Création d'un gîte : choix du statut et du régime

Après m’être bien pris la tête sur les questions de statut et de régime, j’aimerais avoir votre avis et vos commentaires sur mon projet.

Les données de départ :
- Projet de Gîte classé 5* en Bretage sud, CA estimé à 40 k€ (avec services de linge, petit dej possible, accueil)
- Achat d’un terrain nu (+ de 2 000 m²) : 80 k€
- Construction et ameublement de 2 bâtiments : la résidence principale pour 200 k€, le gîte pour 250 k€
- Apport perso : 330 k€
- Emprunt 200 k€ sur 20 ans à 1.7%+ assurances : remboursement 1050 € par mois.

Mon idée :
Je me positionne en tant que LMP. Je ‘m’inscris au RCS et la recette est supérieure aux autre revenus familiaux. Je prends le régime fiscal réel simplifié. De ce fait, je peux déduire mes charges, y compris les intérêts d’emprunt et les amortissements. De ce fait, pas résultat fiscale = 0, pas d’impôt à payer pendant quelques années.

Du fait des services proposés, je suis assujetti à la TVA. Et en tant que LMP, je récupère la TVA liée à la construction et à l’ameublement, soit un chèque de 50 k€ qui permettra le financement des installations de détente.

Calcul du « salaire »
En prenant 30% de charges, j’arrive à un salaire mensuel moyen de (40000x0.7-1050x12)/12 = 1283€. Ce salaire est net puisque le montage financier permet d’avoir un résultat fiscal nul.

Mes questions :
Ce montage est-il correct ?
Peut-on associer des chambres d’hôtes à ce montage ? (c'est-à-dire rester en LMP)


Je n’ai pas encore choisi le site d’implantation, mais j’ai fouillé les annonces pour trouver des terrains possibles. Les paramètres familiaux (école, commerces) seront pris en compte pour le choix de l’emplacement.
Voilà, je vous remercie d’avance pour vos réponses, et si j’ai écrit une (ou plusieurs) connerie, n’hésitez à me le dire.

1 - ton "salaire" ne sera pas net mais brut, car tu paieras des charges sociales dessus, que tu aies un résultat nul ou pas...
2 - je ne sais pas où tu sors ton histoire de 30% de charges, mais vise plutôt le 45 à 50%
3 - aucune idée si ton chiffrage pour tes 2 constructions est dans les clous, tu t'es basé sur quoi?
4 - ça te fait 40 semaines à 1000€ la semaine, es-tu sûr d'y arriver? Tout dépend de la capacité de ton gîte et des prestations (piscine chauffée, jaccuzzi...)
5 - ....

phillef a écrit:

Du fait des services proposés, je suis assujetti à la TVA.

Aucune compétence en gîte, je n'interviens pas mais j'ai relevé cette erreur.
L’assujettissement à la TVA n'est obligatoire qui si ton CA est supérieur à 83 k€. En dessous, c'est ton choix d'y être ou pas. Si tu fais de très grosses dépenses et si tu as plein de TVA à récupérer, ça s'étudie.
Sur une activité régulière de CH, aucun intérêt de récupérer la TVA. Tu perds 10 % de CA et tu ne récupères quasiment rien, à part la TVA sur les croissants et le jus d'orange.

Attention, Phileff,

Les 3 conditions exigées pour avoir le statut de LMP:

- Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés . > çà, oki, c'est toi !
- Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.> je ne connais pas les revenus de ta femme, mais penses-y !

Je continue de réfléchir à ton montage, mais il y a un truc qui me semble bancal ...........quand j'aurai trouvé, je reviendrai donner mon opinion.


De plus, si je ne me trompe pas, l'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déj, ménage régulier, fourniture de linge de lit et linge de maison, etc ...) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.


......à suivre

Orée de Marmeloux a écrit:

- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.> je ne connais pas les revenus de ta femme, mais penses-y !
...
De plus, si je ne me trompe pas, l'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déj, ménage régulier, fourniture de linge de lit et linge de maison, etc ...) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.


......à suivre

Ma femme fait le plus beau des métiers, qui n'est pas reconnu à sa juste valeur (à part tenir un gîte ou une CH ) : infirmière. Donc je suis tranquille à ce niveau, elle gagnera toujours moins que moi


Ta remarque concernant les services en CH : Voilà un point délicat. Car apparemment, le régime fiscal concerne surtout les problèmes de TVA. Alors moi, je veux bien payer de la TVA, car je pourrais en récupérer beaucoup plus .

Mais de ce fait, est ce que je reste LMP ou sinon, qu'est ce que je suis ? J'ai cherché partout, et c'est vraiment pas clair ce truc.

