Spécificité Compromis de Vente Chambre d’Hotes

Bonjour à toute la communauté!

Je me suis inscrit sur le forum il y a quelques semaines car j’envisageais de racheter une CH en Aveyron et j’ai donc ouvert un post pour me présenter et parler succinctement de mon projet. Je vous remercie au passage pour les mots de bienvenue et les premiers conseils.

Décision prise avec madame et banquier embarqué dans l’aventure, nous nous lançons et je vais signer sous peu le compromis de vente de la maison.

J’ai ouvert ce post (qui je l’espère sera au bon endroit) pour faire appel à vos expériences vécues sur la transaction d’achat.
Les vendeurs de la maison que j’achète exercent déjà une activité de CH , sans trop la pousser, et n’ont donc fait aucun enregistrement juridique spécifique (mis à part la déclaration en mairie) pour exercer l’activité. L’activité a un nom « commercial », un site internet, un référencement sur internet, bref, tout ce qui lui permet d’être reconnu sur la place publique.
Je voulais savoir si pour les personnes qui ont fait ce type de transaction (achat d’une maison avec une activité de CH déjà opérationnelle), vous aviez inclu des références particulières dans le compromis de vente?
Je fais référence ici à l’intégration du nom utilisé (par exemple « Au Repos du Pèlerin », des noms de domaine du ou des sites internet (www.aureposdupélerin.com », ...

Je rappelle ici que l’activité n’est pas enregistrée à la Chambre de Commerce donc il n’y a pas nécessité d’acte spécifique à la cession d’une activité commerciale.

Même si je ne pense pas avoir de problème futur avec les vendeurs, je ne souhaiterais pas devoir gérer un problème de contestation d’exploitation de marque ou autre chose du genre.

Avez-vous eu une expérience similaire?

Merci par avance pour vos réponses.
Alex

Bonjour
Pas d'expérience perso sur la question de cession d'un nom de domaine et tt ce qui va avec mais pour ma part, j'envisagerai de créer mon propre site ac un nouveau nom et un renvoi de l'ancien sur le nouveau pdt 2 ou 3 ans le tps de te faire connaître puis fermeture de l'ancien ça devrait t'éviter à terme les pb que tu évoques.
Bonne chance dans ta nouvelle activité
François

Pour le NDD, c'est simple, tu fais marquer la cession sur l'acte de vente, tu changes les mots de passe chez l'hébergeur, personne ne te le piquera
Pour le nom commercial, tu n'as aucune paternité garantie (à moins qu'il soit déposé, ce qui m'étonnerait)

tranquille a écrit:

Pour le NDD, c'est simple, tu fais marquer la cession sur l'acte de vente, tu changes les mots de passe chez l'hébergeur, personne ne te le piquera

je dirai pareil, histoire que les choses soient claires entre vous, avec la date à laquelle tu paies l'hébergement et le NDD; si c'est à la date de l'acte, vous faites un prorata sur ce qui reste à payer, comme pour la TF..

Pour le nom commercial, je n'ai aucune idée.. Et cela dépend aussi, si les relations sont bonnes avec les propriétaires actuels.
Mais même si il y n'y a aucun dépôt officiel du nom, c'est probablement mieux d'écrire noir sur blanc dans l'acte que tu as l'autorisation de l'utiliser..de même que le site...

je crois que Thomas (sous les chènes) avait eu un souci de ce genre quand il a vendu.

Questions à se poser : Est-ce que les anciens proprios ont une bonne e-réputation ? est-ce que le nom commercial actuel va t'aider à démarrer sur les chapeaux de roue, ton activité ou pas du tout ? est-ce que ça va dans le sens que tu veux donner à ton établissement ou ça ne correspond pas du tout à tes attentes ?

