'année en séparant les 3 postes).
Tu déduis aussi la commission d'agence.

Merci Isa aussi pour les petits factures qui c'est vrai vont en se cumulant.
Donc je peut faire au reel pendant 3 ans car déficitaire et ensuite en micro avec l'abattement de 30%.

yourte charentaise a écrit:

Attention Pierre, tu ne peux déduire le montant de ton achat, mais les travaux de rénovation, hors agrandissement ou embellissement.
Tu déduis les fenêtres, l'isolation, la remise aux normes électrique, un nouveau chauffage, la peinture, les sols.
Tu ne déduis pas l'aménagement ou l'équipement de ta cuisine (mais celui de ta salle de bains, si), les clôtures, les mètres carrés supplémentaires,...
Et tu ne déduis pas non plus un centime si c'est un changement de destination (ex: garage transformé en maison).
Et comme le dit si bien Isabelle, à la fin, toutes les petites factures pas chères, ça finit par peser lourd !
Tu déduis les intérêts de ton emprunt, ton ADI, mais pas le capital rembousé (c'est pour ça que ta banque t'envoie un récap en fin d'année en séparant les 3 postes).
Tu déduis aussi la commission d'agence.

Apparement Pierre achete une maison neuve d'aprés ce qu'il nous dit, il n'est donc pas possible de deduire tout ce que tu cite ( fenêtre, isolation .... ) , il ne pourrait les deduire que dans le cas ou il aurait d'abord acheté la maison en l'état et fait faire lui-même les travaux de renovation . Dans son cas il ne peut donc deduire que les intérêts d'emprunt , l'assurance et la taxe fonciere , il faut donc faire le calcul pour voir ce qui est le plus avantageux, deduire ces 3 postes des revenus ou bien deduire 30% . Le réél est interréssant seulement si on envisage des travaux importants, mais en général quand on achéte du neuf, les travaux c'est pas prevu pour au moins 10 ans ( sauf mauvaises surprises bien sûr! ce que je ne souhaite pas à Pierre)

Je pense que je vais faire au réel les 3 premières années car j'ai un prêt sur 15 ans donc court et les intêret sont plus important au début.