Bail meublé = locataire veut mettre ses meubles

Bonjour,
nous louons un appartement en bail meublé a l'année. L'appartement est loué meublé, comme un gite, la liste des meubles nécessaire est désormais publiée par décret. C'est meublé en détails, avec balai, couette, couverts, canapé, table, chaises, comme un gite en fait....

Lors de la remise en location, je suis confronté a des personnes qui sont intéressées mais qui ont tout ou partie de leurs meubles, qu'ils souhaitent conserver. Le lit notamment pose souvent souci, les gens ne veulent pas d'un lit d'occasion, et ont souvent le leur qui est plus confortable (et c'est assez intime un lit). Idem pour la couette, les draps, la vaisselle, souvent le canapé... D'autant que comme il s'agit d'un T3 j'ai pensé logique de mettre une banquette, et les gens veulent absolument des énormes canapés en L qui bouffent tout l'espace...  

Je ne sais pas comment fonctionner dans un tel cas. Il s'agit d'un appartement T3 en centre piéton de Aix, où l'espace est compté, sans cave ni garage où le locataire pourrait stocker les meubles refusés.

J'ai la possibilité de stocker à la demande les meubles refusés chez moi, mais je crains que la mention "Lit refusé par le locataire et stocké par le propriétaire" soit perçue comme un contournement de la loi et que mon bail puisse être requalifié en nu. Je cherche a etre vraiment blindé en cas de controle de l'administration et je ne veux pas d'une clause bancale qui pourrait en plus se retourner contre moi et bénéficier à un locataire indélicat a qui on donnerait raison...

Si quelqu'un sait si on peut composer quelque chose de légal dans le cadre LMNP et bail meublé. Merci

c'est bien d'essayer de te remettre en question et d'être conciliant, mais ces clients ne cherchent pas un meublé, ou alors à leurs conditions. Ce n'est pas comme ça que ça marche, il existe des biens nus pour ça! Toi tu joues gros sur ce genre de sujets. Reste droit dans tes bottes, tu trouveras des clients de meublé, des vrais. AMHA

Je suis entièrement d'accord avec Estelle Ils veulent louer un meublé, mais ne veulent pas les meubles
Tu ne changes surtout rien à ton bail, comme tu dis, tu risques de te mettre en porte à faux
Sans parler des soucis de déménager et d'entreposer les meubles
Tu trouveras des locataires pour ton meublé, et eux trouveront un appartement nu, c'est tout

+1 les copines ont tout dit

Tout pareil!! ils louent un meublé, avec ce que ça comporte. Je crois que tu peux avoir toutes les infos légales sur la location de meublé à l'année sur l'ADIL , ne te mets pas en porte à faux, surtout que si ils ont des exigences dès le début... ça promet des ennuis plus tard

Madeline a écrit:

si ils ont des exigences dès le début... ça promet des ennuis plus tard

Exactement ce que je pensais...

Ce n'est pas si radical, en fait c'est souvent le lit qui pose probleme, ce que je peux comprendre. Ceux qui refusent tous les meubles bien évidemment, c'est refus direct. Mais quand un seul meuble pose probleme, et que cela te fait perdre 90% du marché, c'est assez rageant, surtout que j'ai de la place pour stocker. Un lit que je recupèrerais car ils en ont un meilleur, ça ne me dérange pas, a vrai dire même je préfère qu'il soit stocké chez moi, que récupéré plein de taches après 6 mois de location. Mais par contre je ne sais pas si c'est légal ni comment le signifier au bail.
Hier soir encore, un couple très emballé, dossier en béton, mais ils ont leur trousseau de mariage quasi neuf avec literie Mybed... Forcément ils ne veulent pas de mon matelas ikéo et comme il n'y a aucun garage pour le stocker, je suis dans l'impasse sauf a me mettre dans l'illégalité. Exemple parmi tant d'autres !

Le lit pose souci presque a chaque fois, ils ont tous au moins un lit, et quand ce n'est pas le lit, il y a autre chose, car le bien est loué en détail comme un gite (sauf la TV qui n'est pas obligatoire). Je vous assure que les locataires qui n'ont absolument aucun meuble, c'est introuvable

Je ne sais pas comment font les autres loueurs en meublés car ils ont forcément la même problématique que moi

Mais si il ne s'agit QUE du lit, à mon avis ça ne pose pas de problème, c'est un accord tacite entre les 2 parties...

là, tu dis: surtout que j'ai de la place pour stocker.
et là tu dis:et comme il n'y a aucun garage pour le stocker,

pas compris si tu peux stocker ou pas....de toute façon, imagine qu'ils prennent l'appart, et que sans rien te dire ils enlèvent ton matelas (et le stocke ailleurs) et mettent le leur à la place, tu ne t'en rendrait même pas compte

L'appartement loué = pas possibilité pour le locataire de stocker car pas de place ni d'annexes
Par contre je peux stocker chez moi.

