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 Avis location maison en bail longue durée

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MessageSujet: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 18:54

Bonjour Wink
Je souhaiterais solliciter vos avis pour un éventuel investissement locatif.

Un ami vend une maison mitoyenne dans mon quartier.
C'est un bien très rationnel de 93m2 : grande pièce au rez de chaussée de 40m2 avec cuisine ouverte, cellier et WC
A l'étage 3 jolies chambres et une grande salle de bain.

Un jardinet de 150m2 avec de quoi garer 2 voitures avec une terrasse.

Le coin est assez porteur.

Le prix est canon.

Cela n'était pas prévu mais le prix et la proximité de ce bien me tente, plus le fait que je connais parfaitement cette maisonnette depuis des années, et que je n'ai aucune doute sur ses qualités de construction (2010).

Seulement voila, en location on voit surtout des appartements et des petites surfaces T2/T3.
Je connais ce marché là.

Par contre il n'y a AUCUNE maison en loc, ou c'est très très rare.
Cela me fait peur.

Soit ca ne se loue pas, car il n'y a pas de demandes.

Ou au contraire l'absence d'offres va permettre de louer très facilement.

Qu'en pensez vous ??
La zone est très porteuse et dynamique.

Merci pour vos conseils.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 19:01

maison de ville je ne sais pas...mais par exemple, mes gites sont considérés comme des maisons individuelles, et je pense au contraire que les gens aiment bien avoir une maison pour eux tout seuls.

Le seul truc qui me gène c'est la mitoyenneté, pour moi c'est rédhibitoire mais après faut voir... Rolling Eyes

quand ça se passe mal avec les voisins, ou si les locataires font des soirées bruyantes etc...l’enchainement d'incivilités peut être un problème... siffle

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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 21:39

Amortissement sur combien d'années ?
Tu sais déjà quel loyer tu pourrais en tirer ?
Par chez nous, il n'est pas évident de trouver des petites maisons en location, de la demande mais pas d'offre. Si tu veux être sûr de ton coup, tu mets une annonce bidon sur Leboncoincoin, et tu verras vite s'il y a de la demande.
C'est un bien récent, tu n'auras pas de problèmes de rénovation, à mon avis, le pari n'est pas risqué.
Pourquoi ton ami vende ce bien ?
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 22:32

Demande à une agence spécialiste en locations s'ils ont des demandes de maisons.
A priori, je dirais que les maisons avec extérieur sont demandées partout en France.

Par exemple à Cognac, les locations (appartements ou maisons) avec extérieur sont très demandées mais assez rares
Quand j'ai un locataire qui part, j'ai environ 60 appels suite à mon annonce sur LBC.

En +, il n'y a qu'un étage, donc idéal pour une famille avec 2 enfants.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 23:15

Merci pour vos retours.
L'ami en question liquide tout car il habite desormais en belgique ou il a ete muté avec une promotion a la clé. Il pensait revenir de temps en temps et se rend compte qu'il ne revient pas assez souvent pour justifier de garder la maison.

Le prix de vente est vraiment canon il ne veut pas s'embeter et il est ravi si c'est moi.

A ce prix la je rembourse le credit pris sur 20 ans et je degage meme un benefice.
La banque me suit sans souci.

C'est vrai que le point negatif c'est la mitoyeneté mais d'un autre coté c'est mieux que les appartements avec des gens dessus et dessous.

Mais j'ai tendance a penser que les gens prets a louer Une maison assez cher peuvent aussi acheter la meme chose.
En tous cas ZERO maison t4 a louer. Que des appartements souvent crados..

L'idee de la fausse annonce est une bonne idée!! Je vais le faire I love you
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeSam 15 Sep 2018 - 23:39

C'est surement intéressant mais je pense que ceux qui louent une telle maison (donc un loyer plutôt élevé) vont rapidement chercher à partir. A moins d'avoir des cassos qui, eux, ne seront pas pressés  siffle  tu es prêt à un turnover important?
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 7:51

Moi, je loue ma maison à Bordeaux mitoyenne des 2 côtés. Le couple travaille en indépendants et donc les banques ne leur prêtent pas.
Ils ont 2 ados et donc le fait d'avoir 3 chambres était un atout pour eux + le jardinet.

