inclassable : se prémunir contre les loyers impayés (locations à l'année)

locker a écrit:

Je vois qu'il y a des spécialistes au sujet des locations a l'année ! ca tombe bien je suis en pleine reflexion pour un bail...

Je loue un T2 a l'année en bail meublé a aix.
loyer 750€ +40€ de charges


J'ai "sélectionné (le mot ne me plait guere mais bon !) un couple de jeunes aux revenus un peu ric rac :

Lui gagne 1400€ nets en CDi
elle est en période d'essai : elle vient de signer un contrat de travail et n'a pas encore de fiche de salaire. (j'ai le contrat) a 1400€ aussi, mais en période d'essai cela reste une chimère.

ils ont deux garants
un qui gagne 3000 nets
un qui gagne 2000 nets

le dossier me semble bon grace aux garants et le contact est bien passé.


Ces deux jeunes ne sont pas mariés, ni pacsés, ni rien..

Je vais donc rajouter la clause de solidarité.

Je me pose la question concernant les garants pour rédiger le bail...

Avec deux garants et la fameuse clause de solidarité, les deux garants seront garants pour les 2 ?
ou bien un garant pour un ?

Comment me prémunir au mieux ?

Je prends note de tout conseil, merci par avance.

Tu n'as pas "sélectionné" les locataires idéaux mais bon... si tu bordes bien ton contrat, ça devrait le faire.
Tu as le droit de stipuler sur le bail les 2 cautions, d'indiquer que tu peux indifféremment demander à l'une ou l'autre ou aux 2 en cas de loyer impayé, et que tu peux t'adresser à eux sans relancer les locataires en 1er lieu.
Clause de solidarité indispensable, clause résolutoire (loyer impayé, assurance et nuisances de voisinage)
Réserve-toi le droit de visiter le logement 1 fois l'an en prévenant tes locataires, afin de t'assurer qu'ils n'ont pas tout cassé.
Comme tes jeunes ne sont ni mariés, ni pacsés, considère que c'est une colocation, donc indique que si l'un d'eux met fin à son bail, il reste solidaire du paiement des loyers pendant les 6 mois suivants si son colocataire ne paie pas.
Et si tu as besoin de leur faire une lettre recommandée, envoies-en 1 à chaque nom, sous peine de nullité.

yourtie a écrit:

Réserve-toi le droit de visiter le logement 1 fois l'an en prévenant tes locataires, afin de t'assurer qu'ils n'ont pas tout cassé.

Je ne savais pas qu'on avait le droit d'imposer une visite annuelle. Est-ce lié au fait que ce soit un meublé ?
J'ai aussi un peu de biens immobiliers en meublé à l'année. Je n'ai jamais eu de problème pour le moment, ce ne sont que des étudiants, donc ça tourne pas mal.
Le prochain qui part (en février prochain) m'a mis devant le fait accompli : il a un petit chien ... Maintenant, je sais que je vais modifier le contrat, et imposer l'interdiction d'animal dans le logement. Je ne pense pas que ce soit une clause abusive vu que c'est un meublé.

Locker, pour le choix des locataires, j'ai toujours de "bons dossiers" mais c'est vrai que j'ai tendance à choisir ceux avec lesquels le contact passe bien.
Est-ce qu'un garant ne peut être garant qu'une seule fois non ? Ou bien cela doit être précisé dans le contrat?

dans la mesure où ils ne sont pas mariés ni pacsés, tu considères cela comme de la colocation et fais signer un bail de colocation avec caution solidaire. Cherches sur le net, tu trouveras plein de modèle. Comme ça, les deux cautions fonctionnent et si l'un ne paie pas, l'autre doit payer pour.

Tu peux imposer une visite annuelle, en nu comme en meublé, si tu le stipules dans le bail.
Tu ne peux interdire les animaux dans une loc à l'année, nue ou meublée, sauf les chiens de catégorie 1 et 2.

Merci pour toutes ces précisions dont je vais tenir compte avec minutie pour agrémenter mon bail.

En effet ce n'est pas le dossier idéal mais le feeling est bon (après je me goure peut etre complètement) et je me dis qu'avec deux garants c'est quand même dissuasif.