Merci à tous pour vos participations.
Vu avec le notaire, la vente d’un bien immobilier ne peut comprendre l’addition de noms, de marques ou autres objets qui ne soit pas directement le bien immobilier en question ou la liste des meubles éventuels ajouté à la vente.
Si le vendeur avait créé une entité juridique à part pour exercer son activité de chambre d’hôtes, enregistrée à la chambre de commerce, dans ce cas nous aurions réalisé un acte différent de celui de la vente de la maison.
Dans mon cas il n’en n’est rien, et le transfert des noms de domaine, marque (non déposée) et autre, doit donc se faire sur la confiance uniquement...
Bonne journée
Alex

Ok, dommage que ça ne puisse pas passer en immatériel dans l'acte
La protection "moins pire" serait d'avoir un écrit, la "confiance", en affaire, est une utopie à laquelle je ne crois plus

Quand j'ai acheté il y a 10 ans, le vendeur avait un n° de SIRET. Donc, on a, à ma demande et avec l'accord du vendeur et du notaire, gratté un peu sur le prix de la maison et j'ai transformé cette somme en vente de fond de commerce dans lequel on a intégré tout le mobilier des chambres, le nom commercial, le site internet. L'avantage :
- les frais notariaux sur le fond de commerce sont plus faibles que sur la vente d'une maison
- je me suis retrouvé propriétaire du nom commercial, du site internet sans contestation possible

Alex2cap a écrit:

Je rappelle ici que l’activité n’est pas enregistrée à la Chambre de Commerce donc il n’y a pas nécessité d’acte spécifique à la cession d’une activité commerciale.

Je ne suis pas sûr de cela.

Lorsque nous avons vendu, l’activité était exercée sous auto-entreprise. La repreneuse a créé son auto-entreprise après la vente.
Par la force des choses (auto-entreprise), l’entreprise n’a pas été cédée car elle est liée à la personne physique… qui ne peut-être cédée.

Nous avons vendu d’un côté la maison (à 2 personnes) et de l’autre côté le fonds de commerce (à 1 personne) pour 10 000 € (3 000 pour l’incorporel et 7 000 pour le matériel), en deux actes différents.
L’acte du fonds de commerce était établi entre deux personnes physiques, sans mention d’un N° de RCS ou autre enregistrement.

Il est probable que cela ait aidé à baisser les frais « de notaire ».


Je ne vois donc pas pourquoi tu ne pourrais pas faire de même avec tes vendeurs.
A parcourir le draft de l’acte final, il inclus pas mal de choses super rassurantes pour l’acquéreur. Voici un extrait :

Citation :

Ce fonds comprend :
*L'enseigne, le nom commercial, la clientèle, l'achalandage y attachés.
*L'ensemble des réservations en cours
*Les noms de domaines : …, déposés chez OVH
*les sites internet : …, hébergés chez …
*les contrats : booking.com, moteur de réservation …, blanchisserie …
*Le droit à l'installation téléphonique auquel est attaché le numéro d'appel suivant : … (ligne fixe) sous réserve de l'agrément du fournisseur FRANCE TELECOM et les adresses mail :… et …
*les référencements internet (transfert des comptes identifiants et mot de passe) pour les sites sur lesquels … est inscrit : FACEBOOK, GOOGLE, TRIPADVISOR, TWITTER, PINTEREST, AIRBNB
*Le matériel les agencements et le mobilier commercial servant à l’exploitation dont un inventaire daté du …, descriptif et estimatif, certifié sincère et véritable par les parties est ci annexé

Mais aussi une déclaration sur les CA, origine du fonds, horaires d’ouverture, durée des congés (2/3 nuits par an !!!), engagement de mise au courant; interdiction de s’établir à proximité sur une activité similaire pendant 3 ans, conformité aux règlementations, taxes etc.

Comme nous étions dans les clous, nous n’avons pas eu de problèmes à déclarer, expliquer et démontrer la situation.


Tout le contenu de l’acte de vente du fonds (15 pages) est vraiment rassurant pour le repreneur, surtout dans un secteur où il y a pas mal de black (mais aussi de plus en plus d’éléments pour prouver une activité, relevés informatiques des OTA, taxes de séjour…).

