Jerome & Sanou

isabelle a écrit:

alors côté accompagnement comment dire heu ......je te souhaite de trouver quelqu'un de compétant .......

c'est à dire ?

en raison de notre projet, ou en raison du niveau de compétence de ces réseaux ?

Les compétences, les techniciens de l’ademe sont top chez nous les labels tu leur dois 5 années d’abonnement Et de gestion un calcul à faire.

Pour l'ademe on y a pas encore pensé....on se repose un peu sur l'architecte, à tort ou à raison effectivement, nous allons nous renseigner.

Corrigez moi si j'ai tort, mais je crois qu'Isa te disait qu'il ne fallait pas attendre beaucoup d'aide des labels

Quand nous sommes arrivés ici il y a déjà 14 ans tout le monde travaillait avec eux. Je me suis donc renseignée. GDF à Albi était un véritable noeud de vipères, miné par les luttes intestines, je me suis enfuie à toute vitesse. De plus ils me demandaient plus de 1 000 euros l'an (après l'inscription ) avant même de savoir quel genre de CH j'allais tenir, quelle qualité de décor, de chambres, de petit dej... J'ai réalisé que nous en savions plus qu'eux sur le métier et qu'ils n'avaient rien à m'apporter.
Si tu pensais aux subventions, pour une aide minime (et très aléatoire, nous n'avions pas les mêmes critères) nous aurions perdu un an, ça n'avait aucun intérêt

Je ne te dis pas de ne pas prendre un label, je te dis simplement : avant de le faire considère toutes les alternatives, par ex. ici le CDT fait aussi les inspections, à un prix tout à fait compétitif, et calcule bien tous les coûts, par ex. les années d'abonnement, le taux de commission sur les résas, etc... ça te coûtera peut-être plus cher que ça te rapporte. Avant de s'engager, il faut bien tout peser

+1 Lara.
Considérant que pour obtenir les aides, il te faut adhérer à un label (coûteux en général) et ce pour x années que les normes qui vont avec pour la réalisation des travaux vont vraisemblablement augmenter le montant initial .... il y faut vraiment faire le calcul de ce que ça peut apporter. Parceque, et je pense que beaucoup sur le forum seront de mon avis le nb de clients arrivant par ce canal ?
Bref, il faut sortir la calculatrice.

Fragiraud a écrit:

+1 Lara.
Considérant que pour obtenir les aides, il te faut adhérer à un label (coûteux en général) et ce pour x années que les normes qui vont avec pour la réalisation des travaux vont vraisemblablement augmenter le montant initial .... il y faut vraiment faire le calcul de ce que ça peut apporter. Parceque, et je pense que beaucoup sur le forum seront de mon avis le nb de clients arrivant par ce canal ?
Bref, il faut sortir la calculatrice.

Oui c'est effectivement ce pourquoi on prend notre temps de regarder tous les aspects. Après ne pas avoir un label lorsqu'on a une exigence, en terme de confort j'entends, au moins aussi élevé qu'un label c'est dommage.

Je comprends que pour des professionnels avertis le label soit plus de contraintes qu'autre chose. On ose espérer qu'ils pourront nous apporter quelque chose. Le deuxième confinement ne nous a pas permis de rencontrer les professionnels des offices du tourisme et des responsables de label. Nous comptons le faire en décembre. On verra bien ce qu'il se dégage, en terme d'aide, et de contrainte des labels après ces rencontres.

jerome39 a écrit:

Après ne pas avoir un label lorsqu'on a une exigence, en terme de confort j'entends, au moins aussi élevé qu'un label c'est dommage.

Quand tu pourras les rencontrer, fais bien attention à leurs exigences...... elles sont parfois totalement débiles...

C'était il y a longtemps mais... on exigeait que nous ayons à l'ouverture de l'électroménager neuf ainsi qu'une cuisine neuve...... tout cela devenant "vieux" dès la première semaine de location...On nous interdisait le sol vinyl dans une entrée ou tout le monde allait rentrer avec des chaussures de ski ou de montagne.... Non, il fallait du parquet.... pour faire montagne... On a bien sûr abandonné tout label...

ensuite, il faut savoir que les locataires se moquant à 90% de la couleur et du niveau de ton label.... Ils regardent ton site internet, les commentaires et basta...

jerome39 a écrit:

Fragiraud a écrit:

+1 Lara.
Considérant que pour obtenir les aides, il te faut adhérer à un label (coûteux en général) et ce pour x années que les normes qui vont avec pour la réalisation des travaux vont vraisemblablement augmenter le montant initial .... il y faut vraiment faire le calcul de ce que ça peut apporter. Parceque, et je pense que beaucoup sur le forum seront de mon avis le nb de clients arrivant par ce canal ?
Bref, il faut sortir la calculatrice.