Vers ici (aix en provence) je constate que le niveau de vie est assez bas compte tenu des loyers qui sont assez élevés (le mien est parmi la fourchette basse)
- beaucoup de personnes qui n'ont pas de quoi justifier leurs revenus,
- disent que c'est le coup de coeur et veulent signer le bail tout de suite puis ne donnent plus de nouvelles,
- un certain nombre présente pas super bien (s'exprime très mal par téléphone, email... c'est pas tres engageant)

Par téléphone, je filtre déjà deux personnes sur trois...
[accent marseillais de cagole mastiquant du chewing gum]
"Ouai allo ! Allo !! J'appelais pour l'appartement là, vers le cours Mirabeau... On peut garer ??? Paske la voiture c'est tarpin important pour moi"
"Euh c'est loué...."

donc quand on trouve quelqu'un qui présente bien et qui s'exprime normalement, qui travaille en cdi même avec un petit revenu, c'est bingo !!

Ensuite je me méfie aussi des supers dossiers... Genre en couple marié avec 3000€ de revenus chacun... Je ne prends pas.
Je sais que dans 6 mois maxi ils m'envoient le préavis.

En meublé je conserve deux mois de caution encaissée (la loi le permet) hors charge.

Les dossiers "limite" c'est quitte ou double :
soit c'est la merde,
soit c'est des locataires qui restent longtemps car ils ont du mal a trouver ailleurs et ne peuvent pas acheter (c'est horrible ce que je dis !!)

Je viens de relouer coup sur coup 2 maisons, situées l'une à côté de l'autre, mais avec un loyer très différent.
La 1ère, je l'ai louée à un jeune couple avec une petite fille, tous les 2 en CDI à temps plein.
La 2nde, j'ai fait 3 visites (le 4ème, programmé, n'est pas venu) pour 30 contacts reçus.
Les 1ers ne m'ont pas plu -de jeunes merdeux qui gagnent à peine le SMIC mais calculaient pour voir sur leur écran géant rentrait... je vois bien leurs priorités, les 2èmes m'ont plu dès le contact téléphonique (lui m'a demandé s'il pouvait repeindre... il est peintre), ils m'ont dit oui tout de suite, il est en CDI, le dernier était un retraité qui m'a dit que ça ne lui allait pas (tant mieux).

J'écarte d'office les zyvas -je prends une voix bien doucereuse pour te parler, mais tu entends les hurlements des gamins en fond sonore - je suis seule sans emploi avec 5 enfants - je suis au chômage mais j'ai 2000€ d'aide sociale... donc c'est moi qui subventionne leur loyer

Deux loyers différents ça ne pose pas problème pour des voisins ?
(A moins que les logements soient différents en superficie)
Dans le meme cas que toi, avec deux logements cote a cote, j'harmonise les loyers... Car ainsi pas de revendication possible, tout le monde a la même enseigne !

J'imagine que ces deux voisins vont sympathiser et comparer les loyers et quand l'un voit qu'il paie plus cher il sera pas trop content !


Je suis en train d'organiser le rdv pour signer le bail,
mais entre mon emploi du temps, celui des deux coloc, celui des deux garants + les vacances, c'est difficile.
Et en même temps je veux que ce soit signé vite fait.

On est ok sur une date ou il manquerait un garant ;

Je sais que souvent les garants font ça a distance par la poste, mais franchement ca ne me plait guere. Tu ne sais pas a qui tu as affaire, n'importe qui peut trafiquer ou phoshoper un document, n'importe qui peut rédiger et signer ensuite une fausse garantie.

Du coup je pensais organiser la signature a 3, puis faire venir ensuite le second garant plus tard. Est ce que cela semble jouable ?

Merci pour tes réponses précieuses.

Pour apporter une modeste pierre à l'édifice :
Il n'y a pas si longtemps (6 ou 7 ans, je crois), je me suis retrouvé garant de 3 de nos enfants en même temps... absurde n'est-ce-pas...
L'agent immobilier avec qui je bavardais en remplissant cette fichue page d'écriture (le machin par lequel on affirme avoir tout compris de ce à quoi on s'engage) me confirmait ce que je pensais déjà : personne ne lit ce qu'il écrit, et on peut parfaitement être multi-caution, la loi n'imposant rien à ce propos. Le loueur ou son agent n'a aucune possibilité de vérifier si celui qui se porte caution n'est pas déjà engagé par ailleurs.
En pratique, toujours selon le même agent immo, ça ne sert pas à grand-chose. S'il s'agit d'un mauvais payeur, de toute façon, ça se passera mal, caution ou pas. Si on a affaire à quelqu'un de réglo, il trouvera toujours moyen de payer, de toutes façons...

