Régulation des meublés de tourisme

moulin.du.barthas@wanadoo a écrit:

Charmant a écrit:

tiens, dans le chapitre "enrichissements", j'ai lu quelque part une possible augmentation du nombre de ch max (5) pour les CH...et un paquet de modifs légales pour mettre tout le monde à l'amende.

"faut k'tu craches, faut k'tu payes" ...sont toujours très inventifs, nos technocrates, pour "leur" bonne cause.

... ça fuse dans tous les sens.! ... une chose est sure, 2017 sera rock'n roll

tu veux dire que le nombre de chambres pourrait être supérieure à 5 ?

oui isabelle, c'est une des propositions, ce qui fait que peut-être vous pourriez devenir de petits hotels
avec les mêmes contraintes ) où que les petits hotels deviendraient CH !!!

mais il est aussi étudié une reconnaissance particulière pour les meublés touristiques. " gite labélisé" là encore on joue sur les mots, car se sont les labels qui travaillent en sous marins.

et tiendront-ils compte de la validation préfectoral " meublé touristique" ?????

un certains nombre de députés se sont opposé a cette nouvelle loi, et elle est passée de très peu, mais en même temps, vu le peu d'élus présents ......

*

isabelle a écrit:

vu le peu d'élus présents ......

effectivement, moins de 10% du cheptel des députés que nous engraissons ont voté : 50 votants 30 pour et 20 contre

yvon* a écrit:

La seconde solution mais je dois faire des tableaux comparatifs avant de rencontrer un spécialiste serait de passer au réel en créant une sarl ou eurl d'exploitation ou éventuellement exploitation en nom propre si c'est possible de se louer à soi même ( on est loin de: "le moins d'administration possible"), le jeu consisterait a louer à vide à la sarl avec un loyer élevé pour limiter le résultat de la sarl mais ce loyer subirait un abattement de 50% seulement si on est au micro foncier ( attention au CA Micro foncier maxi).

c'est aussi une de nos solutions éventuelles que nous devons valider ou pas avec un spécialiste

yvon* a écrit:

France a écrit:

...
A continuer de suivre ... va avoir de grosses incidences....

Je continue a cogiter pour tenter d'optimiser, pour le moment la solution qui semblait prévaloir était de passer en AE mais je viens de m'apercevoir que ceci semble un leurre pour nous car il n'y a rien d'avantageux à choisir ce regime sauf erreur de ma part car je manque de connaissances en la matière. Par exemple il n'y a rien de particulièrement avantageux par rapport au microbic ( même limitations de CA et mêmes règles), les cotisations forfaitaires a 13.40% n'ont rien d'un cadeau car un taux de 45% du bénéfice si on est au plafond du microbic 82200 € dans un regime standard  = (82200 €*29%*45%) soit 13.05% le seul intérêt semble être le prélèvement obligatoire de L’impôt sur le revenu mais il est très limité et pas applicable dans notre cas. Bref passer en AE est me semble t-il se mettre un paquet de contraintes pour rester à la limite maxi de toutes les règles fiscales et sociales afin d'optimiser cette solution. autant rester en lmnp microbic et payer le rsi sur 29% du CA.pour les personnes pouvant bénéficier de L’impôt libératoire en cotisant à 14.40 % la solution d'AE semble intéressante .

La seconde solution mais je dois faire des tableaux comparatifs avant de rencontrer un spécialiste serait de passer au réel  en créant une sarl ou eurl d'exploitation ou éventuellement exploitation en nom propre si c'est possible de se louer à soi même ( on est loin de: "le moins d'administration possible"), le jeu consisterait a louer à vide à la sarl avec un loyer élevé pour limiter le résultat de la sarl  mais ce loyer subirait un abattement de 50% seulement si on est au micro foncier ( attention au CA Micro foncier  maxi).

(**)autre solution :cesser l'activité de loueur en meublé pour passer au réel en loueur a vide pour une majorité de chalets et garder un unique chalet en location en meublé en limitant le ca à 23000 €.

Le passage en LMP semble plus complexe car il est truffé de limitations de CA annuel notamment  sur l'exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente et surtout est extrêmement pénalisant en cas de décès du Loueur en meublé pro ( double imposition pour la succession).