Je les ai trouvé sur FB dans un groupe spécial "locations BX" ... J'ai fait passé plusieurs entretiens avant de trouver les locataires qui me convenaient, non seulement par leur feuilles d'imposition, mais également par leur franchise et leur sympathie. Habiter à 1200kms n'est pas aisé pour entretenir un bien, mais ils sont vraiment bien et j'en suis très heureuse.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 9:23

Justement, parlons du loyer, tu envisages de la louer combien par mois?

Après la qualité du bien, l'essentiel est la qualité du locataire, comme le souligne Nico...
Prends tout ton temps pour étudier les dossiers - vérifie les infos, pour être sure que les contrats de travail et les feuilles de paye ne soient pas bidon.

Les cassos adorent les maisons au prix élevé, la CAF en paie les 3/4 et eux paient quand ils ont le temps...
Fait gaffe aussi aux chiens de catégorie 1 ou 2 - tu peux les interdire sur le bail.
Pareil pour les sous-loc Airbnb ou autre, totales ou partielles, même pour une nuit, interdis-les formellement sur ton bail et indique que tu exigeras que les loyers perçus te soient intégralement reversés.

Tu t'es renseigné sur le montant de la taxe foncière?
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 10:04

yourtie a écrit:
[...]
Tu t'es renseigné sur le montant de la taxe foncière?

ainsi que le pourcentage des charges sociales sur les revenus immobiliers ... Perso, je ne suis pas imposable en France, par contre j'ai une somme très importantes de charges sociales (CSG, CRDS et consorts) ... Moi, j'ai pris justement le parti d'un loyer inférieur au prix du marché pour éviter ce que dit Corinne, et une assurance contre les loyers impayés.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 10:08

J'ai mis une fausse annonce hier soir dans la foulée de mes messages, publiée a 6h ce matin et je l'ai deja supprimée tant le telephone sonne plus mails et sms.
ca reste optimiste.
J'ai mis 1200 euros de loyer.

La taxe fonciere est de 1600 euros.

Le turn over risque d'etre elevé ; oui mais peut etre pas davantage qu'autre chose. En t2 on sait qu'ils partent pour un t3 des qu'ils peuvent ou que le bebé arrive, en t3 ils cherchent a acheter un pavillon ou font construire.. Et pourtant certains restent plusieurs années.

Ce qui m'inquiète c'est l'absence de cave ou de garage. Meme pour mon ami c'etait le bordel. J'ai peur que le jardinet se transforme en depotoir.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 13:14

Ce n'est pas la quantité d'appels mais la qualité qui importe... sur 60 appels, je fixai seulement 10 à 15 visites, pas de cassos, de gens qui arrivent de nulle part et cherchent un boulot sur la région, de familles nombreuses avec 4 gosses pour 2 chambres, pas de maitre-chien avec rottweiller...
Et sur les 8 en moyenne qui se présentaient, je n'avais que 2 à 3 dossiers solides.

Pour mes maisons, j'ai un turn over très variable pour 1 d'entre elles, mes locataires restent en moyenne 6 ans, pour la 2ème, ils sont là depuis déjà 8 ans et n'en partiront que les pieds devant, pour les 2 autres, ça change tous les 2 à 3 ans..

Pour pallier le manque de cave et éviter le jardin-dépotoir, installe un abri style cabane de jardin et indique sur le bail que le jardin devra être rendu avec une pelouse en bon état et tondue et qu'il ne devra pas servir de cave à ciel ouvert.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 14:07

6 ans en moyenne c'est beau!!

Je pense que je vais foncer Cool
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 17:51

Comme Corinne, j'aurais tendance à dire qu'une maison avec ne serait-ce qu'un petit jardinet a de la valeur n'importe où, et c'est certainement encore plus vrai vers chez toi où le m² est cher ! Même ici où le terrain de manque pas et où c'est un peu le désert au niveau emploi, pourvu que la maison soit fonctionnelle, en bon état et qu'elle dispose d'un extérieur, elle se loue assez facilement ...
Mais effectivement, choisis bien ton locataire ! Car même en regardant tout, tu peux avoir de mauvaises surprises, crois-en mon expérience Laughing Alors autant blinder un max le risque ... Concernant les APL, fais comme tu veux mais moi je n'en tiens pas compte dans le calcul des ressources, et surtout, je refuse d'être payée directement par la CAF, trop eu de déboires quand les revenus évoluent ...
Une autre chose qui peut te rassurer, c'est la valeur de la maison à la revente : tu dis que le prix est "canon", donc si tu as des soucis, tu pourras la revendre sans perdre si tout va bien Wink
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 18:41

