inclassable : se prémunir contre les loyers impayés (locations à l'année)

Je me permets de lancer un sujet sans aucun lien direct avec l'exploitation de chambre ou de gîtes, parce qu'apparemment, un certain nombre d'entre vous font de l'investissement locatif, c'est à dire des locations de maisons ou appartements nus ou meublés à l'année, notamment Lilou;

L'investissement locatif est une très bonne façon de rentabiliser son patrimoine, de réduire ses impôts, de s'assurer un complément de retraite,... en suivant quelques règles.

1. vous avez un vieux truc, qui refait à neuf, se louerait facilement, mais le montant des travaux est trop élevé pour votre bourse?

- vérifiez d'abord qu'il y ait une réelle demande sur le type de bien que vous proposerez.

dans ma région par ex, les biens à la campagne avec jardin se louent facilement, les appartements avec un extérieurs en ville aussi, en revanche, les appartements au-delà du 1er étage sans ascenseur et sans extérieur (terrasse, cour, jardin) se louent difficilement.
les biens les plus recherchés sont les maison avec 3 chambres minimum, les biens avec 2 chambres sont très nombreux et donc moins facilement louables (toujours dans ma région).

Faites établir un devis détaillé par un entrepreneur pour faire transformer votre masure en logement décent : isolation, mode de chauffage, double-vitrage,électricité, plomberie,..., en fournissant un plan au professionnel.

Comptez 500€ au m² H T pour une rénovation lourde, hors toiture.

C'est ce que ça m'a coûté pour transformer une masure délabrée et un chai à vin en 2 logements refaits à neuf, avec des éléments de déco anciens (cheminée, murs en moëllons, puits, poutres,...)


Ensuite, faites appel à l'ANAH.

Pour du locatif, ils prennent en charge un % des travaux, en fonction du type de loyer que vous appliquerez ensuite.
J'ai personnellement choisi la formule à 25% - loyer conventionné-.
Dans le cas d'un changement de destination, c'est soi un loyer conventionné, soit 0%.
J'ai aussi choisi ça pour la maison à rénover.
Si la maison n'a pas été habitée depuis plus de 2 ans, vous avez en plus une prime fixe de 2000€ pour remise sur le marché d'un logement vacant.
Et depuis peu, vous avez droit à une éco-prime (pour une installation écologique).
Il suffit de télécharger le dossier en pdf sur leur site "anah.fr"
Vous leur fournissez les devis et autres documents, ils vous envoient un récépissé, et vous disent à l'avance le montant maximum auquel vous avez droit.
ET si vous avez de la chance, votre zone géographique fait l'objet d'une OPAH (géré par l'ANAH), qui augmente le % de subvention jusqu'à 40% !
Sachez que très peu de propriétaires font appel à l'ANAH, et que donc ils ont suffisamment de fonds pour vous donner la subvention.

Une fois les travaux terminées et les locataires trouvés, vous leur adressez votre demande de remboursement avec les papiers à fournir (style bailo, convention avec l'état, ...) et ils vous remboursent sous 4 mois.

Anecdote (je ne suis pas fière de moi sur ce coup-là).
Mon budget travaux se montait à 100.000€ TTC.
J'ai fait un emprunt de 50000€, largement couvert par les loyers, et apporté 50000€ en capitaux propres, sachant que l'ANAH m'en rembourserait la 1/2... sauf que j'ai attendu la date limite pour envoyer le dossier , soit 2 ans après l'emménagement de mes locataires.
Je me suis fustigée en me disant que j'étais la reine des crétines d'avoir laissé trainer ce dossier, et que la subvention allait me passer sous le nez ou être amputée, ou qu'il manquait des papiers, et qu'ils allaient encore me réclamer des attestations... 2 mois après, ma banquière m'appelait pour m'annoncer que l'ANAH m'avait viré les 25.000€ annoncés !