Oui c'est effectivement ce pourquoi on prend notre temps de regarder tous les aspects. Après ne pas avoir un label lorsqu'on a une exigence, en terme de confort j'entends, au moins aussi élevé qu'un label c'est dommage.

Je comprends que pour des professionnels avertis le label soit plus de contraintes qu'autre chose. On ose espérer qu'ils pourront nous apporter quelque chose. Le deuxième confinement ne nous a pas permis de rencontrer les professionnels des offices du tourisme et des responsables de label. Nous comptons le faire en décembre. On verra bien ce qu'il se dégage, en terme d'aide, et de contrainte des labels après ces rencontres.

Attention, labels GDF ou CV ou autre n'est pas une garantie supplémentaire je suis labellisé 2* par la préfecture et la liste des attendus est de mon point de vue aussi exigeante que ceux cités précédemment. La seule différence c'est le coût pour la visite et le fait que souvent tu peux choisir qui vient faire la visite. Perso c'est un indépendant, moins cher et surtout plus disponible qui est venu. Il avait l'expérience et nous a donné de bons conseils.

Citation :

La seule différence c'est le coût pour la visite et le fait que souvent tu peux choisir qui vient faire la visite.

Selon moi, la vraie différence c'est que la classification en étoiles est la seule qui permette l'abattement des 71% pour les LMNP. Aucun label ne le permet.

Citation :

ne pas avoir un label lorsqu'on a une exigence, en terme de confort j'entends, au moins aussi élevé qu'un label c'est dommage.

Toujours se demander si le fait d'adhérer à un label te permettra de louer davantage que si tu n'en avais pas. Chaque cas est particulier. Il faut considérer les réservations que tu auras en direct avec ce label, ça c'est facile de les comptabiliser et celles que tu feras de manière indirecte parce qu'au final ton logement fera la différence entre un labellisé et un qui ne l'est pas, pas facile du tout de les comptabiliser, c'est parfois faisable en parlant avec les clients.
J'ai quitté depuis belle lurette les GDF mais je reste attachée aux labels Bienvenue à la Ferme et Tourisme et Handicaps, pour lesquels je ne me retrouve pas noyée parmi le "tout-venant" (ce n'est pas péjoratif de ma part). Cela signifie également qu'en conservant un label, il faudra accepter l'évolution du cahier des charges de celui-ci, ses exigences et ses contraintes.

malgrés tout le mal que je puisse dire des Labels, etant 100 000X indépendante    " attention j'ai un sale caractere" hihihihi , enfin bref, je crois que les GDF et les clevac ont vraiment une carte a jouer, si ils sortent de leur guerre intestine et prennent des gens de la base, sur le terrain tout comme nos gourvernants, prendre des gens qui ne sortent pas de leur sphere...
avec le covid + la reglementation , ils ont l'opportunité de recupérer une clientele énorme de touristes voyageurs et de proprios

Bonjour.

Nous avons reçu un appel bien aimable de la personne de clevacances. Avec tous les renseignements demandé, la grille d'évaluation , et même une proposition de venir sur place pour mieux définir notre projet...  


Ce soir nous regardions sur viamichelin l'itinéraire pour notre rendez-vous matinal avec l'architecte, et sur l'itinéraire apparaissent un hôtel et une chambre d'hôte mais pas les hôtels que nous  connaissons et qui ont pignon sur rue sur l'itinéraire (mais peut-être bien actifs, vu l'état de délabrement de la concurrence qui ne doit pas faire grand chose pour se référencer...).

Du coup nous nous sommes dis que ce référencement devait être payant. Y a t il un endroit ici qui parle du référencement sur viamichelin ?

tu as regardé avec GG map si tes concurrents n'y étaient pas ?

Sur google map les deux hôtels sont là. Par contre les réservations chez eux c'est par téléphone, rien de possible autrement.
Sinon en maison d'hôtes il y a quelques unes, 4 à 5 peut-être , avec des offres assez disparâtres toutes entre 10 et 20km (rien de plus près que 10km).

jerome39 a écrit:

Bonjour.

Nous avons reçu un appel bien aimable de la personne de clevacances. Avec tous les renseignements demandé, la grille d'évaluation , et même une proposition de venir sur place pour mieux définir notre projet...  