Dernière solution ( de facilité et peut être quasi équivalente au bilan fiscal général ) ne rien changer ou appliquer partiellement la solution (**) et payer on est proche de notre souhait: "le moins d'administration possible")

Le plus gênant dans tout cela est l'instabilité fiscale, il est quasi impossible en France de prendre une décision efficace vraiment réfléchie et surtout cette décision peu devenir catastrophique selon les décisions futures de nos élus.

Exactement!!
Je comprends qu'il faille chercher de l'argent, et contribuer à l'effort collectif me semble normal aussi, mais cette instabilité demande une adaptation et une flexibilité constante incompatibles avec les décisions à moyen ou long terme...

Yvon* a écrit:

Par exemple il n'y a rien de particulièrement avantageux par rapport au microbic ( même limitations de CA et mêmes règles), les cotisations forfaitaires a 13.40% n'ont rien d'un cadeau car un taux de 45% du bénéfice si on est au plafond du microbic 82200 € dans un regime standard  = (82200 €*29%*45%) soit 13.05%

Sur un autre post où j'ai posé la question il a été répondu que c'était 45% sur le CA et non sur le bénéfice....

Dans une news lettre reçue aujourd'hui - sais pas d'où je suis inscrite là du moins m'en rappelle plus - y a ce lien "https://www.youtube.com/watch?v=iTF5vVICj8c" et aussi "https://www.facebook.com/Eldoradoimmo/" et ca
"Comme l'évolution de la fiscalité est vraiment un sujet ultra important pour vous, nous vous proposons une conférence "Facebook live" demain mardi 7 novembre à 21h .
Le thème : tout savoir sur la fiscalité de la location meublée et payer 0€ d'impôts, même en 2017 :)

Donc notez dans votre agenda, demain 21h, rendez vous sur notre page Facebook"

Pas regardé plus loin , pas le temps , peintouille et arrivée cet am

Pour le montant des cotisations sociales, c'est 45% du bénéfice (quand on est au réel) ou 13,4% du CA (des recettes) quand on est au régime Micro. Des cotisations sociales à hauteur de 45% du CA, ça serait juste intenable.

Sur le débat entre réel et micro bic, les personnes au réel sont souvent persuadées que le régime micro est plus avantageux, et ceux du régime micro sont persuadés du contraire. Du principe que l'herbe est toujours plus verte ailleurs.

De ce que j'ai pu étudier depuis des années avec les différents cas de figure :
1/ il n'y a pas de régime qui soit gagnant dans tous les cas; tout dépend du niveau des charges, souvent plus important au démarrage (les investissements), mais aussi des revenus du conjoint, car les déficits quand on est au réel sont déductibles des autres revenus du foyer (en entreprise individuelle).
2/ Le principal avantage du régime Micro (qui a fusionné avec l'auto entrepreneur, on dit maintenant micro entrepreneur) c'est sa simplicité. Si vous êtes allergiques à la compta et aux formalités administratives, c'est un point à prendre en compte.
3/ Si le choix d'une imposition "au réel" sur le bénéfice est souvent financièrement plus avantageuse, il convient de prendre en compte le coût du recours très conseillé à un expert comptable qui vient se rajouter aux autres charges. Ce coût peut toutefois être atténué si on est imposable et que l'on a recours à un CGA

Je suis au réel simplifié avec récupération de TVA et je SAIS que j'ai fait le bon choix (et vraiment y'a pas photo!).
Je me passe de comptable depuis cette année, car le coût exorbitant de ses services me bouffait mon bénéfice sans rien m'apporter de concret.
Je suis en train de faire ma compta pour ma déclaration e TVa fin novembre, je passe beaucoup moins de temps que d'habitude en +.

Je cotise depuis le début au RSI, alors que je n'y étais pas obligée car mes revenus locatifs me rapportaient plus que mon entreprise.

Je suppose que la nouvelle loi prévoit aussi un montant plancher pour le RSI, il est d'environ 1200€ à l'année au réel.

jpp_nice a écrit:

1/ il n'y a pas de régime qui soit gagnant dans tous les cas; tout dépend du niveau des charges, souvent plus important au démarrage (les investissements), mais aussi des revenus du conjoint, car les déficits quand on est au réel sont déductibles des autres revenus du foyer (en entreprise individuelle).

Je voudrais apporter une petite précision : en EI (entreprise individuelle) BIC LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur les revenus globaux, seuls les déficits LMP le sont. Les déficits BIC LMNP sont reportables sur 10 ans et ne peuvent être imputés que sur des bénéfices LMNP.

isa-alsace a écrit:

jpp_nice a écrit:

1/ il n'y a pas de régime qui soit gagnant dans tous les cas; tout dépend du niveau des charges, souvent plus important au démarrage (les investissements), mais aussi des revenus du conjoint, car les déficits quand on est au réel sont déductibles des autres revenus du foyer (en entreprise individuelle).