Dis donc, David, tu me prends pour une hallucinée de l'espace ou quoi?  
L'une des maisons fait 72m², l'autre 165, la 1ère n'a pas de jardin ni de garage, l'autre a un grand jardin clos et un garage...

Tu as raison pour le garant, n'importe qui peut te présenter des documents bidon.
Le mieux est de prendre une assurance contre les loyers impayés, mais ton dossier ne passerait pas car pas assez de garantie.

Yourtie, De la manière dont tu présentais la chose, j'ai cru que c'était les mêmes biens !
Après des loyers différents c'est un peu obligé car a force le marché évolue, et celui qui est dans les murs paie généralement moins cher que celui qui y entre. Quoique !
Mais j'essaie d'harmoniser tout le monde plutot que de louer 20€ de plus et d'avoir des revendications.

Merci pour vos retours. Concernant les cautions,
d'un autre côté, j'ai l'exemple d'une personne qui s'est portée caution, et qui s'est retrouvée sur la paille... C'était pour autre chose qu'un simple loyer, ca portait sur un crédit, mais voila, il a du vendre sa maison et son salaire est saisi tous les mois.
C'est toujours pareil, quand on est solvable et facile a retrouver, on se fait toujours rattraper ;

Les assurances, j'ai voulu au début ! mais ils refusent bien 8 dossiers sur 10 !!!
et s'ils n'assurent que les dossiers "béton" forcément ils prennent aucun risque !

Jamais je ne me porterai caution pour qui que ce soit, trop de risques...
Et pour te faire peur, la mère du fils de mon compagnon s'est portée caution pour l'appart de son fils.. elle a fourni des feuilles de paye bidon (ou alors les femmes de ménage des maisons de retraite gagnent 2500€ net par mois)...

yourtie a écrit:

Jamais je ne me porterai caution pour qui que ce soit, trop de risques...
Et pour te faire peur, la mère du fils de mon compagnon s'est portée caution pour l'appart de son fils.. elle a fourni des feuilles de paye bidon (ou alors les femmes de ménage des maisons de retraite gagnent 2500€ net par mois)...

est-ce que dans ce cas-là, si on a une assurance loyer, l'assureur peut se retourner contre nous car on n'aurait pas été assez vigilant ? Ou bien c'est eux qui prennent le risque d'assurer un dossier qui a l'air franchement bidon?

Intéressant ce post.
Cette année, j'ai commencé une formation d'agent immobilier. J'adore!
Je suppose que la législation est différente.
Mais nous retapons aussi une vieille maison en vue de la louer.
Et via une Agence Immobilière Sociale (AIS). Le loyer est 66% de ce qu'on pourrait demander, mais pas de vide locatif, remise en état par leurs soins, suivi des locataires, ... L'impôt sur les revenus immobiliers est annulé.
Selon ma prof de droit, c'est kif-kif au final.

Une autre astuce contre les impayés, donnée par un proprio (et validée par ma prof de droit) : avant de signer le bail, il fait signer au locataire un renom non daté qu'il met dans une enveloppe à son nom. Dès le 1er retard de paiement, il avertit son locataire : attention, "vous" allez envoyer votre renom...
En général, le locataire paie rapidement.
Sinon il s'envoie le renom daté par recommandé.
Ses loyers sont plus bas que ceux du marché, mais il n'a plus jamais eu d'ennuis et les baux se refilent de l'un à l'autre facilement.

Je préfère aussi louer à des gens moins favorisés mais moins exigents.
Lors de mes recherches, j'ai vu plein de locataires qui ne trouvaient plus rien à des prix raisonnables ou se voyaient refusés à cause des enfants (2 de 10-12 ans), un chien, un seul adulte, ...
Et les agences immo sont draconiennes. Une amie a dû rentrer un dossier de 10 pages avec attestation de paiement des 10 derniers loyers, lettres de recommandation, ... L'employée était hyper désagréable et lui a fait visiter la maison en 10'...
Enfin ça c'est l'autre côté de la barrière.

