Jerome & Sanou

jerome39 a écrit:

Bonjour Charmant,

merci de votre intervention, par contre je tiendrais à corriger votre approche économique.
Ma femme a son activité, et ses souhait moi j'ai mon activité et mes souhaits.
Nous n'achetons pas un hôtel, mais un domicile.

La rentabilité est à apprécier par rapport au capital "investi" pour cette activité  qui par différents calculs que j'ai réalisé s'élève entre 100 000 et 150 000 € et dont il est vrai qu'il faut affiner car c'est vraiment du coin de table mais je pense être large...
après on est jamais sûr du montant d'une revente immobilière et ce qui est certain c'est que notre projet intègre d'office une décote sensible de notre bien à la revente, mais c'est aussi le prix d'une autre vie qu'il ne vous appartient pas de juger.


Ensuite il faut faire avec sa région, le dynamisme touristique supposé ou réel, d'emblée on sait qu'il faudra cibler la clientèle d'affaire, non touristique (bien qu'on nous assure le contraire, nous sommes bien conscient de ne pas être dans l'endroit le plus couru de France).
Et que par ailleurs on ne va pas cibler des chambres à 200€ , parce qu'on aura pas le manoir et l'enrobage autour qui fera que la demande rendra la chose possible.
Par ailleurs mon épouse a d'autres projets accessoire, et le projet est un tout, et non pas une monoactivité de mon épouse dont la rentabilité s'applique en totalité au prix du bien.


De façon naïve puisqu'on commence notre réflexion : 300 x 65 = 19 500 , et en tenant comptes des charges sociales environ 16 500, ce qui correspond effectivement à un petit smic avant impôts et "amortissement".

Ajouté à mon salaire on sera plutôt content, et sans, car je pourrais supporter l'emprunt seul, on sera super content d'avoir une maison comme on a toujours voulu :)


On y va modeste et lucide tout autant que débutant et naïfs mais sensibles aux conseils. :)

@jérome , tu as eu l’extrême chance que Philippe et Stéphane passent dans le coin et donnent leur avis  et surtout des conseils . et nous avons tous des propriétés différentes de la plus petite à la plus grande......

personnellement je vais plusieurs fois par an en Bourgogne et uniquement en CH

toi aujourd'hui on découvre que c'est une 1ere

mais tu as la chance que la Bourgogne soit un territoire traversant avec un énorme ruch impressionnant entre juin et fin aout du Nord au sud et du sud au Nord.

Citation :

Par ailleurs mon épouse a d'autres projets accessoires:

le côté accessoire risque de te faire bruler les ailes  je dis ça je ne dis rien. le métier de chambrotier est un vrai métier et si tu as le cadre, la situation, l'esthétisme ça va cartonner.

tu peux trouver des biens en bourgogne très accessibles et avec un potentiel, par contre ne pas ouvrir toute l'année .

Merci Philippe d'avoir eu le courage d'exprimer le fond de ma pensée.... Si nous ajoutons nos expériences à la vôtre... On dépasse allègrement le siècle d'expérience .
Peut-être être disons nous ça car nous sommes plus proche de la sortie que du départ. Mais oui en 3, 4 ans les changements sont Effroyables, la dégradation des résultats, les exigences des clients et leur comportements.....
Allez Courage.

C'est pas pour autant qu'il faut se décourager... Heureusement qu'il y a la relève, et elle réussira nul doute, mais les conditions se sont dégradées c'est pourquoi nous mettons en garde.

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isabelle a écrit:

Citation :

Par ailleurs mon épouse a d'autres projets accessoires:

le côté accessoire risque de te faire bruler les ailes  je dis ça je ne dis rien.

Isabelle, on n'a aucune idée de ces projets accessoires.. c'est un peu vite parler..

Pour le reste, Jérôme, personne ici ne te dis : il ne faut pas faire, mais seulement : bien tout prendre en compte. on a bien compris que c'est ta maison principale et un choix de vie. Pour la partie CH, les copains l'ont dit, le métier est devenu de plus en plus dur, il ne faut pas trop rêver...