Et c'est aussi pour ça que je me pose la question si on cumul gîte + CH.

yourtie a écrit:

1 - ton "salaire" ne sera pas net mais brut, car tu paieras des charges sociales dessus, que tu aies un résultat nul ou pas...
2 - je ne sais pas où tu sors ton histoire de 30% de charges, mais vise plutôt le 45 à 50%
3 - aucune idée si ton chiffrage pour tes 2 constructions est dans les clous, tu t'es basé sur quoi?
4 - ça te fait 40 semaines à 1000€ la semaine, es-tu sûr d'y arriver? Tout dépend de la capacité de ton gîte et des prestations (piscine chauffée, jaccuzzi...)
5 - ....

1 - oui, je paierai environ 1500 € de RSI, mais rien d'autre puisque mon résultat financier est nul
2 - 50% de charges pour un gîte me paraît beaucoup, j'avais ce chiffre de 45% pour les CH
3 - feeling... Je me suis basé sur ma maison actuelle (RT 2012) à côté de Mickeyland : 250 k€ pour 140 m² (hors terrain). Et je me disais qu'en Bretagne, et avec le volume global, je devais avoir un prix un poil moins cher.
4 - je partirai sur 2 gîtes (4 + et je me suis basé sur les prix du fameux complexe de quelneuc. Donc un calcul du genre 2500€ x 8 + 1500 € x 10. Calcul "à la louche" j'en conviens aisément.
5 - ... pas mieux

Merci en tout cas pour ces premières réponses

phillef a écrit:

1 - oui, je paierai environ 1500 € de RSI, mais rien d'autre puisque mon résultat financier est nul
2 - 50% de charges pour un gîte me paraît beaucoup, j'avais ce chiffre de 45% pour les CH

pour le RSI j'en sais rien, je ne m'en occupe pas, c'est mon homme.. mais n'oublie pas que même si tu ne paies pas d’impôt sur le revenu, tu auras toujours à payer CSG et RDS : 15 % du montant de ce qui est imposé. (par exemple en LMNP, avec des gîtes classés, nous sommes imposés sur 29% du revenu déclaré, donc 15% de 29% de notre revenu déclaré).

50% de charges ?
Nous avons 5 gites et appartements, avec des taux de charges variant de 30% à 130% ..
Vu qu'on gère de la même façon les 5, les différences sont dues à pour les sorties à : emprunt ou pas emprunt.... et pour les rentrées : localisation.. 30% : on n'a pas d'emprunt, 130% on a un emprunt (1000€/mois) qui est à peine couvert par les rentrées...

Pour se faire une idée, voici un exemple de ce que j'aimerais proposer.

Avec 20 semaines de réservées entre mai et septembre, prix 800 € pour 6 personnes la semaine en moyenne saison.

En faisant 2 gîtes de cette capacité, y'a moyen de faire + de 40 k€ de CA.


"http://www.gite-tyboem.fr/fr/"

France a écrit:

pour le RSI j'en sais rien, je ne m'en occupe pas, c'est mon homme.. mais n'oublie pas que même si tu ne paies pas d’impôt sur le revenu, tu auras toujours à payer CSG et RDS : 15 % du montant de ce qui est imposé. (par exemple en LMNP, avec des gîtes classés, nous sommes imposés sur 29% du revenu déclaré, donc 15% de 29% de notre revenu déclaré).

Le truc sympa avec le statut de LMP, c'est que toute tes charges, y compris intérêts d'emprunt mais aussi les amortissements sont déductibles. Donc tu te retrouves avec un total imposable de 0€

Et comme toutes tes charges sont reportables sur 10 ans, tu peux facilement avoir ce cas de figure pendant 20 ans.

En revanche, 1 seul trimestre retraite par an de retenu puisque tu cotises pas. Mais bon, on s'en fout, on n'aura pas de retraite

France a écrit:

50% de charges ?  
Nous avons 5 gites et appartements, avec des taux de charges variant de 30% à 130% ..
Vu qu'on gère de la même façon les 5, les différences sont dues à pour les sorties à : emprunt ou pas emprunt.... et pour les rentrées : localisation..  30% : on n'a pas d'emprunt, 130% on a un emprunt (1000€/mois) qui est à peine couvert par les rentrées...

J'ai séparé le remboursement du prêt de mes charges, donc j'ai calculé 30% CA+ 1050 € / mois. Ca donnerait en groupant 60 % de charges

du 5 étoiles mitoyen ? tu parles d'un terrain de 2000 m² avec 2 constructions : une résidence principale avec CH et 1 bâtiment avec 2 gites, c'est bien ça ?
Si tu vises du haut de gamme, à mon sens, il faut de l'espace, de l'intimité, un parc paysager au minimum, 2000 m² me semble bien peu, et attention à la promiscuité sur un même lieu alors que tu vises du haut de gamme, AMHA. D'autant que tu devras nécessairement proposer plusieurs équipements (ex : piscine, spa, tennis ....) et donc il te faudra de la place.