Dernière étape : bien choisir ses futurs locataires.
- se méfier des "renards" qui vous flattent pour mieux vous piquer votre fromage (et arrêtent de pauer leur loyer sous un prétexte fallacieux)
anticiper les pbs avec des locataires a priori bruyants, ou sans travail fixe,...
- rédiger soigneusement son contrat de location (j'ai un exemplaire à disposition en mp)
- se prémunir contre les loyers impayés :
soit un dossier locapass (à retirer au CIL, à faire remplir et signer par les locataires) et à aller porter vous-même au CIL. Comme je connais les filles qui travaillent à l'agence de Cognac, elles se renseignent sur le candidat locatire et me disent s'ils ont droit au CIL ( pas de dette antérieure vis à vis du CIL, pas de dossier de surendettement, pas d'interdiction de crédit,...)
soit un pass GRL, ça coûte 2.5% du montant du loyer charges comprises, c'est déductible de vos revenus fonciers (ça génère même un crédit d'impôt de 50% si vous avez une convention avec l'ANAH) et ça prend en charge: les loyers impayés, les procédures de recouvrement (frais d'huissiers et de justice), la procédure d'expulsion en cas de loyers impayés successifs, la remise en état du logement jusqu'à 7000€ (franchise d'1 mois de loyer avec charges).
Je viens personnellement de choisir le Pass GRL, parce que j'ai trouvé de nouveaux locataires, mais qui n'ont pas droit au locapass (salariés du secteur agricole)

Enfin dernier conseil : réagissez dès le 1er écart (lettre suivie, lettre avec AR, injonction de payer,...) pour que le locataire sache très vite à qui il a affaire, et pour mettre en jeu la garantie loyers impayés.


Voilà, c'était ma contribution à la minute de sérieux nécessaire dans une journée.


Maintenant, revenons à la décontraction naturelle propre à ce forum

:sylvie2: :sylvie2: :sylvie2:

c'est très intéressant tout cela et ça peut servir ! je prends note... Merci Yourte !!!

A ton service!

J'ai travaillé dans l'immobilier, et j'ai 4 maisons en location, donc je me suis documentée !!!
Et je fais aussi office d'agent immobilier bénévole pour les membres de ma famille...

merci Corinne, je prends note

Yourte pour tous ces détails.
Il y a 2 ans, j'ai fait appel à l'ANNAH pour changer les fenêtres d'une maison de location, j'ai eu 40% de remboursé

Bonne idée que ce genre de dossier qui peut être utile à certains.

Comme on est tous des "experts" dans au moins un domaine, ça pourrait être sympath que chacun passe de l'info comme ça sur un sujet qu'il connait particulièrement bien, même si c'est en dehors de nos activités....alors suivez le bon exemple de Corinne (alias Yourte)

Si l'idée fait son chemin, je peux ajouter une catégorie "Autres sujets" au forum.

De mon coté, je pourrais répondre aux éventuelles questions que vous vous posez sur:
- les outils bureautique (Word, Excel, PowerPoint, Access,... au programme de mes cours actuels)
- la spéléo (une passion, il y a quelques années)
- l'apiculture (mon paternel a sévi dans cette activité et j'en ai pas mal appris en l'aidant)
- la conception électronique (ma formation d'ingénieur)
- les divers corps de métier batiment (j'ai réalisé mon gîte entièrement tout seul)
- etc....


Gilbert

C'est vrai qu'au départ, c'est un peu de paperasse, mais au final, comme peu de personnes y font appel, la subvention est réellement versée.

Je sais que pour mon prochain investissement locatif, je choisirai une maison délabrée en ville, avec un jardin, et que je ferai appel à l'ANAH, parce que le taux de rentabilité s'élève nettement grâce à la subvention.
Les loyers sont plafonnés, mais restent corrects, et il vaut mieux avoir un loyer raisonnable et une subvention tout de suite, on loue plus facilement, et on peut soit rembourser une emprunt à court terme, soit placer l'argent.
Je "perds" environ 70 €de loyer par mois par rapport à du non-conventionné, mais j'ai récupéré 25000€.
En plus, on déduit 40% des revenus locatifs du logement en question, au lieu du tarif habituel.