Pour les questions politiques, c'est sur un autre forum.. merci de respecter. ici on parle CH et gites et sur ce post, plus particulièrement, on parle des projets de Jérome.;

tranquille a écrit:

Ce ne sont pas que les hoteliers qui sont trahis, mais tout corps de métier

Que penser d'une mairie qui fait du logement social (bonne idée) mais qui y loge des entreprises ou de riches fils de paysans comme c'est le cas dans ma commune. Va faire du locatif dans ces conditions là
Que penser du coiffeur qui a besoin d'un CAP alors que l'autoentrepreneur peut construire une maison sans diplome
Que penser du formateur informaticien qui est en concurrence avec une com com et ses cours gratuits
Que penser de blablacar et d'uber quand t'es taxi
etc etc

France a écrit:

Pour les questions politiques, c'est sur un autre forum.. merci de respecter. ici on parle CH et gites et sur ce post, plus particulièrement, on parle des projets de Jérome.;

Malheureusement, Yves a raison, c'est lié ... certes politiquement incorrect, et couvert par la discrète auto censure de nous tous chaque jour, mais tout a fait dans le contexte, et judicieux à gamberger pour tous ceux qui veulent créer des entreprises aujourd'hui... et là,on reste en plein dans le sujet du thread.
L'injustice est permanente, la corruption, les passe droits, et les petits arrangements entre "initiés" sont légions. Le laxisme, et les collusions avec les destructeurs d'entreprises légales sont les "compromis" choisis par les "dirigeants"... big money, quick money tant que ca dure !

Comment s'étonner qu'il y ait autant de gens, à la limite de rupture, qui veulent tout faire péter ; je connais, (mais ne suis surement pas le seul) des gens biens (calmes, courageux) qui n'ont jamais manifesté de leur vie, et toujours bossé comme des oufs' , prêts à monter des barricades !
C'est le monde réel ! ... pas le monde de bisounours des privilégiés qui veulent garder leur vieux monde.

..Et j'arrete là , avant de m'énerver (..j'ai des vins bio locaux, à gouter.. ça va me faire "re-descendre", tiens )

Bonjour,

Nous revoilà après une longue absence en raison de covid, mutation et déménagement... En janvier voyant l'arrivée de la pandémie, nous nous sommes recentrés sur notre  cellule familiale, heureusement pour l'instant nous sommes passés entre les gouttes...

Nous voilà installés en Franche Comté depuis le mois de juin en location. Nous avons commencé à visiter autour de nous dans un triangle Lons le Saunier - Besançon et Dijon.
Nos premières affinités vont sur le sud de la Haute-Saône. Pas forcément le territoire le plus touristique du coin mais l'un des plus charmant à nos yeux.

Quelques agents immobiliers dubitatif quand à des projets de chambre d'hôtes dans ce territoire. D'autres plus enthousiasmes. Chambre d'hôtes ou gites rien n'est encore tranchés. Ville ou campagne non plus.

Nous visitons, explorons, découvrons...

Bonjour
À priori il faut que tu retravailles ton positionnement car maison d'hôtes ac 7 CH it's not available le max c'est 5 bonne recherche.

Le 7 devant chambres d'hôte était une coquille.


Quel accueil...

jerome39 a écrit:

Le 7 devant chambres d'hôte était une coquille.


Quel accueil...

faut pas être aussi susceptible avec des erreurs d'interprétation,  tu seras confronté a des clients "en présentiel" bien plus agressifs .
Bah oui 5 c'est  5 et, 7 c'est 7 ...c'est une erreur bah c'est cool ! mais tu verras, t'auras des demandes de "5 a 7" et là c'est pas la même chose
dans ce cas là c'est clair c'est du SEX   pas d'erreur d'interpretation

ah oui merci des éclairages,

ça fait tourner le fond de commerce le 5 à 7  en chambres d'hôtes ?

Doit-on prévoir des joujoux dans une boite mystère fermée à clé.
Clé à demander aux propriétaires... ?

jerome39 a écrit:

ah oui merci des éclairages,

ça fait tourner le fond de commerce le 5 à 7  en chambres d'hôtes ?

Doit-on prévoir des joujoux dans une boite mystère fermée à clé.  
Clé à demander aux propriétaires... ?

alors là, si tu te lance dans une spécificité ça peu plaire tu as tout types de business alors pourquoi, des CH où gites coquins du côté de Dijon.

jerome39 a écrit:

Le 7 devant chambres d'hôte était une coquille.


Quel accueil...

Tu vas pas te vexer pour ça !
Si tu savais ce qu'on a déjà vu Jusqu'à 12 chambres et 30 personnes
Alors maintenant plus rien ne nous surprend...

jerome39 a écrit:

ah oui merci des éclairages,

ça fait tourner le fond de commerce le 5 à 7  en chambres d'hôtes ?

Doit-on prévoir des joujoux dans une boite mystère fermée à clé.  
Clé à demander aux propriétaires... ?