La question est vraiment d'ordre reglementaire, vis a vis du bail.

Dans ce cas je fais un bail et dans l'inventaire (obligatoire en meublé) je marque "lit 160 ikéo bon état matelas sans auréoles blablabla" même s'il n'y est pas ??
Le locataire ne va pas tiquer ?!

Pas de lit dans l'inventaire = bail traditionnel considéré nu

David a écrit:

Dans ce cas je fais un bail et dans l'inventaire (obligatoire en meublé) je marque "lit 160 ikéo bon état matelas sans auréoles blablabla" même s'il n'y est pas ??
Le locataire ne va pas tiquer ?!

tu laisses tout et c'est à eux de s'organiser pour enlever et stocker ce qu'ils ne veulent pas..

France a écrit:

David a écrit:

Dans ce cas je fais un bail et dans l'inventaire (obligatoire en meublé) je marque "lit 160 ikéo bon état matelas sans auréoles blablabla" même s'il n'y est pas ??
Le locataire ne va pas tiquer ?!

tu laisses tout et c'est à eux de s'organiser pour enlever et stocker ce qu'ils ne veulent pas..

+1 et tu peux même leur dire qu'ils peuvent les enlever et les stocker chez toi si ils les gênent mais que tu les laisses sur l'inventaire et qu'ils devront les remettre à leur départ.

France = idéal en effet, sauf que dans ce cas je ne trouve personne.

Yvon = a creuser, mais il faut que ce soit carré car des propriétaires ont été condamnés et leurs baux requalifiés en nus, car ils avaient organisé et prémédité le stockage des meubles chez eux, et cela a été perçu comme un contournement délibéré du cadre légal et donc une fraude caractérisée.

Tu crois vraiment que ca peut aller aussi loin juste pour le lit ?
Ce n'est pas comme si ils enlevaient tous les meubles...

Oui. C'est l'administration. Si tu loues ton meublé sans nécessaire au ménage (en pratique un balai + une pelle !!) ou sans couette, ou sans couverts, tu es exclu du dispositif. Donc le lit est capital.
Jusqu'a présent la liste des meubles necessaires n'était pas officielle, donc c'était du grand n'importe quoi avec de gros abus, cela avait été peu a peu cadré par la jurisprudence, mais cela restait flou. Depuis qu'elle existe, la liste comprend 11 éléments qui doivent impérativement etre dans le bien loué meublé, et apparaitre dans l'inventaire dressé en annexe du bail. S'il en manque un = non meublé
En pratique bien sur pas vu pas pris !

Mais cela change beaucoup de choses en cas de conflit avec le locataire et la necessité de l'expulser, car la procédure d'expulsion n'est pas la même pour une location nue (deux ans en moyenne) ou un meublé (un an en moyenne) donc les avocats du locataire vont immédiatement chercher a faire requalifier le bail en location nue pour que le mauvais payeur profite d'une année de plus dans les murs, et c'est toi propriétaire qui te retrouve sur le banc des accusés a te justifier sur ton bail. A côté de quoi, le fisc te demandera des comptes concernant les avantages LMNP dont tu auras bénéficié à tort.

S'il y a vraiment quelque chose que je ne veux pas, c'est d'un bail instable avec ne serait-ce qu'un interstice dans lequel une personne procédurière pourrait s'infiltrer !!

Je me renseigne à ce sujet suite a un cas édifiant entendu a la radio qui m'a alerté

Si vis pacem, para bellum...

Je rejoins France, malgré les difficultés à louer, quitte à revoir éventuellement le tarif pour attirer plus de monde. En tout cas, pas de petits arrangements qui finissent toujours par se retourner contre le proprio

Oui en effet c'est ce qui m'a été conseillé par la personne qui nous assure au titre des loyers impayés. Ce n'est pas un spécialiste des baux non plus, mais il en voit souvent passer et au moins il est de bon conseil.