Je voudrais apporter une petite précision : en EI (entreprise individuelle) BIC LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur les revenus globaux, seuls les déficits LMP le sont. Les déficits BIC LMNP sont reportables sur 10 ans et ne peuvent être imputés que sur des bénéfices LMNP.

donc isa pour rebondir, tout créateur visant une belle structure a interet de par l'investissement a passer en LMP.si les autres revenus sont conséquent ?

Je ne connais pas en détail le statut LMP, ayant choisi à l'époque le LMNP.
Je dirais qu'avec les nouvelles dispositions fiscalo-sociales qui se dessinent pour les LMNP, l'écart entre les 2 statuts va se réduire.

La cotisation RSI à partir de 23 K€ concerne les "grosses" structures, donc idem.
Pour la fiscalité appliquée aux plus-values de cession : pour l'instant le statut LMNP est plus favorable puisque c'est celle des particuliers qui s'appliquent, donc on ne tient pas compte des amortissements pratiqués. Mais il semble que cela soit dans le collimateur du législateur ...
Les plus-values de cession des LMP sont exonérées avec beaucoup de "si" et de conditions (+ 5 ans, attention aux investissements et travaux ultérieurs au démarrage, etc). Les plus-values à court terme sont imposées au RSI.
Quant au déficit imputable sur le revenu : il ne faut pas qu'il provienne des amortissements, mais uniquement des charges, que l'on soit LMNP ou LMP. Donc il faut vraiment avoir des grosses charges par rapport aux recettes pour dégager un déficit, en général la 1ère année ou maxi 2 ans (sinon est-ce viable d'ailleurs ?).

isabelle a écrit:

...

donc isa pour rebondir, tout créateur visant une belle structure a interet de par l'investissement a passer en LMP.si les autres revenus sont conséquent ?

ATTENTION Raccourci trop rapide , surtout pas passer en lmp sans vraiment étudier le dossier et se faire conseiller.*

Comme Yvon le dit, il est urgent d'attendre des précisions (la loi de finances n'est pas encore votée), et de bien analyser sa propre situation sous tous les aspects.
Pour l'instant, seuls les LMNP en location saisonnière seraient soumis au RSI, pas les locations meublées à l'année.

*

J'ai peut être des lacunes

Dès lors qu'un loueur dépasse 23 000 euros de recettes, il va, si le projet passe devoir payer des cotisations sociales. Cela veut dire qu'il passe de LMNP à LMP.

Dès lors la question de savoir si c'est mieux LMP ou LMNP ne se pose pas au delà de 23 000 euros de recettes. Non ?

Comment peut on être (Isa) Entreprise Individuelle LMNP ? Si on est en entreprise, individuelle ou non on est professionnel. Non ?

Les questions qui se posent alors c'est :
1/ quel régime fiscal adopter ? Réel ou Micro BIC.
2/ Quel statut juridique ? Entreprise Individuelle ou société.

JPP : On peut être en EI et au réel, et LMNP : il suffit de ne pas s'inscrire au RCS.
J'en conclue que même avec 23 K€ de recettes, donc soumis au RSI, on peut toujours être LMNP.
On parle là de gîtes uniquement, et de statut fiscal.


Yvon : de mémoire c'était dans un rapport de travail d'un ministère public datant de début 2015, où étaient envisagés différents scénarii de réforme du statut de loueur de meublé non professionnel. Il s'agissait d'une piste de réflexion ...

En complément à mon post ci-dessus, je voudrais revenir sur le terme "EI" (entreprise individuelle). Du point de vue juridique, une EI est une activité exercée par un personne physique qui n'a pas créé de structure juridique de société dédiée ni de capital : tous les gîteux sont des EI dès lors qu'ils n'ont pas créé de Sarl, SAS, etc. Il y a confusion - au sens strict - du patrimoine privé et "professionnel". D'où le Siret qui répertorie le particulier en tant qu'EI.
D'un point de vue juridique, la location meublée est une activité civile, patrimoniale.
D'un point de vue fiscal, c'est une activité commerciale (BIC)

isa-alsace a écrit:

JPP : On peut être en EI et au réel, et LMNP : il suffit de ne pas s'inscrire au RCS.