Oui, 2000 m² c'est le mini de chez mini. Avec cette surface, je construis ma maison en version souterraine.

J'ai vu des terrains de 5000-6000 m² qui correspondent mieux en effet. Et le prix reste inférieur à 80 000 €.

Et l'idée est de proposer 2 gîtes mitoyens afin de proposer une possibilité de 12 personnes en les regroupant. Y'aura intérêt à trouver un architecte compétent pour me faire un truc sympa.

Essaie plutôt de les coller dos à dos, au moins les client n'auront pas de vis à vis sur leurs voisins ...

moulin.du.barthas@wanadoo a écrit:

du 5 étoiles mitoyen ?   tu parles d'un terrain de 2000 m² avec 2 constructions : une résidence principale avec CH et 1 bâtiment avec 2 gites, c'est bien ça ?
Si tu vises du haut de gamme, à mon sens, il faut de l'espace, de l'intimité, un parc paysager au minimum, 2000 m² me semble bien peu, et attention à la promiscuité sur un même lieu alors que tu vises du haut de gamme, AMHA. D'autant que tu devras nécessairement proposer plusieurs équipements (ex : piscine, spa, tennis ....) et donc il te faudra de la place.

D'après la grille atout france, 1 seul équipement est nécessaire (les autres optionnels), et la mitoyenneté est possible, mais c'est vrai que, quand même, plus on a de place mieux c'est! quand on disait qu'il faut être riche... !!

phillef a écrit:

Pour se faire une idée, voici un exemple de ce que j'aimerais proposer.

Avec 20 semaines de réservées entre mai et septembre, prix 800 € pour 6 personnes la semaine en moyenne saison.

En faisant 2 gîtes de cette capacité, y'a moyen de faire + de 40 k€ de CA.


"http://www.gite-tyboem.fr/fr/"

800€ pour 6 personnes en 5*? je ne connais pas le marché de la Bretagne, mais ça me semble pas cher
Ici, en haute saison, pour un 5* tu peux multiplier par 2 ton prix semaine!
Mais bon, si ça n'a étonné que moi, c'est que je dois être hors des clous bretons :)

Jack & Estelle a écrit:

phillef a écrit:

Pour se faire une idée, voici un exemple de ce que j'aimerais proposer.

Avec 20 semaines de réservées entre mai et septembre, prix 800 € pour 6 personnes la semaine en moyenne saison.

En faisant 2 gîtes de cette capacité, y'a moyen de faire + de 40 k€ de CA.


"http://www.gite-tyboem.fr/fr/"

800€ pour 6 personnes en 5*? je ne connais pas le marché de la Bretagne, mais ça me semble pas cher
Ici, en haute saison, pour un 5*  tu peux multiplier par 2 ton prix semaine!
Mais bon, si ça n'a étonné que moi, c'est que je dois être hors des clous bretons :)

800€ la semaine c'est après septembre. Je n'ai pas pu voir les prix en haute saison, vu que tout est réservé. MAsi je suppose que c'est le double en effet.

yourtie a écrit:

Essaie plutôt de les coller dos à dos, au moins les client n'auront pas de vis à vis sur leurs voisins ...

  Tu plaisantais, hein ?


Et franchement, quand tu vois ce que propose le complexe de quelneuc : 4 bâtiments dont certains mitoyens. Terrasse privative pour chacun cependant. Mais bon, un store coulissant (du style markilux sans faire de pub) et le tour est joué.

Non, je ne plaisante pas.
Perso, je vais dans un gîte classé 5 épis, je m'attends au must, pas à un gîte mitoyen... même avec une cloison de séparation, tu sais que tu as des voisins, tu les vois dans le jardin et surtout tu les entends...

yourtie a écrit:

Non, je ne plaisante pas.
Perso, je vais dans un gîte classé 5 épis, je m'attends au must, pas à un gîte mitoyen... même avec une cloison de séparation, tu sais que tu as des voisins, tu les vois dans le jardin et surtout tu les entends...

+ 10 000
Oh la la du 5 épis pourquoi veux tu te lancer dans cette galère
J'ai parcouru en diagonal le sujet et je te sens très optimiste en disant que tu vas remplir ~ 40 semaines !!!! Même très bien placé j'ai bien peur que se ne soit pas la réalité en Bretagne.
800€ en gite 5 épis c'est donné. Tu veux faire de la haute prestation, penses malgré tout à la météo durant l'été, cela fait des années lumières que nous n'avons pas eu 2 mois consécutifs avec du beau temps ..... Donc penses plutôt à installer une piscine interieur avec Spa.
Au lieu d'un jacuzzi j'opterai plutôt pour un hammam, c'est un peu moins courant

Quand à la réflexion de Yourtie concernant la mitoyenneté, je suis à 100% d'accord, si je veux aller en gite 5 épis avec des hautes prestations c'est pour être tranquille, je n'aurai pas envie d'entendre mes voisins surtout si il y a des petits à brailler. L'idée de les coller dos à dos est très bonne, au moins tu ne vois personne.
Bref Phillef je sens que tu prends de grands grands risques mais c'est AMHA.