C'est comme tout, il ne fait pas foncer tête baissée, bien se renseigner et ne pas écouter les "professionnels" qui veulent vous fourguer des programmes neufs aux loyers trop élevés, sous prétexte que vous paierez moins d'impôts.

Merci Gilbert,

C'est une idée !

Et en plus, ça attirera plus de monde sur le forum !

Bon, moi, je peux vous renseigner en immobilier
investissement locatif,
vente (mettre son bien en vente, l'estimation, la mise en valeur,le passage chez le notaire,...)
écologie au quotidien
comment dresser un golden retriever vendéen
en ressources humaines (j'ai sévi pendant 7 ans - recrutement, gestion, payes, comment zigouiller un salarié pénible sans laisser de trace,...)
...

Bon, moi je recherche une combine pour goûter les Bredele de Dominique sans que ça se voie.... (ça sent trop bon à la maison, mais elle les compte en les mettrant dans ses boites....)

Gilbert

on va appeler Yoourte,
Yourte les bons tuyaux

Merci pour tous ces bons conseils.
C'est marrant que tu dise que les appart avec 2 chambres se louent difficillement .... quand un de mes appart de Cognac , rue piétonne, 2éme étage , sans balcon ni ascenseur a été libre, je l'ai mis sur leboncoin et j'ai eu 9 demandes en une semaine.....
Pour l'ANAH, c'est vrai que c'est trés interressant, je suis en SCI avec ma soeur et nous avons fait renover une maison il y a 9 ans, 40% de subvention, la même locataire depuis le debut, la Caf paye presque entierement le loyer qui correspond à nos remboursements de prêt ( sur 20 ans) .... donc dans 11 ans le prêt sera fini de payé par ......... le loyer, on aura eu presque rien à investir !
Je suis d'accord avec Corinne pour les programmes neuf trés alléchants, mais beaucoup moins rentables !

Le pb des apparts à 2 chambres, c'est qu'il y en a beaucoup.
La demande est là, mais l'offre est encore plus importante, notamment les programmes neufs.
A Cognac, pour appâter les locataires et leur faire louer dans du neuf, ils leur offrent une télé LCD avec lecteur DVD + 3 mois de loyer !
Et la plupart des gens veulent un extérieur.
D'un autre côté, la rue piétonne, c'est top comme emplacement!

Perso, mes 4 maisons sont dans mon village.
Aussi, la prochaine fois, j'achèterai un bien en ville -sans copropriété, et avec jardin voire garage, c'est très demandé !

mais après, pein d'appart ou maisons c'est un problème pour les successions, non ?pour les enfants ?..................

Le sujet tombe a pic. J'envisage d'investir dans une maison construite ou à construire pour louer. J'ai déjà les locataires se sont mes beaux parents qui quittent la Normandie après avoir vendu leur maison, pour venir chez nous. J 'envisage de faire un pret qui sera couvertpar à peut près 80% du loyer que vont ne donner les beaux parents. Pour la gestion je pense déclarer en micro foncier mais au reel pour que le déficit se répercute tous les ans sans que cela gréve mes impots. Que pensez vous de cette solution simple ou y a t il une autre possibilité SCI ou autre sans que se soit une usine à gaz.