Pour nous, vendeur et acheteur, il n’y a pas eu de problèmes sur la vente du fonds.

Alex, si tu as besoin de plus d’infos dessus, n’hésites pas.

Bonjour,
Cette discussion est très intéressante, j'ai appris plein de choses
Peut-on acheter un fonds sans reprendre les dettes de la société ? Je ne comprends pas la nuance entre fonds et société (si exploitation en SARL par exemple)
Merci

Hello, merci pour toutes ces informations intéressantes ! :)
Savez vous si on veut vendre si on est obligé de vendre en tant qu'activité ou est ce qu'il est possible de vendre seulement le bien immobilier en lui même ?

On peut vendre le bien immobilier.
Personnellement, je n achèterai pas un fonds de commerce gite ou chambre d'hôtes car le CA dépend en grande partie de la personnalité du propriétaire. Enfin, c'est mon avis

jiminichrys a écrit:

Peut-on acheter un fonds sans reprendre les dettes de la société ? Je ne comprends pas la nuance entre fonds et société (si exploitation en SARL par exemple)

jiminichrys a écrit:

On peut vendre le bien immobilier.
Personnellement, je n achèterai pas un fonds de commerce gite ou chambre d'hôtes car le CA dépend en grande partie de la personnalité du propriétaire. Enfin, c'est mon avis

Si le fond (composé de ce qui est décrit plus haut) appartient à une SARL, acheter la SARL revient à acquérir le fonds en même temps. Même chose pour les dettes.

La personnalité du propriétaire ou du gérant a une grande influence dans beaucoup de types de commerces.
A toi d’essayer d’en savoir plus sur la manière de travailler du précédent et de comparer à ce que tu penses pourvoir faire.
Comme tu le vois, le fonds que nous avons vendu dépend peu du précédent propriétaire. Tout est écrit et déclaré, les acheteurs ont pu vérifier chaque réservation passée… Si tu ne peux pas vérifier tout ce que tu achètes, il y a peut-être un loup.

Nous vendons notre maison d’hôtes sans l’activité

je vends aussi ma propriété, et j'adopte les 2 formules " sous l'appellation immeuble de rapport" composé de 5 habitations dont 3 actuellement en gites .

le comité département du tourisme tien a conservé des hébergements touristique donc mette l'annonce dans ce sens.

et mon agent a les 2 formules.

mais a la base je suis en lmnp.

jiminichrys a écrit:

On peut vendre le bien immobilier.
Personnellement, je n achèterai pas un fonds de commerce gite ou chambre d'hôtes car le CA dépend en grande partie de la personnalité du propriétaire. Enfin, c'est mon avis

il dépend aussi de la spécificité des hebergements ........

isabelle a écrit:

jiminichrys a écrit:

On peut vendre le bien immobilier.
Personnellement, je n achèterai pas un fonds de commerce gite ou chambre d'hôtes car le CA dépend en grande partie de la personnalité du propriétaire. Enfin, c'est mon avis

il dépend aussi de la spécificité des hebergements ........

Oui aussi.
Vous êtes plusieurs à vendre actuellement à ce qu'on peut voir sur le forum.
Il n'y a pas de sujet avec des annonces ?
Nous recherchons maison avec gite en Savoie ..
Belle journée

Tout a déjà un peu été dit, mais intéressant ce sujet.
Je ne compte pas vendre dans l'immédiat, mais dans mon cas, nous avons des chambres d'hôtes et exerçons en tant qu'auto entrepreneur.
La maison a une valeur, et le fait de faire des chambres d'hôtes a aussi une valeur, mais je ne sais pas comment lier les 2, comment valoriser le fait que ce soit des CH lors de la vente d'un bien immobilier (et pas d'un fond de commerce...).
je suis preneur des retours d'expérience qui semblent arriver vite pour certains d'entres vous, soit à la vente, soit à l'achat
bonne chance en tous cas dans vos démarches

Phil PE a écrit:

Tout a déjà un peu été dit, mais intéressant ce sujet.
Je ne compte pas vendre dans l'immédiat, mais dans mon cas, nous avons des chambres d'hôtes et exerçons en tant qu'auto entrepreneur.
La maison a une valeur, et le fait de faire des chambres d'hôtes a aussi une valeur, mais je ne sais pas comment lier les 2, comment valoriser le fait que ce soit des CH lors de la vente d'un bien immobilier (et pas d'un fond de commerce...).
je suis preneur des retours d'expérience qui semblent arriver vite pour certains d'entres vous, soit à la vente, soit à l'achat
bonne chance en tous cas dans vos démarches

Tout dépend du style, de l'emplacement, du degré de confort, des (..multiples, c'est mieux ) autres possibilités (intrinsèques et connexes) de la propriété, mais perso, avec 2 activités en AE (1 en gite +1 en 5CHs), je ne vendrai que la maison entière, sans "trop appuyer" sur l'exploitation (ou ses xx années de CA à 50 k€/an) ; juste un élément "détaché" d'argumentaire de discussion pour expliquer une sur-eval. de 30% (..et entièrement meublée, pour raisons de déduc./incidences fiscales évidentes )...mais pas d'inclusion "business" dans la transaction ...Et sans garantir qu'il puisse assurer le même rendement.

En AE, c'est la "personne et son métier" qui prime, pas son foncier commercial ; ..un avantage à monnayer

Parler/décrire, des activités peut porter préjudice, à une belle vente normale de propriété principale... totalement défiscalisée

Charmant a écrit:

Phil PE a écrit:

Tout a déjà un peu été dit, mais intéressant ce sujet.
Je ne compte pas vendre dans l'immédiat, mais dans mon cas, nous avons des chambres d'hôtes et exerçons en tant qu'auto entrepreneur.
La maison a une valeur, et le fait de faire des chambres d'hôtes a aussi une valeur, mais je ne sais pas comment lier les 2, comment valoriser le fait que ce soit des CH lors de la vente d'un bien immobilier (et pas d'un fond de commerce...).
je suis preneur des retours d'expérience qui semblent arriver vite pour certains d'entres vous, soit à la vente, soit à l'achat
bonne chance en tous cas dans vos démarches

Tout dépend du style, de l'emplacement, du degré de confort, des (..multiples, c'est mieux ) autres possibilités (intrinsèques et connexes) de la propriété, mais perso, avec 2 activités en AE (1 en gite +1 en 5CHs), je ne vendrai que la maison entière, sans "trop appuyer" sur l'exploitation (ou ses xx années de CA à 50 k€/an) ; juste un élément "détaché" d'argumentaire de discussion pour expliquer une sur-eval. de 30% (..et entièrement meublée, pour raisons de déduc./incidences fiscales évidentes )...mais pas d'inclusion "business" dans la transaction ...Et sans garantir qu'il puisse assurer le même rendement.

En AE, c'est la "personne et son métier" qui prime, pas son foncier commercial ; ..un avantage à monnayer

Parler/décrire, des activités peut porter préjudice, à une belle vente normale de propriété principale... totalement défiscalisée

"2 activités en AE ... " : Vous avez 2 SIRET différents en AE ou un seul ?

jiminichrys a écrit:

On peut vendre le bien immobilier.
Personnellement, je n achèterai pas un fonds de commerce gite ou chambre d'hôtes car le CA dépend en grande partie de la personnalité du propriétaire. Enfin, c'est mon avis

Le CA ?
Moi mon but est justement de vendre mon affaire en temps que bien immobilier et non en tant qu'affaire à récupérer.

Isa a écrit:

Nous vendons notre maison d’hôtes sans l’activité

Ah super ! Et vous la vendez par quel biais? Une agence ?

isabelle a écrit:

je vends aussi ma propriété, et j'adopte les 2 formules " sous l'appellation immeuble de rapport" composé de 5 habitations dont 3 actuellement en gites .

le comité département du tourisme tien a conservé des hébergements touristique donc mette l'annonce dans ce sens.

et mon agent a les 2 formules.

mais a la base je suis en lmnp.