Citation :

il fait signer au locataire un renom non daté qu'il met dans une enveloppe à son nom

c'est quoi un renom?

Je me posais la même question ;
renom = préavis ?

Je deviens fataliste, je me dis que de toutes facons face a des gens mal intentionnés et procéduriers, souvent tres bien renseignés, et qui ont malheureusement la loi de leur coté, on ne peut rien. C'est au bonheur la chance car en plus ces gens la présentent toujours tres bien.

Lala67 a écrit:

est-ce que dans ce cas-là, si on a une assurance loyer, l'assureur peut se retourner contre nous car on n'aurait pas été assez vigilant ? Ou bien c'est eux qui prennent le risque d'assurer un dossier qui a l'air franchement bidon?

Je pense que ce sont eux qui sont responsables puisque de toutes facons on leur fait passer les documents pour qu'ils les vérifient et ensuite décident d'assurer ou non la location.

Si tu as une assurance loyers impayés, tu n'as pas de personne qui se porte caution... c'est antinomique.
Le coup du préavis rempli à l'arrivée signé par eux et sans date m'a effleuré l'esprit, je l'avoue...   mais je ne l'ai jamais fait.
Je ne veux pas de locataires trop pressés d'entrer dans les lieux, avec tout leur dossier prêt... ça signifie qu'ils vont se faire virer de leur précédente maison ou qu'ils veulent partir à la cloche de bois...
D'un autre côté, j'ai aussi des merd.. qui ont un dossier pas terrible et qui se la jouent fin bouche, en essayant d'avoir un rabais sur le loyer ou des travaux d'aménagement à l'oeil.

Ah je ne savais pas pour l'assurance impayés et les garants.

Le coup du préavis signé et antidaté n'a pas de valeur à mon sens. Le locataire indélicat aura vite fait de dénoncer le fait qu'il a été signé sous la contrainte, et alors le propriétaire serait condamné par le tribunal pour abus de pouvoir. Ou le locataire renverrait un courrier attestant qu'il décide de ne pas partir...

J'ai déjà eu ce cas sauf que le locataire était a jour de ses loyers : préavis envoyé, donc visites commencées pour relouer, mais finalement on décide de rester encore car le divorce s'éternise !
que faire ??
impossible de les mettre dehors alors que j'avais retrouvé le locataire remplaçant.
Bon les relations étaient cordiales mais cela m'avait gonflé... et le locataire de toutes facons ne comptait pas partir.

Ce qui compte devant un tribunal, ce sont les preuves... Entre un écrit signé de la part des locataires et envoyé en lettre AR et leur contestation orale, c'est facile de gagner. Pour ma part, j'ai dégagé des locataires en 3 semaines en leur faisant cadeau des  mois de loyer encore dus, en leur expliquant que si on allait au tribunal ils seraient expulsés et condamnés à me régler les loyers en retard et qu'ils auraient beaucoup de mal à trouver un bien à louer sans quittances de loyer de ma part...
Le bluff, ça marche à tous les coups (sans ça, j'avais mon frère et sa carabine ).

Je signe le bail de la maison la plus chère demain matin.

yourtie a écrit:

Si tu as une assurance loyers impayés, tu n'as pas de personne qui se porte caution... c'est antinomique.

En fait je pensais que l'assurance effectuerait des démarches à ta place, comme par exemple chercher l'argent auprès des cautionnaires.

...

Je plussoie Yvon, dans mon entourage on m'a dit la même chose

Ni avocat, ni notaire, ni huissier, ni enseignant, ni ingénieur TP...

Madeline a écrit:

Citation :

il fait signer au locataire un renom non daté qu'il met dans une enveloppe à son nom

c'est quoi un renom?

C'est un document par lequel on renonce, donc oui son préavis.

yourtie a écrit:

Ni avocat, ni notaire, ni huissier, ni enseignant, ni ingénieur TP...

Par contre les militaires et les policiers : top !!

Hihi , mon fils a Toulouse a eu 2 filles de juge , étudiantes , xiantes pas possible....