Balbutiements de notre projet de maison d’hôte à la campagne (Vosges, 70)

En fait, parfum d'azur, on n'a pas encore toutes les données pour le "ligne par ligne" concernant les frais. On a de l'approximatif et on obtient petit à petit toutes les autres données nécessaires. Le bien en lui-même correspond à ce que l'on veut en tant que résidence donc dans tous les cas, on le veut, chambre d'hôte ou pas. Et au début, il n'y a pas de surcout de taxe d'habitation, ni assurance habitation, car le haut n'est pas considéré comme habitable. Avant travaux, l'ensemble revient moins cher que nos charges actuelles. Et c'est quasiment habitable (5000 euros de remise aux normes électriques, et ça l'est).

On emprunte quasiment au maximum de notre capacité d'endettement en tant que particulier (maison + travaux). Du coup, dans tous les cas, on ne peut pas raisonnablement monter plus haut dans les travaux et on peut décider de baisser les travaux et que le capital ne soit pas débloqué entièrement (donc mensualité basse). Du coup, on est encore dans l'étude de faisabilité pour ainsi dire. On doit encore contacter pas mal de monde.

C'est vrai que le régime TVA peut être vraiment intéressant.

En fait, au début, il n'y aura pas de travaux (temps de mise en place), donc un montant du crédit faible (inférieur à notre loyer actuel, parce qu'on habitait dans une zone plus chère).
On aura aussi des crédits d'impôts pour l'isolation du toit, les chiens-assis, l'isolation du sol et le chauffage.

L'amortissement des travaux se fait sur 25 ans...on a de bons devis qui nous permettent de faire de belles choses avec notre budget (niveau de qualité bien placé par rapport à l'offre du secteur).

Merci de ton point de vue sur la nécessité de payer un expert en création d'entreprise, l'idée mérite de s'y pencher (bon pole emploi n'est pas terrible ; mon conjoint était passé par BGE car il a un projet de création d'entreprise, il avait vu un expert pendant 10 ans et les conseils étaient vraiment peu intéressants).

Oui scrat, je sais qu'on peut se planter lamentablement en chambres d'hôte...d'ailleurs, c'est systématiquement le cas dans toute création d'entreprise : peu de gens tiennent sur le long terme. Après, pour les gîtes par exemple, on ne sait pas ce qu'ils font ensuite. Peut-être ferment-ils pour ensuite louer en location traditionnelle. Fermeture ne veut pas systématiquement dire échec. Cela peut être un choix aussi.

Kat70 a écrit:

On emprunte quasiment au maximum de notre capacité d'endettement en tant que particulier (maison + travaux)..

Vous avez déjà pris contact avec des banques ? Quand j'ai emprunté il y a 8 ans, les banques ont refusé de me faire un taux "particulier" et ils m'ont fait un taux bâtard entre particulier et pro (1,5 % au dessus d'un taux de particulier). J'avais été accepté par 2 banques et aucune n'a voulu me faire un prêt particulier.

Peut-être qu'une formation à la création d'entreprise te serait bénéfique, parce que j'ai l'impression que tu t'emmêles un peu les pinceaux: elle peut être proposée gratuitement par la CCI ou prise en charge par le Pôle Emploi et organisé par un organisme conventionné.
Ca te permettra de vérifier la faisabilité de ton projet et sa rentabilité.
J'en ai suivi une sur 6 semaines (jai zappé le module commercial vu que c'était mon métier depuis 17 ans)
Sur 16 personnes, seules 4 ou 5 ont créé, les autres ont revu leur copie en profondeur ou sont retournés au salariat.

Tu confonds charges fixes (ce que tu dois payer que tu loues ou pas) et les charges variables (ce que ça te coûte quand tu loues).

Comme Chantal, je suis au réel simplifié et je récupère la TVA, j'aurais couru à la cata en étant au forfait.

J'émets aussi une réserve quant au "secteur très touristique avec très peu d'offres"... toi qui as de l'expérience en marketing, tu as déjà vu beaucoup de marché avec une énorme demande et peu d'offres en face? Moi non...
Il ne s'agit pas de savoir combien de personnes passent sur ton territoire en vél, à pied ou à cheval, mais combien sont prêts à louer une chambre d'hôte à X € plutôt que de planter sa tente dans un pré ou dans le camping du coin?

Kat70 a écrit:

Je remarque que beaucoup de CH sont labellisées dans mon secteur. C'était peut-être juste pour obtenir les subventions (un label est obligatoire pour en demander).