dans ma région des alpes maritimes ce que tu proposerais est exactement ce que de nombreuses familles recherchent , car avec sophia antipolis , beaucoup sont mutés pour 5 ans et recherchent une maison avec jardin et surtout la possibilité de se garer, en plus tu as les colocations qui fonctionnent tres bien et sont tres recherchées , par contre c'est sur que l'absence de cave ou garage peut gêner mais comme l'ont dit les autres un abri de jardin peut compenser , par contre on est dans le sud donc jardin indispensable
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeDim 16 Sep 2018 - 19:45

Pour écarter les candidats qui risquent de ne pas faire l'affaire, je leur demande où ils vivent
Maison avec jardin? OK
Logements sociaux? pas OK, car au lieu de changer un joint, ils vont appeler le gestionnaire de l'immeuble... et feront pareil chez toi.
Appartements du secteur privé? Je prends soin de m'assurer qu'ils savent ce que c'est que d'entretenir un jardin (de le tondre en gros)

J'ai eu de tout, du type qui m'appelait pour un oui pour un non (style déboucher ses toilettes), m'a rendu une porcherie aux locataires qui repeignent les volets, installent du parquet flottant (que j'avais acheté) pour remplacer la moquette, fleurissent le jardin.
Dernière en date : j'ai fourni de la résine et de la peinture pour repeindre la cuisine et les meubles en chêne, ça va lui donner un coup de jeune.

Si tu as un candidat intérimaire longue durée (qui enchaine les contrats depuis plus d'1 an par exemple), prends son dossier en considération car tu as droit à une garantie des loyers gratuite pendant 3 ans - l'agence encaisse le loyer et te le reverse en fin de mois.
Pour les APL, je les perçois en direct, pour 2 logements, je n'ai pas le choix car ils ont été subventionnés par l'ANAH.
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 11:05

Merci pour vos conseils.

J'ai sauté le pas, et signé l'achat... En effet au pire des cas je n'aurais aucun souci a la revendre a ce prix donc dans le pire des cas je perds peu de billes, le risque est faible et vaut la peine d'etre pris !
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 11:45

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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 12:00

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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 12:23

Reste plus qu'à passer l'annonce et trouver le bon locataire Avis location maison en bail longue durée 352114 Avis location maison en bail longue durée 352114 Avis location maison en bail longue durée 352114 Avis location maison en bail longue durée 352114 Avis location maison en bail longue durée 352114
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 14:05

:br: Bravo David

Tu nous mettras les photos quand tu pourras, on aime bien voir.... Laughing

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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeMer 19 Sep 2018 - 20:37

C'est super, je suis sûre que c'est la chose à faire !
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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeVen 2 Juin 2023 - 23:28

Ah je me souvenais que j'avais créé ce post quelque part... La vente n'a pas eu lieu finalement, pour une histoire de compteur EDF du voisin qui était curieusement implanté DANS le jardin de cette maison. Ne me demandez pas pourquoi... Sauf que les voisins avait une clé du portillon et venaient remettre les plombs des que leurs plombs sautaient. Et refusaient de payer pour déplacer leur compteur. Du coup ce manège m'a fait peur et j'ai abandonné sentant que cela pouvait se transformer en un nid de soucis.

Grossière erreur. Que je n'ai toujours pas digérée d'ailleurs ; puisque la maison à l'époque a 245000 euros, s'est revendue 390000 il y a quelques mois !!! Avis location maison en bail longue durée 509265 C'est dommage pour moi !! Mais a cette époque n'importe quel bien immobilier était une affaire.
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melina




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MessageSujet: Re: Avis location maison en bail longue durée   Avis location maison en bail longue durée Icon_minitimeVen 9 Juin 2023 - 13:23

Rassure toi David, le marché a tellement explosé que n'importe quel bien acheté il y a deux ans était une affaire. Sur Aix les prix qui étaient déja élevées ont été multipliés par deux. Le centre est désormais plus cher que Paris.
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