ça y est,    ça faisait longtemps

Bien, rendez-vous chez le courtier aujourd'hui, validation de deux pistes très différentes qui se sont précisées très récemment après des mois d'exploration, de "tatônement de terrain", et pas loin de 4 000 km parcourus... "

• une maison de maître avec chambre d'hôtes, et actuellement en activité 3 chambres + 1 dortoir , pas de travaux à prévoir, grand parc, située dans un village au calme, petit CA amenant un smic (70% du CA) hors remboursement immo , mais pas de piscine -> donc à construire, on est en train de chiffrer ça pour voir si les banques suivent , l'avantage c'est que l'activité est existante, se fait quasi uniquement sans promo , essentiellement par habitués, bouche à oreille, office de tourisme, signalisation sur la route, présence dans divers annuaires, donc potentiellement CA à développer et peut-être peut-on espérer une petite montée en gamme avec la présence de la piscine et "yeld management" affuté pour doper le CA, et des choses encore à aménager pour une 5eme chambre, donc à voir...
  

• une grande maison (env. 450m2) "de caractère" de la bourgeoisie commerciale (présence d'un magasin), située au coeur d'un petit bourg avec musées locaux (pour nous jusqu'alors inconnus...) et patrimoine historique, présence d'un chemin international de randonnée, et d'une insolite activité viticole...
  Installée sur rue passante (départementale 3000 vehic/jours, bémol on ne pas tout avoir..., mais essentiellement du traffic longue distance ce qui est je pense un plus favorable devant le négatif des nuisances), "petits" extérieurs de 200m2 mais ce qui est rare dans ce bourg donc plutôt un bon point, beaucoup de pièces, certaines à rénover totalement mais certaines pièce ne nécessitent que des travaux de modernisation, les matériaux employés étaient de qualité et ça se voit même après 35 ans d'abandon..(ouille ça oui aussi ça se voit... je vous passe les quasi scènes d'horreur à rentrer après un long couloir sombre dans une grande pièce tout aussi sombre... de nombreux squelettes de pigeons d'un blanc intense jonchant le sol, ambiance... l'agent n'ayant pas eu le temps de faire le ménage, elle venait d'entrer en possession des clés après une longue insistance de notre part auprès d'elle pour trouver le propriétaire.. ).
  Le bien est situé à proximité deux petits hôtels (totalisant ensemble moins de 20 lits...) et à proximité immédiate des points d'intérêt touristiques du bourg.
  La maison étant en vente depuis maintenant 10 ans, une marge très importante de négociation est annoncé par l'agent immobilier, je passe les détails mais c'est nous même qui avons mis sur l'affaire l'agent...
  Le projet, ouvrir dans un premier temps 4 chambres d'hôtes (priorité des travaux de rafraichissement aux chambre d'hôtes, et partie communes), avec un  positionnement sur un créneau "confort" pour les familles et les voyageurs d'affaires : climatisation (absente des hôtels aux alentours), "tranquilité" (autant que possible) par ouverture des chambres d'hôte sur le coté opposé de la route, installation d'une piscine pas trop grande (8m*4m, aucune piscine ni extérieurs ne sont présents dans les hôtels) , aménagement d'une des grandes caves comme salle/bibliothèque commune de repli en cas de canicule, possibilité de plusieurs terrasse "détentes" , parmi les chambres d'hôtes une chambre "pavillon" à part dans l'étage d'une annexe ouvrant sur le jardin et les toits des "villas de caractère" du voisinage.
  Il y aura beaucoup de travaux, c'est le point faible du dossier pour que les banques suivent, car de plus l'activité est à crée. Une grosse inconnue concerne encore l'état du toit.
  La présence de la boutique est un plus qui correspond aux activités annexes qu'on avait dans la tête (petit commerce, produits ou artisanats locaux, déco, ou mode surtout avec la présence favorable d'autres commerces, de la marie et de la poste en vis à vis ou presque) mais qui ne sera pas développée dans la première phase du projet en tant que tel, mais plutôt dans une seconde phase avec la 5ème chambre (la maison devrait nous le permettre à priori), si les conditions s'y prêtent. Le cas échéant elle pourrait, au moyen d'un loyer, procurer un petit revenu annexe dans la première phase. Mais rien n'est arrêté, on se concentre sur les chambres d'hôtes au lancement du projet.
  
  Un petit point noir, présence d'un seul garage, mais présence de places de stationnement sur deux places distantes de moins de 100 m pour la première et 150m pour la seconde.
  Nous avions dans l'idée de proposer au moins deux garages de rechargement pour voitures électriques (peut être intéressante pour la clientièle d'affaire équipée en électrique ou familles aisées, les rares bornes les plus proches sont situées à plus de 15km), ce sera un seul au mieux, à moins de trouver des annexes pas trop loin (ce qui n'est pas improbable dans ce bourg rural où de nombreuses propriétés sont vides et à vendre parfois pour des bouchées de pain...)
  