Ce soir nous regardions sur viamichelin l'itinéraire pour notre rendez-vous matinal avec l'architecte, et sur l'itinéraire apparaissent un hôtel et une chambre d'hôte mais pas les hôtels que nous  connaissons et qui ont pignon sur rue sur l'itinéraire (mais peut-être bien actifs, vu l'état de délabrement de la concurrence qui ne doit pas faire grand chose pour se référencer...).

Du coup nous nous sommes dis que ce référencement devait être payant. Y a t il un endroit ici qui parle du référencement sur viamichelin ?

Il y a quelques années, j'ai été référencé sur Viamichelin, voyages-sncf.com, ... parce que j'étais référencé chez Expedia. Les choses allant tellement vite, cette info est à vérifier car il se peut qu'elle soit obsolète.

Suite a la visite avec l'architecte, on abandonne le projet de grosse rénovation, inutile de mettre autant d'argent dans une rénovation pour avoir un mur à 80cm d'une route sur lesquels circulent 500 poids lourds / jour. Dommage, un peu d'amertume, mais pas réaliste tellement le volume de travaux était important.
Visite d'un autre bien avec un beau parc mais là aussi beaucoup de travaux dans les annexes pour y installer les chambres, le Rdc impeccable, au premier, "notre" étage, par contre aucune affinité ni moi ni ma femme, nous ne n'y nous projetons pas. Bien que situé dans un parc naturel , nous allons le mettre de côté, peut-être y reviendrons nous plus tard.
Enfin visite d'une maison dans un état impeccable, très belles pièces de séjour, grandes chambres avec point d'eau, parquet de partout, belle lumière, pouvant être transformé légèrement pour avoir 2 chambres d'hôtes  avec SdB tout de suite. 2 autres chambres d'hôtes avec travaux. Mais on trouve pour l'instant le bien trop cher, par rapport aux transactions déjà réalisées ces dernières années dans le secteur. Il est vrai que le parc est très intéressant. L'objectif serait ici de faire les deux chambres d'hôtes, puis éventuellement si ça fonctionne de s'orienter vers des gites supplémentaires ou travaux dans la maison.

Bref pas retour entièrement au point 0, mais pas loin.

Nous allons trouver ! nous allons trouver !

Bonsoir.

Sur une maison d'hôte déjà en fonctionnement. L'évaluation du prix de vente/d'achat se fait comment ?
Y-a t il un lien entre sa valeur et le CA annuel ? Si, oui, de combien est ce ration (qui peut sans doute varier beaucoup selon les biens j'entends bien...).

Ça s'évalue Comme pour une entreprise puisque à priori c'est une entreprise.
Avant d'acheter la maison où je suis actuellement, j'ai visité un certain nombre de maisons en exploitation, la difficulté c'est d'avoir d'avoir un bilan comptable en bonne et due forme qui permette de justifier cette évaluation.
Je laisse les anciens expliquer mieux que moi.

jerome39 a écrit:

Bonsoir.

Sur une maison d'hôte déjà en fonctionnement. L'évaluation du prix de vente/d'achat se fait comment ?
Y-a t il un lien entre sa valeur et le CA annuel ? Si, oui, de combien est ce ration (qui peut sans doute varier beaucoup selon les biens j'entends bien...).

Pas facile d'estimer un prix de vente entre une maison existante en intégrant son CA car le CA d'une maison d'hôtes est intimement lié à la personnalité du ou des vendeurs. Si ils ont une clientèle régulière, rien ne prouve qu'ils continueront à venir après le changement de propriétaire.
Je te prends mon exemple, j'ai racheté une maison d'hôtes qui faisait 30 k€ de CA. Dès la deuxième année, j'ai plus que doublé ce chiffre car le potentiel était là, il suffisait juste de se mettre au boulot. Au bout d'un an, j'ai renouvelé complètement la clientèle car les habitués des propriétaires précédents n'étaient pas en phase avec ma personnalité.

Donc, pour en revenir à ta question, une maison d'hôtes se vend .... le prix de la maison. Le CA n'apporte pas une plus-value. A la rigueur, si il y une plus-value à la maison, c'est parce que tu achètes les chambres meublées (et avec le linge) et que tu es opérationnel dès l'achat. C'est ce qui s'est passé pour moi.

Le CA du vendeur est juste une indication de ce que tu es capable de faire.

