Projet dans le Sud

Comme je le disais précédemment, je sens un manque d'implication personnelle dans le projet de Stor, et a se reflète jusque dans la liste de ses atouts... Une bâtisse, c'est un tas de pierres, le coeur du projet, c'est la personnalité du bâtisseur.

Je suis d'accord avec David, pour rentabiliser ce genre de prestations, on est dans la même gamme de tarifs que la chef américaine... mais malheureusement le prix que les clients seront prêts à payer est lui nettement inférieur.

Je pense que le but 1 er est de sauver cette bâtisse justement , ce n'est pas qu'un tas de pierres , c'est un bien familial et qui a surement une situation introuvable et impossible maintenant donc si rien n'est fait il disparaitra , pas que par la chute des pierres mais surtout par le PLU , et après vu l’ampleur des travaux la seule solution parait être le grand luxe , raisonnement logique je dirai mais pas viable pour autant  
Un début de rénovation " à minima" pourrait peut être stopper le PLU et laisser le temps d'y aller progressivement , genre ce qu'a fait David même si je pense que David tu partais d'un bien nettement moins dégradé que celui ci

Chantal, je ne parlais pas du bien de Stork en particulier quand je parlais d'un tas de pierres, c'était une image...
Je voulais dire :: Une maison, aussi belle soit-elle, ne suffit pas à être rentable en tant que gîte ou CH.
La personnalité de celui qui va lui donner vie est essentielle, son expérience, ses compétences, sa vision, son pragmatisme, son état d'esprit...

Bien sur que je comprends l'impératif de Stor de sauver cette belle bâtisse, mais il ne doit pas non plus y laisser sa chemise.

Son projet doit être cohérent, compatible avec ses capacités financières et avec les attentes du marché et ne doit pas devenir un gouffre financier.

Yourtie 😉 +++++

C'est sur que ca sera compliqué et de longue haleine, la dessus je crois qu'on est tous d'accord, après le tarif élevé dans l'absolu, une fois divisé en 12,n'est plus si élevé que cela.

Prenez 3 tables de 4 personnes d'un restau moyenne gamme, un samedi soir, ajoutez les additions de ces 3 tables, on dépasse 500€ s'ils ont pris du vin... Tout ça juste pour le repas du soir.. S'il y a en plus la nuitée dans une belle batisse rénovée, des prestations, des services, avec en plus petit dej, repas du midi. Il doit etre possible de vendre a ces même personnes, qui sont des classes moyennes, ce genre de prestation.

Est ce que ce sera rentable ? J'en doute. A vrai dire je pense qu'il est plus rentable de louer la maison seule, mais si c'est bel est bien le cas il s'en rendra vite compte et pourra arbitrer. Il y a un vrai marché locatif sur ce genre de biens, avec du caractère, qui deviennent de plus en plus rares - la mode est au découpage, où a la construction d'immeubles a la place de ces maisons qu'on détruit. Ca ne vaut pas le juste prix en terme de revente, car plus personne ne veut s'embêter avec ces gouffres financiers énergivores, mais en location pour des groupes ça reste prisé et ça se loue bien.

Je n'ai pas compris l'histoire du PLU. Comment peut-elle etre effacée ? Tu as bien un acte notarié.

Je suis venu dans le métier (je dis bien "métier" car c'est bel et bien un métier contrairement a ce que beaucoup pensent !) par la force des choses, un peu comme stork il me semble, je n'y connaissais rien, on m'a tellement dit que ca ne marcherait pas, que mon projet était fou.. Au final ça va plutot bien et ça a démarré rapidement.

Attention au cout des travaux... prévoir toujours 15/20% de dépassements, malheureusement c'est monnaie courante.

Pour le PLU, effacer veut certainement dire que la comm comm va décider que la parcelle n'est plus constructible et classer le bien de "habitable avec travaux" à "ruine non réhabilitable".
Dis-moi si c''est ça Stork?

Il y a à mon avis une solution.
faire une demande de permis de construire le plus rapidement possible. commencer les travaux dont la toiture si nécessaire et faire la déclaration de début de travaux , les arrêter en fonction de son budget dès que l'on veut et tous les ans faire une journée de travaux pour conserver la validité du permis de construire et aviser plus tard. l'objectif initial est atteint sauvegarder le bâtiment et garder le terrain constructible. Autre avantage, si besoin d'emprunt, les taux sont bas, les prêts étant débloqués en fonction des travaux, la phase de remboursement du capital ne se fera qu'à partir de la fin des travaux. les remboursements seront limités aux intérêts sur le capital débloqué.