  
  Découverte d'un terroir, d'une nature, d'un passé, et des rencontres amicales surprenantes...
  Cette maison, une "découverte" assez singulière , pleine de surprise, de mystère, et une aventure aussi... source d'une grande excitation...!
  

Nous visitons le premier bien pour la première fois demain après des repérages terrains la semaine passée.
Mercredi, seconde visite pour la deuxième pour prise de mesures, et être sûr que l'on a pas oublié de pièces cachées...

L'étape suivante sera un premier retour des banques sollicitées par le courtier concernant la faisabilité du projet avec un tel volume de travaux par rapport au prix d'achat "relativement" dérisoire.
Puis si on se lance sur le deuxième bien, le mandatement d'un architecte pour nous aider à établir l'enveloppe de travaux à réaliser de sorte à être le plus pertinent en termes d'offre de service et compatible avec notre budget.
Rénover la totalité du deuxième bien nous sera hors de portée pour l'instant, clairement.

Reprendre la première propriété est rassurante, mais n'a pas la "saveur" de l'aventure de la deuxième.
Nous sommes très enthousiastes, tout en étant prêt à attendre une troisième plus intéressante.

jerome39 a écrit:

Reprendre la première propriété est rassurante.

merci pour ces news Jerome
cette phrase pourrait bien résumer aussi ce qui intéresse le banquier

Pour moi, la première, absolument

La seconde fait clignoter tous les feux au rouge

Ce n'est que mon avis, il vaut ce qu'il vaut, mais c'est dit avec le coeur et des années d'expérience...

jerome tu es sur que la banque te suis dans l'achat d'un bien pour le tourisme où tu l'achete d'abord sous couvert de residence principale ?

parceque de source sur a ce jour les banques ne suivent plus du tout pour l'achat d'un bien pour le tourisme, a quelques exceptions prés avec de grosse hypotheques.

Bonjour à vous.
Merci pour vos réactions.

Effectivement la première est mieux sur le papier. Mais nous ne la connaissons pas encore. Peut-être que ses qualités intérieures laisseront notre "découverte" sur le carreau dès les 30 secondes de visite ?
Pour l'instant nous n'avons vu que l'extérieur, et avons plutôt été décu par l'envers du décors de la belle carte postale (façade de la maison donnant dans la cour de réception qui est assez moche, contrairement à la vue depuis le parc qui est très belle et mis en avant sur les photos dans les annuaires), et murs de clôture légèrement décatis... Mais la propriété est belle assurément, beau parc, bordé sur plusieurs centaines de mètre par la rivière, possibilité d'activité de pêche...


Quant aux banques je ne sais pas quoi te dire Isabelle.
Nous ne sommes pas allé en voir une seule directement pour l'instant.
Nous allons prendre rendez-vous avec le CA située à quelques centaines de mètres de la deuxième pour aussi "sentir" la perception de ce projet par un acteur économique du territoire.

Ce qui est sûr, c'est que la grande maison de maitre, actuellement en chambre d'hôte, est plus élevé en coût (achat + travaux) que le deuxième projet, et pour cela le courtier sans sourcilier à "coefficienté" le CA déclaré (70%) pour estimer les revenus prévisibles de l'activité de chambre pour l'intégrer aux revenus dans le cadre du financement du projet. C'est selon lui d'ailleurs ce projet, plus élevé en terme financier, qui a de meilleur chances de passer. J'en déduis que l'aspect touristique du projet est effectivement bien pris en compte. Mais c'est le courtier, et les banques ce sera à l'étape suivante qu'on aura véritablement leur perception. Je ne sais pas si c'était le sens de ta question.

Par contre c'est clair, nous n'y allons pas en mono activité, je conserve mon emploi qui représentera un grosse partie des revenus du ménage pour l'instant et c'est aussi totalement intégré au projet. Nous ne sommes pas sur du touristique "pur".

Je n'ai pas compris le sens de "grosses hypothèques" ?

le mot juste sera de grosses garanties, avant ils prêtaient a 110% maintenant il faut un bonne apport après en fonction des régions peut-être différent, mais ton courtier te sert a quoi ?
et enfin si tu as un job garantie sa aide. mais sous appelation " achat pour faire du tourisme" j'ai un doute. par contre en residence principale tout passe normalement .