Je suis entièrement d'accord avec Alain.
Tu peux fonctionner mieux que les anciens propriétaires ou moins bien, c'est selon, il n'y a pas de garantie
Nounours et moi vendons le Presbytère, question d'âge et de santé, au prix de la maison
L'intérêt pour l'acheteur, c'est qu'il achète en parfait état de fonctionnement (les meubles, le linge, les électros-ménagers, etc...)
Il peut recevoir le soir même, revenus immédiats.
Et il achète une MH avec une longue présence sur internet, une bonne réputation, et l'aide des anciens propriétaires pour se familiariser
Il y a aussi une large marge d'amélioration, nous avions beaucoup réduit notre activité, nous ne voulions pas faire TH bien qu'on nous le demande constamment, si tes anciens proprios sont comme nous, tu auras de la marge
Alors, comme Alain, le prix de la maison, et si il y a un supplément, ce sera pour l'équipement, ça se négocie, et ça se paye hors le prix de la maison, moins de frais de notaire
Bonne chance !

nous aussi on vend et nous avons encore une autre configuration. et le prix est juste pour l'immobilier + mobilier .
le reste l'acheteur gèrera, mais je suis encore a part tout le monde vu le nombre d'hébergements groupés (5) et le lieu.

donc tous différents .

Merci de votre réactions.
Cela me permet de modérer les paroles d'agents immobiliers nous invitant à aller sur des biens au dessus de nos moyens si l'on compte nos revenus actuels car ceux-ci dégagent déjà du CA...
La motivation est essentielle, je pense que nous devons d'abord trouver un bien qui nous motivera avant de trouver un "fond de commerce".
Merci

Personnellement je constate que nous sommes en pleine mutation accélérée - avec ce qui je l'espère restera un épisode Covid19 -du tourisme pour 2021 et 2022 surtout !
Quelles seront les nouvelles attentes de ces clients ?
Quel produit sera le mieux adapté ?
Dans quelle zone de prix ?
Avec quel type de commercialisation ?

Bah a toute ces questions de base, les réponses sont dans le même ordre de cacophonie que les méthodes et moyens pour tenter de combattre la pandemie.......
Cad que nombreux sont les conseilleurs mais personne n'a de certitude ....
Mon conseil a ceux qui sont dans "une perspective de reconversion" c'est d'attendre d'y voir plus clair ! Car déjà pour des pro c'est casse tête !
Alors comme la fable de La fontaine, faut pas lâcher sa proie pour l'ombre !

Une autre fable de La Fontaine serait aussi à propos " des projets trop hâtifs", de l'opportunisme, et de la ruse ...(peu importe la conjoncture ) :

"Le renard, le singe et les animaux"

Bonjour,

après quelques tergiversations, et pas mal de visite, nous reprenons le projet un temps abandonné de la grande maison de centre bourg en mode "dégradé" de sorte à limiter le risque, les travaux envisagés ne donnant pas contre valeur a même hauteur en cas de revente.
Nous nous orientons vers des travaux limités au gros oeuvre (réfection du toit, isolation du toit, ouverture d'un immense pignon aveugle sur le jardin pour aménager une grande cuisine /  salle petits/déjeuners , 2 grandes chambres d'hotes de 40m2 et réfection des plateaux du magasin.

De la sorte, on en a pour un budget limité (on croise les doigts nous attendons les devis) , une surface chambre d'hotes  limités sans être prisonniers d'aides ou de réseaux, une perspective d'une petite activité commerciale en tablant a terme sur une revitalisation des petits bourgs par la crise (et du coup peut-être du petit commerce ) , une valorisation de la maison par ces travaux et la situation de crise, une offre cohérente de chambre d'hôtes  : grande surface de chambres pour les familles avec la présence d'un extérieur,  ou séjours longs , ou séjours professionnels dans la partie de la maison la moins exposée au bruit de la circulation, ce qui nous épargne la clim, et sur une activité toute l'année.


Restera en perspective des aménagements sur le long terme quand on aura le temps et les moyens de notre partie personnelle, possibilité d'un gite au dessus du magasin, à terme possibilité de trois grandes chambres au deuxième de la maison pour une éventuelle extension des chambres d'hôtes.

Les biens sont rares en ce moment de l'avis même des agents ("les vieilles pierres on en avait plein , maintenant peu rentrent et elles partent tout de suite...").
Certains propriétaires semblent reculer la mise en vente de leurs biens pour voir comment évolue le marché de l'aveu même des agents.

Néanmoins nous n'achèterons pas à n'importe quel prix la maison que nous avons en tête. Nous verrons comment se passe la négociation lorsque nous aurons tous les devis en main.
Du coup, nous continuons aussi de chercher ailleurs, nous  envisageons de commencer à chercher des ventes en direct sans intermédiaires d'agents par prospection sur le terrain.

tu nous tiendra au courant alors.