Si j’ai pris compris, Stork tu veux faire de gros travaux, être sur du haut de gamme (matériaux, meubles, linge .) faire TH et avoir du personnel et tout ceci sans t’en occuper et en ayant fait des emprunts 🤔🤔 ben écoute pour moi c’est juste une énorme xonnerie..
Pour moi vouloir viser une clientèle qui ne fait pas partie de ton mode de vie en (l’occurence si j’ai bien compris) me semble extrêmement difficile.
Ne compte pas non plus sur ton réseau je te dis cela car pour ma part je faisais confiance en mes réseaux quand nous avons ouvert .... pfff tu parles ...ils ne doivent représenter ~5% de notre CA. Bref je ne suis pas là pour casser ton moral, je t’explique juste ma façon de voir ta situation car nous sommes avec mon mari nouveaux dans la profession depuis le 1/2/2017 ( on entame notre 3ème saison) nous n’avons pas fait d’emprunt pour la maison et quittés nos emplois respectifs = 3CH, emplacement numéro 1, TO excellente de avril à mi novembre bref tout va bien 😊 mais pas moyen d’employer quelqu’un pour m’aider, pas de salaire, et un mode de vie que je ne voyais pas ainsi car beaucoup de présence, se couper avec ses amis ....
Étudie bien ton projet, bon courage 😉

Isa, on voit que ton séjour en Inde t'a apporté la sagesse .

Pour le réseau, on t'avait prévenu que c'était un leurre..
Avant de commencer, tout le monde te rassure en disant que ton projet est génial, que bien sûr que ça les intéresse, qu'ils vont en parler à leurs relations... et puis ça retombe comme un soufflet.

Isa est d'excellent conseil car elle est en tout début d'activité, que son mari et elle ont pris une direction qu'on leur avait déconseillée en terme de prestations, de canal de distribution, de créneau horaire d'accueil, qu'ils ont compris leurs erreurs et ont redressé le cap.

Comme d'ab Yvon a la bonne solution d'attente.
Car très honnêtement je n'arrive vraiment pas à me représenter ce projet.
Même sur des secteurs très touristiques avec un gros historique de business haut de gamme, cela bouge et change énormément !
Dans L'arrière pays provençal Mougins,Tourtour, mais aussi sur des stations Cannes, Grasse, St Tropez, st Raphaël.... c'est la valse des ouvertures, fermetures et réouverture des établissements de haut de gamme...Hotels, restaurants, Mas, auberges ....
C'est aussi un marché en pleine transformation. Y-a tellement de possibilités aujourd'hui à coups d'avions de partir vers des "destinations nouvelles" , "Vivre de nouvelles experiences"  un peu partout dans le monde….
La clientèle qui a "des moyens" bouge beaucoup, suit des modes, des tendances.. est très versatile.
C'est pas pour rien que dans ce secteur de luxe les "investisseurs" se sont substitués aux anciens propriétaires..Les investissements sont tellement importants pour rester en haut de l'affiche que c’est devenu inabordable pour les petits portefeuilles.....Et ces grands groupes onr les reins solides au cas ou ils auraient fait fausse route..ils rebondissent et comblent avec ce qu'ils gagnent ailleurs.

Woow ! Bonsoir à tous et merci de vos retours !

Je vais essayer de répondre à tous et de ne rien oublier !

Isabelle,
oui maintenant il faut trouver le nerf de la guerre !

France,
J’essaie de penser à tout et ne rien laisser au hasard, mais il y a du boulot!
Concernant le cadastre, c'est un peu compliqué mais pour faire simple les dossiers de permis passent, en plus de l'agglo, dans les mains de 3 commissions différentes, concernant la zone naturelle protégée, donc cela veut dire que le projet est analysé dans sa globalité et son impact sur l'environnement.

David,
Il y a à 40 min de chez moi des séjours culinaires de 7jours/6nuits pour 2750 euros, le tout incluant hébergement, 7 petits dejs, 5 déjeuners, 4 dîners, excusions, dégustations de vins, fromages, transports depuis hébergement vers l'atelier, les visites extérieures, multiples cours de cuisine ( pain, soupes, salades, pâtisseries, spécialités provençales et méditerranéennes ).
Je pense que rester dans cette fourchette de tarifs, avec quelques modifications, est possible. Me concernant le vin à volonté ne me coûtera pas cher
Mais je te remercie pour ta réservation  ! Je te note pour quelle date
Blague à part je serais bien sur content de recevoir mes futurs collègues ! Cela voudra dire que mon projet aura abouti !