Ils pleurent ensuite que Aix est infestée de Rbnb, je me demande si ca va pas finir ainsi pour nous aussi, déjà que je suis le dernier a ne pas le faire dans l'immeuble voire carrément dans toute la rue qu'on surnomme la rue des roulettes

J'ai passé un appartement anciennement loué vide à l'année en location saisonnière petit prix  j'autorise quelque soit la saison les courts séjours afin de toucher tous les budgets, c'est mon gîte «social»

. J'étais las des locataires  à l'année. J'ai «jeté» un militaire sympa mais avec une épouse casse c..., je ne l'avais pas rencontrée lors du contrat, une erreur.  Pauvre homme, il doit être content de partir en mission!!! Après m'être accroché avec son épouse et le grand fils de cette épouse qui avait voulu se mêler de notre discussion j ai refusé ses exigences, je lui ai conseillé de quitter les lieux sans préavis ni indemnité à me donner, je voulais m'en séparer, 1 mois plus tard ils partaient à mon grand soulagement. J'avais vu juste, elle croyait me punir....

Quasiment en 12 week-end on fait autant de marge qu'en 12 mois en location à vide . J'entretiens le jardin qui avant était toujours délaissé . Sans stress on est nettement plus rentable sans soucis d'impayés et d'expulsion éventuelle.J'ai donné je laisse mon tour.

Pour les deux autres apparts de l'immeuble j'ai hésité à les passer également en location saisonnière, je viens de les relouer à vide et je n'ai utilisé que le bouche à oreille pour louer avec des recommandations de mes connaissances. Je fais plaisir et je sécurise en même temps. Quand les nouveaux locataires quitteront ce sera à nouveau de fortes recommandations et dans ce cas des locations à vide  sinon je ferai de la location saisonnière. Plus d'inconnus même fonctionnaires ou militaires tant que les lois n'auront pas évoluées en tenant compte des propriétaires .

Aujourd'hui les TPMG j'en suis las. Faire du social :oui , être pris que pour un con : non. Messieurs les décideurs politiques vous avez les commandes, évitez si possible les dispositions unilatérales et toujours au détriment du «riche » propriétaire, il trouvera une solution pour vous contrer. Je pense refléter l'avis de beaucoup de propriétaires.

Curiosité de ma part quelqu'un aurait il une info sur ce que dit la loi pour  des squatteurs éventuels et leur expulsion d'une location saisonnière. J'espère qu'on est mieux protégé que les immeubles vides , qu'il y a violation de domicile du propriétaire,  que la règle est inversée. Je ne parle pas de locataire  prolongeant son séjour sans contrat et sans paiement ça je l'ai prévu dans mes conditions générales.

Oui je suis un peu lassé. Surtout que nous ne pouvons pas révaluer le loyer comme nous le voulons. Nous avons fait l'erreur de louer a prix d'ami il y a quelques années, nous ne révaluons pas le loyer chaque année comme nous le pouvons (cela donne des loyers avec des virgules et des chiffres étranges pour quelques euros) mais aujourd'hui Aix a pris 30% avec le Covid, et nous nous retrouvons 40% en dessous du prix du marché sans pouvoir révaluer car c'est interdit.
Dans l'immeuble tout le monde fait du "rbnb" ils se moquent de moi, car en 2 week end ils ont fait mon loyer mensuel sans toutes ces interdictions.

Sur une autre file, on parle du prix de la mise en place des draps sur un lit, cela coute plus cher que de louer mon appartement une journée..

Et je serais illégal si je retire un meuble, cela commence a faire beaucoup. J'ai vu le nouveau bail disponible sur .gouv.fr, je prends toujours celui ci pour etre couvert, c'est un réquisitoire contre le propriétaire. Il faut justifier de tas de choses, comme si nous étions accusés. Des diagnostics thermiques qui se périment de plus en plus vite et qui sont de plus en plus chers, qui se durcissent pour rendre les biens obsolètes, mais aussi indiquer sur le contrat le montant payé par le dernier locataire et la date de paiement du dernier loyer et donner le nom de l'ancien locataire si le nouveau en fait la demande pour vérifier.

On hésite à vendre, car les prix sont devenus fous, sauf qu'on va se prendre 33% sur la plus value, ou mettre en rbnb, en agence, cela tombe bien il y a une agence qui s'occupe de l'immeuble et d'autres dans le quartier, avec conciergerie et tu ne fais qu'encaisser les loyers.

A force de tirer sur la corde, ils découragent vraiment les locations traditionnelles.

Je ne connais pas de distingo entre squatteur d'un gite ou d'un immeuble vide, je suppose que c'est la même galère.

Pour revenir au sujet des meubles dans un meublé, comme l'appartement a une terrasse de 11m2, on m'a conseillé de mettre une petite table de jardin, avec 4 chaises, et une banquette de jardin, style fer avec coussin.
Les locataire ont très rarement des meubles d'extérieur. Ainsi, si ils veulent mettre leur table et leur canapé, ces meubles peuvent aller sur la terrasse.
Sinon, des meubles d'extérieur en intérieur, cela est parfois joli si c'est bien choisi, notamment la banquette en fer très a la mode.