C'est presque ça : On te donne une subvention, mais comme on veut s'assurer que tes CH seront vraiment commercialisées, on t'impose la labellisation. Après, tu choisis le label que tu veux parmi :
GdF, ClouVacances, Fleur de soleil, Accueil Paysan (faut être paysan) et un 5ème je crois.
GdF joue volontiers sur l'ambiguité et te fait croire que tu dois être labellisé (chez eux, tant qu'à faire...) pour pouvoir demander la subvention. Pas exactement la même chose...
Si tu prévois de demander une subvention, prends le label le moins cher !
Tant qu'à payer pour ne pas avoir de clients, autant débourser le minimum.

Merci yourtie pour ces écrits pleins de bon sens.

Oh, je demanderai à la CCI !
Une formation de 6 semaines ! Waouh, c'est sérieux tout ça. J'espère que ce sera possible.

Je pensais être claire sur les charges fixes et variables. Je ne sais pas ce qui te fait dire le contraire, j'ai dû mal m'exprimer quelque part.

Je suis impressionnée de voir que le "frais réel" est quelquefois plus intéressant que le forfaitaire. 29% de marge, ça semblait tellement facile à atteindre. On a dû faire des erreurs de calcul quelque part. Je doute que ça passe de "catastrophe" pour toi, à "extremement intéressant" pour moi (même si le calcul mérite d'être fait, au vu du fait qu'au final il n'y a pas un surcout énorme en travaux amortis sur 25 ans...mais en mobilier et linge, il y a beaucoup d'un coup).

Oups, j'ai exagéré en disant "secteur très touristique avec très peu d'offres" (zut, je crois que sur ce coût, j'ai répété le discours forcément intéressé de l'agent immobilier qui nous a vendu la maison). Il y a juste une demande relativement intéressante pour des logements de qualité et pas de saturation de l'offre.

Ce n'est pas la peine de me charrier sur mon "expérience en marketing". Si tu as fait ça 17 ans, forcément que ma petite expérience ne fait pas le poids et que j'ai l'air idiote. Donc inutile d'en parler à chaque post !

Merci lexter pour ce super conseil ! En fait, on avait prévu de prendre Gdf pour la réputation. Mais si un label ne sert à rien, prendre le moins cher (si subventions), c'est une sage décision !

Parfum d' azur a écrit:

Moi quand je fait mon bilan en fin d'année je dois me pincer pour comprendre comment , avec un CA assez confortable ( 6 appart en bord de Méditerranée et 1 ch d'h ) , un très très bon taux de remplissage , pas de saisonnalité (enfin si pour les prix mais pas pour la fréquentation) le bénéfice peut être si riquiqui

Je me dis pareil chaque année....: mais où est-ce passé...??? Et ce dans des conditions très différentes de Chantal : à la montagne, avec 4 gites, un taux de remplissage correct avec saisonnalité (une grosse saison hiver et une petite en été et des ouvriers parfois en intersaison), des charges réduites au mini (emprunt très très réduit),...

Kat70 a écrit:

29% de marge, ça semblait tellement facile à atteindre.

Si c'était si facile a atteindre, le législateur aurait mis plus que 71% de charges... pour nous laisser moins que 29%..
Non, ce n'est pas facile

mais tu peux aussi de toi même, sans tout ces labels faire les démarches,

ANAH, conseil régional, rénovation habitat, energie habitat..... la différence ces labels siegent aux commissions, mais si tes dossiers sont parfaitement montés "ça prend du temps", ils n'ont aucuns pouvoirs de vêto

j'ai eu un retour aujourd'hui d'une collègue qui s'est maquée avec eux a cause des aides, parceque avant de nous rencontrer, elle a bu leurs paroles.....

au début certes, ils l'ont mise en avant, ils y a un an, mais maintenant qu'ils y a des nouveaux BA ce n'est plus pareil et beaucoup moins de demandes !!!!!!!!!

et j'ai 2 ou 3 exemples autour de moi depuis quelques temps, notamment des personnes dans une autre vallée qui n'ont même pas eu besoin d'aides et que gdf a capter, uniquement encore une fois par manque de connaissance.

je crois que le label peut-être utile parfois !! mais il faut essayer de ne pas leur donner la gestion, car ça coute des frais + abonnement

sachant qu'ici ils gerent les contrats en parti et pas la taxe de séjour, ce qui oblige les hébergeurs a refaire une demande aux locataires qui ne le prennent pas bien du tout .......

France a écrit:

Parfum d' azur a écrit:

Moi quand je fait mon bilan en fin d'année je dois me pincer pour comprendre comment , avec un CA assez confortable ( 6 appart en bord de Méditerranée et 1 ch d'h ) , un très très bon taux de remplissage , pas de saisonnalité (enfin si pour les prix mais pas pour la fréquentation) le bénéfice peut être si riquiqui    

Je me dis pareil chaque année....: mais où est-ce passé...??? Et ce dans des conditions très différentes de Chantal : à la montagne, avec 4 gites, un taux de remplissage correct avec saisonnalité (une grosse saison hiver et une petite en été et des ouvriers parfois en intersaison), des charges réduites au mini (emprunt très très réduit),...