Les Rouvieres a écrit:

Le sujet tombe a pic. J'envisage d'investir dans une maison construite ou à construire pour louer. J'ai déjà les locataires se sont mes beaux parents qui quittent la Normandie après avoir vendu leur maison, pour venir chez nous. J 'envisage de faire un pret qui sera couvertpar à peut près 80% du loyer que vont ne donner les beaux parents. Pour la gestion je pense déclarer en micro foncier mais au reel pour que le déficit se répercute tous les ans sans que cela gréve mes impots. Que pensez vous de cette solution simple ou y a t il une autre possibilité SCI ou autre sans que se soit une usine à gaz.

le deficit foncier engendré par les travaux est repercutable dans une certaine limite chaque année ( 10 700 euros il me semble) et jusqu'à la 10 éme année ( pour les travaux importants) il faut donc bien calculer , ensuite la 10 éme année tu refait des travaux et c'est reparti .....donc si tu calcule bien, tu peux ne rien payer en impôts sur tes revenus fonciers . Pour la sci je ne sais pas trop , c'est ma soeur qui la gére , mais on declare trés peu chaque année pour le moment.

Odette a écrit:

mais après, pein d'appart ou maisons c'est un problème pour les successions, non ?pour les enfants ?..................

Donner, donner, donner...petit à petit et surtout ne pas attendre d'être dépendant et de devoir refourguer le tout pour se payer une maison de retraite.

Les Rouvieres a écrit:

Le sujet tombe a pic. J'envisage d'investir dans une maison construite ou à construire pour louer. J'ai déjà les locataires se sont mes beaux parents qui quittent la Normandie après avoir vendu leur maison, pour venir chez nous. J 'envisage de faire un pret qui sera couvertpar à peut près 80% du loyer que vont ne donner les beaux parents. Pour la gestion je pense déclarer en micro foncier mais au reel pour que le déficit se répercute tous les ans sans que cela gréve mes impots. Que pensez vous de cette solution simple ou y a t il une autre possibilité SCI ou autre sans que se soit une usine à gaz.

La SCI est fiscalement transparente...cela ne change rien à mon sens (sauf pour donner, donner, donner...transmettre) pour un couple mais est la solution pour des amis, des membres de la famille qui veulent investir ensemble et éviter les affres de l'indivision.

Charles

Si le deficit foncier engendré par les travaux est repercutable dans une certaine limite chaque année ( 10 700 euros il me semble) et jusqu'à la 10 éme année ( pour les travaux importants) il faut donc bien calculer , ensuite la 10 éme année tu refait des travaux et c'est reparti .....donc si tu calcule bien, tu peux ne rien payer en impôts sur tes revenus fonciers .

Donc si j'ai un déficit entre ce que je rembourserai de l'emprunt et les locations que je toucherai pendant 10 ans c'est BON.

Désolée, mais tu expliques que tu veux être au micro foncier, c'est à dire qu'un % forfaitaire sera déduit au titre des charges, et au réel, c'est à dire que tu déduis tous tes travaux (sur facture) + un abattement en fonction du régime que tu choisis (robien, boorloo, borloo ancien,...).
C'est soit l'un soit l'autre.
Le micro foncier n'est intéressant que si c'est une maison sans travaux, sans ça le réel est la meilleure solution.
Les 10700€ correspondent à la somme maximale que tu peut déduire de tes revenus autres que fonciers.

Tu peux faire des travaux, percevoir des loyers, déduire les charges telles qu'assurance habitations, GRL, taxe foncière, frais d'agence, ...
Si tu as un déficit supérieur à 10.700€, le solde est répercuté sur les années suivantes à hauteur de 10700 € par an.

Ce qui fait que je ne paye plus d'impôts depuis 2006, date à laquelle j'ai commencé les travaux de rénovation.

yourte charentaise a écrit:

Désolée, mais tu expliques que tu veux être au micro foncier, c'est à dire qu'un % forfaitaire sera déduit au titre des charges, et au réel, c'est à dire que tu déduis tous tes travaux (sur facture) + un abattement en fonction du régime que tu choisis (robien, boorloo, borloo ancien,...).
C'est soit l'un soit l'autre.
Le micro foncier n'est intéressant que si c'est une maison sans travaux, sans ça le réel est la meilleure solution.
Les 10700€ correspondent à la somme maximale que tu peut déduire de tes revenus autres que fonciers.