Estelle,
Merci, ce sont effectivement des atouts que je ne vois plus !
Je suis vigneron, je produit mon raisin et fait mon vin avec. On s'occupe de tout depuis planter la vigne à aller vendre le vin ici et ailleurs ! On ne s'ennuie pas !
On a un réseau d'OT sur le territoire bien ficelé, le plus proche est à 5 min en voiture. Ils sont biens actifs, ils nous envoient beaucoup de monde au domaine.

Corinne,
Je suis d'accord avec toi, il ne suffit pas d'avoir la meilleure voiture, si on ne sait pas la piloter on ne gagnera pas la course.
Ensuite, comme je t'ai expliqué, le niveau d'implication n'est pas figé et bougera vite selon les prochains résultats des études.
Le tas de pierre comme ça s’achète assez cher et se vend assez facilement, si tant est que l'on communique aux bonnes personnes.
Ensuite je ne pense pas que les séjours culinaires rempliront toutes les dates. Nous aurons très certainement des loc classique. A moi d'étudier le seuil de rentabilité.

Chantal,
C'est exactement ça, je souhaite rénover cette bâtisse mais l'investissement devra être supporté par la rentabilité du bien en location. Malheureusement faire des travaux petit à petit sera compliqué, pas les fonds disponibles.

Corinne,
Effectivement je ne veux pas y laisser ma chemise, de toutes façons tout devra être financé par emprunt, donc je vais devoir présenter un projet béton à la banque pour qu'elle me suive.

Isa,
Idem dessus

David,
C'est ce que je pense, le nombre permettant de diviser les coûts, cela pourrait ouvrir ce type de biens et services à des catégories moins riches,
Dans un 1er temps si le projet s'autofinance, ça nous suffira, sachant que nous garderons nos emplois. Seulement après quelques temps mon épouse pourrait gérer le bien à temps plein et forcer le développement.
Concernant le nouveau PLU, étant dans une zone naturelle, tous dossiers travaux seront automatiquement refusés par les commissions. Donc l'objectif est de monter un projet bien ficelé dès maintenant.
Pour les travaux effectivement les coûts s'envolent rapidement dans l'ancien... les surprises !!

Corinne,
Nous sommes déjà en zone NC, donc aujourd'hui seuls sont autorisés les travaux de réfection mais aucune modification. Après nous ne pourrons plus toucher une tuile ...  légalement en tout cas

Yvon*,
Cette solution est bonne, sauf que budget est à 0 ... Déjà rien que 350m2 de toiture toute à reprendre charpente comprise ...
Donc ce que je dois faire est de présenter un projet complet aux commissions et que ce projet soit rapidement réalisable, viable, et écologique et respectueux de l'environnement pour qu'il soit accepté.

Isa,
Oui c'est à peu près ça ! En même temps je suis assez fou pour imaginer ce type de projet
Ensuite j'ai pensé aux séjour culinaires car ils touchent à la gastronomie, terrain que je côtoies de par mon métier, donc familier. Tout en permettant un retour sur investissement rapide, sur le papier .  Toujours dans les études, ça va s'affiner.
Je suis entièrement d'accord, je ne vais pas compter sur des bonnes paroles, tout doit être ficelé quitte à être contracté

Corinne,
Oui sur le papier tout peut marcher, la réalité peut être toute différente. D’où l’intérêt des études de marchés.

Stéphane,
Yvon est correct oui, cette solution est la plus adaptée et raisonnable. Malheureusement le budget disponible ne me permet pas une remise au propre sur le long terme. Je sais je suis difficile !
Les effets de mode sont à éviter et se concentrer sur ce qui marche. Ensuite on peut suivre un effet de mode sans s'enfermer dans un projet qui ne peut pas être adapté par la suite. Qui peut le plus peut le moins, donc le jour ou les séjours culinaires ne marcheront plus le mas pourra être loué tel quel.


Voila j'ai essayé de répondre à tout le monde au plus précis. Je vous remercie pour vos remarques et avertissements très justes et réalistes. Sachez que je prend note et souhaite que ce projet marche et que je n'y laisse pas des plumes !