Kat70 a écrit:

29% de marge, ça semblait tellement facile à atteindre.

Si c'était si facile a atteindre, le législateur aurait mis plus que 71% de charges... pour nous laisser moins que 29%..
Non, ce n'est pas facile

+100

vu mon TO

Et encore mesdames vous parlez gites. En CH  c'est encore très différent .Nous ne comptons plus ici le nombre de prétendants au Graal de la chambre d'hôtes a qui nous avons sauvé la peau en tenant tout simplement le langage de la vérité.
Étudiez, avancez sur votre projet , et revenez nous en parler.😆

La durée et la qualité des formations dépendent des départements.
Pour ma part, j'ai eu 6 semaines avec des formateurs de très bon niveau car j'étais inscrite à Pôle Emploi.
Les CCI, c'est en général 6 jours.
Renseigne-toi bien auprès des différents organismes, c'est essentiel avant de se lancer.

Tu peux prendre RV avec un expert-comptable pour déterminer le régime le plus intéressant dans votre cas (pas compris ton histoire d'amortissement sur 25 ans, tu parles de la durée de ton emprunt?). Certains organisent des journées de consultation gratuite avec des permanences ou sur RV.

Préparer son projet en amont est indispensable même si ensuite tu devras l'adapter face à la réalité du marché (ex: la 1ère année, j'avais juste ajouté un radiateur à bain d'huile comme chauffage car je pensais juste louer d'avril à octobre - j'ai investi dans des poêles à bois très rapidement).

scrat a écrit:

Et encore mesdames vous parlez gites. En CH  c'est encore très différent .

tout a fait grand seigneur nous c'est différent

de toute façon kat a de quoi lire sur le forum pour se faire une idée

tien un bon reportage dans hostellerie sur m6

scrat a écrit:

Et encore mesdames vous parlez gites. En CH  c'est encore très différent .

Clairement, les charges je pense sont plus réduites pour nous (sans parler de l'emprunt qui est lié à chaque situation perso et pas directement à l'activité)

Après avoir parlé de quelques gros points négatifs, j’aimerai quand même rajouter que cette activité est riche en rencontres et parfois des rencontres extraordinaires. De travailler pour soi chez soi.

Ouf ...

tranquille a écrit:

Ouf ...

Bof, t'y crois encore ?

Il faut toujours croire en un projet
En France, l'échec est considéré négativement, alors qu'il peut être habilement utilisé comme expérience
J'ai crée plusieurs société et j'ai forcément été confronté à la réussite et à l'échec, ça ne m'empêche pas d'avoir une belle vie
...
J'en profite pour réagir sur un autre point abordé, celui du conseil et de la sous-traitance. A force de tout vouloir calculer, on ne fait plus ... et si on fait, ça donne du travail aux autres mais il reste peu de monnaie pour celui qui prend des risques. On est passé du DIY au DIWO.
Je connais un conseil en entreprise qui positionnait ses résultats en fonction des projets de ses connaissances ...
Tu arrives avec un projet de CH, si le conseil a un ami avec des CH dans le secteur, son analyse vas te décourager de te lancer, et il aura empoché ton argent, malin
...
En ce qui concerne les aides et autres subventions, je ne perds pas de temps à ces dossiers qui, au final, t'emprisonne et te pose des contraintes

C'est pas de cela que je voulais parler l'Ami...mais revenir sur les propos d'Isa et son activité riche de rencontre...
Mon: Ah bon,  était une façon simple de résumer que nous recevons à présent en Chambres d'Hôtes :
Plus de Clients_ Consommateurs de loisirs individualistes exigeants et prompts à noter _
que d'Hôtes _ voyageurs gourmands de rencontre, bien élevés et bienveillants....

Le fait d'avoir une énorme baisse de réservations en CH me console un peu car depuis le début de l'année, je n'ai eu que des hôtes bienveillants et agréables, pourvu que ça dure ! Vous me direz si en plus, ils devaient être désagréables ce serait le pompon

Ceux qui se conduisent en consommateurs sont traités comme tels (avec prestations tarifées ), ceux qui se comportent en hôtes sont traités en amis avec des petits plus gratuits...