Tu peux faire des travaux, percevoir des loyers, déduire les charges telles qu'assurance habitations, GRL, taxe foncière, frais d'agence, ...
Si tu as un déficit supérieur à 10.700€, le solde est répercuté sur les années suivantes à hauteur de 10700 € par an.

Ce qui fait que je ne paye plus d'impôts depuis 2006, date à laquelle j'ai commencé les travaux de rénovation.

voila l'erreur que j'ai commise trés bien expliqué moi j'avais tout choisi ensemble
quand m'a controleuse a vue ça ses cheveux ce sont dressés
manque de connaissances et manque d'infos du coup j'ai perdu mes crédits d'impot depuis 2004

pour ANAH voir l'ARIM cette année ça fonctionne a 100% pour moi normalement mais j'ai sur déja 50% pour mes fenêtres

je remonte le sujet pour info:
Anah et la CAF ont super bien fonctionné, mais surtout bien remplir les dossiers
coût de mes fenêtres 13000€
Subventions 7000€ et crédit d'impôts 2326€.
bon c'est pas mal et en plus c'est bien la 1er fois que cela m'arrive. et maintenant on a chaud dans la maison

Merci pour ses infos bien utile

Bonjour à tous,

Nous sommes aussi propriétaires de 2 appartements.
L'un qui est loué depuis 10 ans maintenant et que je viens de passer en loyer conventionné intermédiaire pour l'abattement ,
et un autre dont les travaux se terminent subventionnés par l'anah et j'espère prêt pour septembre ;
(Je croule sous les travaux et je passe ma vie à Leroy Merlin )

Bref...

Je trouve ce sujet très intéressant et ce serait bien peut être d'échanger notre expérience sur le domaine,
surtout au niveau des impôts, où je suis une bille totale !!

Je remarque que beaucoup d'entre vous en plus de leur gîte/CH possèdent des biens en location à l'année.
Ce serait une bonne idée comme le propose Gilbert d'avoir une rubrique pour ces locations à l'année !

A bientôt !

Pour les impôts, c'est assez simple, tu as un formulaire spécial à remplir, tu indiques le montant total des loyers par logement, tu déduis tes travaux, tes matériaux, ton assurance bailleur, ta taxe foncière + l'abattement, et tu reportes le résultat final sur ta feuille d'impôt.
Je fais la mienne et celles de 2 de mes cousins, je suis rôdée.

Dans notre activité, on se doute que la retraite ne sera pas énorme, donc le locatif foncier est la meilleure façon de la préparer..
D'ailleurs, je pense qu'on va se remettre à la recherche d'un bien à Cognac, une maison indépendante avec 3 chambres, un garage et un extérieur, avec beaucoup de travaux, pour bénéficier de l'OPAH. On va faire nous-même les travaux de finition, et faire appel à un électricien et un plombier.

Je vois qu'il y a des spécialistes au sujet des locations a l'année ! ca tombe bien je suis en pleine reflexion pour un bail...

Je loue un T2 a l'année en bail meublé a aix.
loyer 750€ +40€ de charges


J'ai "sélectionné (le mot ne me plait guere mais bon !) un couple de jeunes aux revenus un peu ric rac :

Lui gagne 1400€ nets en CDi
elle est en période d'essai : elle vient de signer un contrat de travail et n'a pas encore de fiche de salaire. (j'ai le contrat) a 1400€ aussi, mais en période d'essai cela reste une chimère.

ils ont deux garants
un qui gagne 3000 nets
un qui gagne 2000 nets

le dossier me semble bon grace aux garants et le contact est bien passé.


Ces deux jeunes ne sont pas mariés, ni pacsés, ni rien..

Je vais donc rajouter la clause de solidarité.

Je me pose la question concernant les garants pour rédiger le bail...

Avec deux garants et la fameuse clause de solidarité, les deux garants seront garants pour les 2 ?
ou bien un garant pour un ?

Comment me prémunir au mieux ?

Je prends note de tout conseil, merci par avance.