Astucieux et en plus cela apporte du plus aux locataires.

alors où en es-tu de ta réflexion? loc saisonniere ou loc meublée vraiment meublée?
si tu choisis la loc saisonnière, pense à regarder aussi au niveau fiscal si ça te convient...

Le contact dont je parlais pour les loyers impayés m'a rappelé, il a quelqu'un qui veut louer et qui correspond à tout ce qu'on recherche, infirmier militaire en plus, donc appartement rendu niquel. Ce sera de la courte durée, 6 mois maximum. Mais c'est ok.

Ca nous laisse le temps de reflechir sur la suite mais je pense qu'a l'issue de cette location il sera mis en vente.

Nous avons des locations nues, et nous avions aussi un T5 meublé à Carcassonne. Aucune difficulté pour le louer, mais nous l'avons vendu au bout de 5 ans car le meublé c'est vraiment par nature de la courte durée donc des remises en état fréquentes même si petites parfois, et on a eu beaucoup, beaucoup de soucis divers et variés malgré un choix minutieux des locataires (dégradations, locataires aux abonnés absents pendant des mois, casse-pieds, départs à la cloche de bois, impayés par négligence ou mauvaise volonté ou plus de sous ...). Ça nous en a dégoûté ! Surtout à 500 km de chez nous. Le bilan financier était tout de même positif mais trop d'emm... parfois insolubles. Le dernier locataire est chez huissier depuis 2 ans, et on attend toujours qu'il ait fini de payer les frais avant de nous payer ses retards de loyer Ça aussi les huissiers on pourrait écrire un livre Il est clair que les locataires sont sur-protégés, dixit une méchante propriétaire

Tout ça pour dire qu'on préfère les locations nues, et pas trop loin de chez nous pour pouvoir intervenir de suite à la moindre alerte. Malgré cela, nos derniers problèmes avec un locataire nuisible nous a coûté des frais d'avocat car nous lui avons intenté un procès, il a fini par abandonner avant l'audience quand il a compris qu'il allait perdre gros ... On en est débarrassé c'est le plus important ! Ceux qui croient qu'être propriétaires bailleurs c'est juste engranger les loyers se trompent lourdement, c'est un boulot chronophage, même quand tout se déroule normalement, avec toujours la crainte financière en raison des prêts à rembourser. On a rien sans rien !

Je ne peux que me reconnaitre dans ce que tu dis.
La politique actuelle est clairement anti propriétaire, et la liste des obligations du propriétaires envers son locataire est telle qu'il est difficile de ne pas se tromper a la signature d'un nouveau bail.

Tout cela pour des montants dérisoires, un T3 rapporte 25 euros par jour brut, deja dans l'absolu 25 euros pour un T3 dans Aix ca ferait rire n'importe qui sur ce forum mais c'est bien vrai, c'est bien moins que ce dont on parle sur une autre file pour faire des lits ! Et c'est un appartement complet, avec terrasse, meublé, cuisine équipée.... 25 euros !!     A ce prix là c'est 2x moins cher d'etre logé 24h, que de garer sa voiture 24h dans un parking de la ville ! Et c'est du brut, c'est dire ce qui reste dans ta poche après avoir payé les impots, les charges (foncier qui explose pour le propriétaire, depuis qu'on nous a soi disant supprimé l'habitation, qui au final est une manoeuvre qui consiste a nous faire payer la taxe d'habitation anciennement payée par le locataire..) les réparations, l'entretien, les 5% pris par l'assurance impayés (qui ne prend le relais qu'a partir du 6eme mois d'impayés) et encore quand on te paie....... Au final tout ça pour en plus etre montré du doigt et accusé de profiter, des le moindre probleme, avec une justice complaisante et arrangeante pour les mauvais payeurs, je crois rever.


Donc nous pensons donc faire comme tout le monde, louer a 150€ la nuit sur rbnb et sortir de cette chasse anti propriétaire, en 5 nuits je fais mon mois !! ou vendre, la suite dans 6 mois quand le locataire partira.
Ce nouveau locataire providentiel nous donne le temps de la reflexion.

bon, tu t'en sors bien avec ce nouveau locataire.
Dans 6 mois, il faudra voir où en est la marché, mais comme tu le disais, l'immobilier explose en ce moment ici, très très peu d'offre, énormément de demandes, les agences immobilières qui ferment faute de biens à vendre, c'est le moment de vendre, certes il y a taxation sur les plus-valeurs évidemment, mais bon, on n'a rien sans rien hein!