Bien sûr que ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort... si ça ne nous tue pas  

Entreprendre la fleur au fusil sans aucune préparation ni investigation, c'est comme conduire une voiture les yeux bandés, sans freins et sans carburant...

moulin.du.barthas@wanadoo a écrit:

Le fait d'avoir une énorme baisse de réservations en CH me console un peu car depuis le début de l'année, je n'ai eu que des hôtes bienveillants et agréables, pourvu que ça dure ! Vous me direz si en plus, ils devaient être désagréables ce serait le pompon

Ici aussi, de bons hôtes forts sympathiques, pourtant un TO correct
(heureusement pour eux, je peux être vraiment odieux si on me fait ch*er)  

Je pense que c'est nettement plus simple en gite, car déjà moins de contraintes, moins d'investissement personnel, et peut etre plus de demandes.
Je serais incapable d'animer une chambre d'hotes ou de partager ma maison en y vivant dedans. Je ne serais pas a l'aise. C'est un métier, et je suppose que le soir quand on bouffe en compagnie de personnes qui croient être les premieres a cette table, alors que ca fait 10 ans que tu exerces ça, il faut etre non seulement a l'aise mais aussi très pro.
J'avais un ami restaurateur dont le cuistot faisait le tour des tables après son service. Comme j'y allais souvent je m'étais rendu compte qu'il récitait une sorte de pièce de théatre avec les blagues toujours au même moment   les gens n'y voyaient que du feu et étaient ravis.

En gite dès lors que le produit est bon et sort de la masse des rbnb, ca fonctionne assez vite et ma foi hormis le fait de confier les clés de chez toi a des inconnus
(difficile au départ
y a rien de compliqué.
Ceci dit moi même j'ai mon petit récital lors de la présentation de la maison, la même blague sur les fantomes (oui c'est la première chose qu'on me demande) sur les sangliers, etc etc etc  

tu verras david, le jour où tu nous rejoindras a la grande rencontre
nous sommes des spécimens

des acteurs, scenaristes, commédiens, humoristes la créme des crémes.............hein les autres je dis vrai mais steph est très fort

et pour l'accueil et le partage, moi mes gites sont dans ma cour commune, donc crois moi mes hôtes je peux être amener a les croiser " le moins possible nous sommes discret" mais ils adorent échanger et que je leur fasse découvrir ma région en direct.

tranquille a écrit:

J'en profite pour réagir sur un autre point abordé, celui du conseil et de la sous-traitance. A force de tout vouloir calculer, on ne fait plus ... et si on fait, ça donne du travail aux autres mais il reste peu de monnaie pour celui qui prend des risques. On est passé du DIY au DIWO.
Je connais un conseil en entreprise qui positionnait ses résultats en fonction des projets de ses connaissances ...
Tu arrives avec un projet de CH, si le conseil a un ami avec des CH dans le secteur, son analyse vas te décourager de te lancer, et il aura empoché ton argent, malin

Merci pour cette remarque sans détour. On est dans une société d'experts...il faut en payer un pour tout (et au final, est-ce que l'expert peut anticiper la réussite d'un projet ? Pas si sûr... Sans compter le conflit d'intérêt effectivement.)

Cela dit si on peut avoir une aide par le CCI, on ne crachera pas dans la soupe. Bon, faut que mon conjoint finisse son contrat de travail pour avoir une aide en tant que demandeur d'emploi, je suppose.
Il faut croire qu'il nous faut une formation dans le théâtre aussi pour créer notre spectacle de sujets de conversations marrants à la table d'hôte !

A part ça, j'apprécie de tous vous lire.

Franchement je pense que ces conseillers ne sont pas compétents.

Que n'ai je entendu sur ma maison a l'époque... "Trop atypique"
"trop ancien"
"trop isolé"
"ca marchera jamais"

Et les produits qu'ils conseillent, ultra standardisés, dans des coins hors de prix, ont une très mauvaise rentabilité au final

alors je rigole

il faut dire que le marché évolue vite

rappel le logement le plus réservé au monde sur rbnb est une cabane de bric et de broc a 200€ la nuit (cout de la cabane 2000€)
ca fait réfléchir

Moi, je te parlais d'experts gratuits... permanence d'experts-comptables gratuite, histoire de te faire ta propre opinion sur le meilleur régime à adopter, conseillers CCI gratuits (chez nous, on a des conseillers tourisme qui connaissent le marché local) je leur ai posé des questions précises et je me suis fait ma propre opinion et ensuite j'ai été invitée à toutes les manifs conférences, animations qu'ils organisaient.
Mais les seuls décisionnaires, c'est vous 2...

Quant aux experts qui se font payer à prix d'or pour sortir des banalités, même pas en rêve !!!

David a bien résumé la position des institutionnels-experts-marabouteurs... Ils n'y connaissent pas grand-chose et racontent un peu n'importe quoi...

Le succès d'une activité de CH repose sur l'emplacement (attraits touristiques, facile d'accès...), les prestations (capacité des hébergements, petit-déjeuner fait maison, table d'hôte avec produits locaux, qualité de la construction...), la personnalité du ou des propriétaires (motivation organisation puissance de travail opiniâtreté et RELATIONNEL) et le montage financier (tu peux faire 10k€ de CA par mois, si tu dois rembourser 8k€ par mois d'emprunt, tu vas droit dans le mur).