J'ai hâte de vous donner les résultats des études,

Bonne nuit !

effectivement, la solution d'Yvon (impulsée par Chantal aussi) me semble etre super intéressante pour ta problématique, et beaucoup moins prise de tete (quoique, apres 3 ans 1/2 de travaux pour ce qui nous concerne, je ne dirais pas que la réno d'une viellie batisse soit sans problème!)

Déjà, tu viens de nous montrer un point très positif, c'est que, contrairement à la plupart des gens qui s'inscrivent sur le forum avec souvent des rêves totalement irréalistes, tu ne prends pas la mouche dès qu'on te met en garde ou qu'on émet des réserves sur ton projet, mais tu nous expliques posément tes raisons.

Le projet chiffré présenté à la banque ou aux banques déterminera en effet si tu peux te lancer ou pas.

Ah oui 350m2 de toiture a refaire    
Courage !!!  

stork30 a écrit:

David,
Il y a à 40 min de chez moi des séjours culinaires de 7jours/6nuits pour 2750 euros, le tout incluant hébergement, 7 petits dejs, 5 déjeuners, 4 dîners, excusions, dégustations de vins, fromages, transports depuis hébergement vers l'atelier, les visites extérieures, multiples cours de cuisine ( pain, soupes, salades, pâtisseries, spécialités provençales et méditerranéennes ).
Je pense que rester dans cette fourchette de tarifs, avec quelques modifications, est possible. Me concernant le vin à volonté ne me coûtera pas cher

C'est 2750 par personne ou pour plusieurs ?

Je crois que nous sommes ici en plein dans mon domaine de connaissance.je me permets donc de te donner mon avis.

Je commence à avoir une expérience dans le domaine de la restauration et des financements de projets, 350 m² de toiture c'est pas mal dans notre première restauration, il y a 20 ans, nous en avons refait 700m² de toiture ( guère de modif de charpente) et la seconde fois 650 m² avec toute la charpente et volige à refaire puis quelques années plus tard reconstruit 7 vieux chalets avec démontage pour ce faire de 20 chalets à 2500 km d'ici.

Monter un projet avec 100% d'emprunt me semble difficile à argumenter à un banquier et me semble bien compromis même avant présentation. Je crains qu'un total autofinancement dans un tel projet ne soit possible, je doute fort de la rentabilité particulièrement dans les premières années. Si j'étais le "financeur" je serai très regardant et je dois t'avouer que je tenterai de trouver une part d'autofinancement si j'étais à ta place.

Autrefois il existait une solution aujourd'hui obsolète qui était de gonfler les devis, de rajouter un apport fictif de la valeur de l'augmentation du devis et le tour était joué. Les banquiers se sont fait tellement avoir car la rentabilité n'était que très rarement atteinte, qu'ils exigent maintenant que la totalité de l'apport soit justifié en paiement de factures avant le déblocage du premier centime du prêt. Même si on a les reins solides et des garants.

Je te souhaite bonne chance et bonnes réflexions avant d'appuyer sur le bouton start.

scrat a écrit:

Comme d'ab Yvon a la bonne solution d'attente.
Car très honnêtement je n'arrive vraiment pas à me représenter ce projet.
Même sur des secteurs très touristiques avec un gros historique de business haut de gamme, cela bouge et change énormément !
Dans L'arrière pays provençal Mougins,Tourtour, mais aussi sur des stations Cannes, Grasse, St Tropez, st Raphaël.... c'est la valse des ouvertures, fermetures et réouverture des établissements de haut de gamme...Hotels, restaurants, Mas, auberges ....
C'est aussi un marché en pleine transformation. Y-a tellement de possibilités aujourd'hui à coups d'avions de partir vers des "destinations nouvelles" , "Vivre de nouvelles experiences"  un peu partout dans le monde….
La clientèle qui a "des moyens" bouge beaucoup, suit des modes, des tendances.. est très versatile.
C'est pas pour rien que dans ce secteur de luxe les "investisseurs" se sont substitués aux anciens propriétaires..Les investissements sont tellement importants pour rester en haut de l'affiche que c’est devenu inabordable pour les petits portefeuilles.....Et ces grands groupes onr les reins solides au cas ou ils auraient fait fausse route..ils rebondissent et comblent avec ce qu'ils gagnent ailleurs.