Selon moi, l'idée de les coller dos à dos est très mauvaise, pour du 5 * ou du haut de gamme, tel que je l'entends. Déjà, pour du 3 et 4 étoiles, sans absolument viser du haut de gamme, quand j'ai les gens au téléphone pour une réservation, l'une des premières inquiétudes est de savoir si les gites sont accolés ou non, s'ils vont avoir leur espace privatif. Donc pour du haut de gamme, c'est une nécessité. Si le gite n'est pas indépendant avec un espace extérieur privé, je crois que ce sera un sujet de mécontentement et pire une cause de non réservation. Enfin, c'est juste mon ressenti

Bien sûr que le mieux serait 2 gîtes indépendants sans vis à vis, Isabelle, mais tant qu'à choisir, je préfère de la mitoyenneté par l'arrière de la maison que par le côté.

Je viens de vérifier la grille de classement, mais 5* il faut un parc et/ou une vue sur un site ou un paysage exceptionnel ... Isabelle a raison, il te faut un minimum de 2 équipements de loisirs (piscine, spa, tennis, billard, etc.) car tu as un total de points à atteindre, et là-dedans, certains sont obligatoires. Je crois me souvenir que les équipements de loisirs en font partie, et tu ne peux pas les utiliser pour 2 gîtes puisqu'ils doivent être privatifs. Compte bien tout cela dans ton coût

perle a écrit:

Je viens de vérifier la grille de classement, mais 5* il faut un parc et/ou une vue sur un site ou un paysage exceptionnel ... Isabelle a raison, il te faut un minimum de 2 équipements de loisirs (piscine, spa, tennis, billard, etc.) car tu as un total de points à atteindre, et là-dedans, certains sont obligatoires. Je crois me souvenir que les équipements de loisirs en font partie, et tu ne peux pas les utiliser pour 2 gîtes puisqu'ils doivent être privatifs. Compte bien tout cela dans ton coût

Tu parles du 5 épis ou du 5 étoiles?

Bonjour à tous

De retour au boulot, je vais pouvoir lire vos différents messages.

Je crois comprendre que vous prenez peur dès que je mentionne les 5 étoiles.


Je confirme que ce sont des étoiles et non des épis (ou des clés). En parcourant le forum, j'ai cru comprendre que GDF n'apportait pas grand chose (à part de la visibilité) en terme de rentrée de clients.

De ce fait je comptais ne pas me labéliser mais en revanche me classer auprès de la préfecture. Donc j'ai récupéré la grille et le guide de contrôle.

Pour un 5*, il faut 237 points obligatoires et 28 optionnels. Je suis arrivé à 242 et 28 sans avoir l'impression de créer un palace.

Donc en faisant une maison spacieuse, avec des équipements intérieurs au top, et un ameublement soigné, on y arrive. Et je ne pense pas avoir à dépenser une fortune pour y arriver.

Le point à revoir concerne la réalisation d'un ou de deux gîtes, et dans quelles conditions.


En revanche, je pense créer un autre sujet pour la partie "implantation / choix du nombre de gîtes". Et j'aimerais que ce sujet se concentre sur la partie "administrative". Le statut de LMP vous semble t il est OK dans ma configuration ?

Isa a écrit:

J'ai parcouru en diagonal le sujet et je te sens très optimiste en disant que tu vas remplir ~ 40 semaines !!!! Même très bien placé j'ai bien peur que se ne soit pas la réalité en Bretagne.
800€ en gite 5 épis c'est donné. Tu veux faire de la haute prestation, penses malgré tout à la météo durant l'été, cela fait des années lumières que nous n'avons pas eu 2 mois consécutifs avec du beau temps ..... Donc penses plutôt à installer une piscine interieur avec Spa.
Au lieu d'un jacuzzi j'opterai plutôt pour un hammam, c'est un peu moins courant

Isa, j'ai tablé sur 8 semaines à 2500 € et 10 à 1500 € pour calculer mon CA. Je suis parti de la fréquentation d'autres gîtes 5 * qui sont complets de mai à septembre. Donc 18 semaines en haute et moyenne saison + d'autre en basse saison. Mais j'ai jamais dit (même pensé) remplir 40 semaines. Par contre, si on me le propose, je dis pas non

Je dois regarder les contraintes réglementaires d'une piscine et d'un hammam. Masi j'ai cru comprendre que le jacuzzi était à bannir.