Immeuble de rapport ? Qu'est ce que cela veut dire exactement ?

Charmant a écrit:

Phil PE a écrit:

Tout a déjà un peu été dit, mais intéressant ce sujet.
Je ne compte pas vendre dans l'immédiat, mais dans mon cas, nous avons des chambres d'hôtes et exerçons en tant qu'auto entrepreneur.
La maison a une valeur, et le fait de faire des chambres d'hôtes a aussi une valeur, mais je ne sais pas comment lier les 2, comment valoriser le fait que ce soit des CH lors de la vente d'un bien immobilier (et pas d'un fond de commerce...).
je suis preneur des retours d'expérience qui semblent arriver vite pour certains d'entres vous, soit à la vente, soit à l'achat
bonne chance en tous cas dans vos démarches

Tout dépend du style, de l'emplacement, du degré de confort, des (..multiples, c'est mieux ) autres possibilités (intrinsèques et connexes) de la propriété, mais perso, avec 2 activités en AE (1 en gite +1 en 5CHs), je ne vendrai que la maison entière, sans "trop appuyer" sur l'exploitation (ou ses xx années de CA à 50 k€/an) ; juste un élément "détaché"  d'argumentaire de discussion  pour expliquer une sur-eval. de 30% (..et entièrement meublée, pour raisons de déduc./incidences fiscales évidentes )...mais pas d'inclusion "business" dans la transaction ...Et sans garantir qu'il puisse assurer le même rendement.

En AE, c'est la "personne et son métier" qui prime, pas son foncier commercial ; ..un avantage à monnayer

Parler/décrire, des activités peut porter préjudice, à une belle vente normale de propriété principale... totalement défiscalisée

Donc si je comprend bien il vaut mieux vendre l'immeuble ou la maison sans trop parler de l'activité ? (ou alors je comprend de travers ^^)

Hotesdu69 a écrit:

Charmant a écrit:

Phil PE a écrit:

Tout a déjà un peu été dit, mais intéressant ce sujet.
Je ne compte pas vendre dans l'immédiat, mais dans mon cas, nous avons des chambres d'hôtes et exerçons en tant qu'auto entrepreneur.
La maison a une valeur, et le fait de faire des chambres d'hôtes a aussi une valeur, mais je ne sais pas comment lier les 2, comment valoriser le fait que ce soit des CH lors de la vente d'un bien immobilier (et pas d'un fond de commerce...).
je suis preneur des retours d'expérience qui semblent arriver vite pour certains d'entres vous, soit à la vente, soit à l'achat
bonne chance en tous cas dans vos démarches

Tout dépend du style, de l'emplacement, du degré de confort, des (..multiples, c'est mieux ) autres possibilités (intrinsèques et connexes) de la propriété, mais perso, avec 2 activités en AE (1 en gite +1 en 5CHs), je ne vendrai que la maison entière, sans "trop appuyer" sur l'exploitation (ou ses xx années de CA à 50 k€/an) ; juste un élément "détaché"  d'argumentaire de discussion  pour expliquer une sur-eval. de 30% (..et entièrement meublée, pour raisons de déduc./incidences fiscales évidentes )...mais pas d'inclusion "business" dans la transaction ...Et sans garantir qu'il puisse assurer le même rendement.

En AE, c'est la "personne et son métier" qui prime, pas son foncier commercial ; ..un avantage à monnayer

Parler/décrire, des activités peut porter préjudice, à une belle vente normale de propriété principale... totalement défiscalisée

Donc si je comprend bien il vaut mieux vendre l'immeuble ou la maison sans trop parler de l'activité ? (ou alors je comprend de travers ^^)

Je pense que ca veut dire qu'il vaut mieux vendre le bien en valorisant le bien immobilier plutôt que le CA.