je rejoins totalement Stephane dans son analyse d'autant plus que le site qui propose des sejours avec cours de cuisine provençale se trouve à côté ou presque ( dans le village à coté) donc au moins 5km , et que ce n'est qu'un produit marketing , un produit de niche qui a trouvé sa cible mais exclusivement aux USA sur le nom de la célèbre cuisinière , une maison comme celle qui est proposée est tellement rustique que l'on croirait une pub des années 60 ou 70 , si tu regardes les maisons en location aux alentours avec conciergerie et tous les services allant avec tu serais surpris du nombre proposé , tout n'est pas loué sans cesse loin s'en faut, bonne chance pour ton projet mais en gardant bien les pieds sur terre , ce que tu sembles faire contrairement à beaucoup de personnes venues sur le forum en rêvant un peu trop

On a toujours des surprises dans l'ancien ( et malheureusement ce n'est jamais un coffre plein de lingot !!! ) donc je mesure l'investissement "de base". Après chiffrages on aura un estimatif plus précis de la douloureuse, et si par miracle ce sera compatible avec de la location sans produit de luxe, ce serait le top, mais je n'y crois pas trop ...

Vos avis sont importants pour mesurer l'ampleur du projet, je ne vais pas me fâcher pour des conseils expérimentés, comme tu dis beaucoup sont dans ce fonctionnement. J’essaie de garder raison et avancer avec sécurité.

David, oui c'est le prix par personne.

Yvon tu as raison, les banques aujourd’hui ne veulent plus beaucoup prêter ...
Concernant la partie auto financée, c'est un point à négocier, surtout qu'avec mon activité pro je les fait beaucoup travailler ... C'est un argument de négociation si ma banque actuelle veut me garder...
Mais j’attends d'avoir un business plan en béton à leur présenter pour les rassurer et mettre toutes les chances de mon coté.

Béatrice, oui ce produit que j'ai présenté est très ciblé, complètement pour une clientèle restreinte.

A bientôt pour la suite ...

stork30 a écrit:

Mais j’attends d'avoir un business plan en béton ...

Vaudrait mieux qu'il soit réaliste, voire même pessimiste pour être sûr que tu ne vas pas te planter. Mais ce n'est pas à toi, chef d'entreprise, que je vais apprendre qu'on a tendance à occulter, consciemment ou inconsciemment, les points qui nous embêtent dans un business plan. Tu as prévu de le faire valider par quelqu'un de totalement extérieur à ton projet ?

J'ai prévu de faire faire ce business plan par mon cabinet d'experts comptables. Ce qui devrait être assez réaliste et comme tu dis calculé au " moins bon " car il y aura toujours des imprévus

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   et  

stork30 a écrit:

J'ai prévu de faire faire ce business plan par mon cabinet d'experts comptables. Ce qui devrait être assez réaliste et comme tu dis calculé au " moins bon " car il y aura toujours des imprévus

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Un expert-comptable, ça sert à consigner l'activité passée à l'aide de saisies d'écritures et de liasse fiscale afin d'obtenir une photo (bilan) ou une visibilité de l'année passée (compte de résultat)
Un business plan doit être conçu par le porteur de projets, à l'aide d'une étude de marché, de concurrence, une évaluation des charges fixes et variable, des investissements initiaux, une projection du chiffre d'affaires possible (ce n'est pas le montant de tes investissements+charges qui déterminent ton CA).

yourtie a écrit:

Un expert-comptable, ça sert à consigner l'activité passée à l'aide de saisies d'écritures et de liasse fiscale afin d'obtenir une photo (bilan) ou une visibilité de l'année passée (compte de résultat)
Un business plan doit être conçu par le porteur de projets, à l'aide d'une étude de marché, de concurrence, une évaluation des charges fixes et variable, des investissements initiaux, une projection du chiffre d'affaires possible (ce n'est pas le montant de tes investissements+charges qui déterminent ton CA).

OK à 100% avec Corinne. Bonne analyse.

Oui Corinne tu as raison. Je me suis mal exprimé. Mon cabinet comprends des experts comptables mais pas que. Ils ont également des juristes, analystes etc... Ils sont capables de faire des missions variées car ils servent plusieurs branches pro. Ils sont d'ailleurs partenaires des GDF dans mon département.

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stork30 a écrit:

Ils sont d'ailleurs partenaires des GDF dans mon département.

vein diouze partenaire des doyens

ce n'est pas la référence , moi je dis ça, je dis rien

Oui j'ai bien compris que GDF ne faisait pas partie de vos préférences ! Lol !

Le cabinet est leur partenaire mais est indépendant. Je pense que les services rendus seront de qualité. A voir.

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