J'avoue que ton affirmation me laisse perplexe, Isa... en effet, créer une entreprise individuelle implique forcément de s'immatriculer au CFE, on a donc un N° de SIREN (RCS 0000000), et ont est donc forcément inscrit au RCS.
Peut-être parles-tu des AE (auto-entrepreneur) qui est un régime qu'on peut choisir en étant EI?

pour les chèques vacances on est bien bien passé au CFE pour obtenir le siren et on reste particulier !

bon je file a demain

On peut demander un N° de SIREN sans créer d'EI, mais on ne peut créer d'EI sans s'immatriculer au RCS... car sans RCS, point de N° de SIRET, ni de SIREN.

voici ce que j'ai trouvé à propos du siren :
https://www.infogreffe.fr/societes/informations-et-dossiers-entreprises/dossiers-thematiques/creation-entreprise/dossier-immatriculation-au-rcs.html

Il y a cependant au moins une exception, c'est dans le domaine agricole, où il faut faire les démarches pour obtenir le SIREN auprès du CFE de la chambre d'agriculture, le numéro RCS n’est attribué qu’aux exploitations agricoles sous forme sociétaire.

Le RCS est le registre des commerçants, en société ou en individuel.
Le LMNP n'est pas juridiquement un commerçant.
Le Siren identifie une entité (particulier ou société), le Siret précise la localisation. C'est l'Insee qui gère ce répertoire.
Le LMNP remplit le POi, il relève du CFE (centre de formalités des entreprises) des impôts - mais envoie maintenant son POi à la CCI, mais n'aura pas pour autant une inscription au RCS.

La France est compliquée, et le régime des loueurs de meublés est compliqué.
On utilise des abréviations qui ne font que renforcer les malentendus :
CFE = Centre de Formalités de Entreprises, mais aussi la Cotisation Foncière des Entreprises pour les taxes fiscales
RSI = Régime Social des Indépendants, mais aussi Régime Réel Simplifié d'Imposition pour le fisc


Pour info, ci-dessous la présentation du répertoire Sirène prise sur le site de l'Insee :
Présentation du répertoire SIRENE
Créé par le décret du 14 mars 1973, repris par les articles R. 123-220 à R. 123-234 du code de commerce, le Répertoire National d'identification des entreprises et des établissements concerne les unités implantées sur le territoire national.
La gestion de ce répertoire est confiée à l'INSEE. Elle est effectuée à travers le système SIRENE (Système Informatique pour le Répertoire des ENtreprises et des Etablissements), d'où le nom courant de SIRENE pour désigner le répertoire.

Le répertoire SIRENE à l'INSEE
En plus de la mission de gestion du répertoire, l'INSEE assure deux autres missions dans le cadre de SIRENE :
Une mission de coordination et d'information inter administratives
L'INSEE procède à l'immatriculation et l'identification des entreprises et de leurs établissements, qui sont utilisés et reconnus par tous.
l'INSEE attribue un numéro unique d'identification, le numéro SIREN aux personnes morales et aux entrepreneurs individuels et le numéro SIRET à chacun de leurs établissements. L'usage généralisé de ce numéro unique place le répertoire SIRENE au coeur du dispositif d'information sur les entreprises.
l'INSEE informe en permanence les associés et partenaires de SIRENE auxquels sont communiqués les mouvements enregistrés dans le répertoire (créations, modifications, cessations).

Une mission statistique
Le répertoire SIRENE, est en France un fichier de référence servant de base pour toutes les investigations statistiques sur les entreprises, enquêtes ou exploitations de sources administratives.
C'est la base de sondage des enquêtes ; le répertoire est utilisé notamment pour tirer les échantillons des enquêtes annuelles d'entreprises dans l'industrie, la construction, le commerce et les services.
C'est l'outil de référence pour vérifier les données d'identification dans les opérations statistiques impliquant la connaissance de variables relatives à des entreprises ou des établissements.
C'est une base de données pour les études structurelles sur des zones géographiques plus ou moins fines ou sur certaines catégories d'entreprises.
C'est la source privilégiée du suivi de la démographie des entreprises ; les mises à jour enregistrées dans le répertoire permettent notamment d'élaborer les statistiques mensuelles de création d'entreprises publiées par l'INSEE.
Haut de page

Contenu du répertoire SIRENE
Le répertoire enregistre l'état civil de toutes les entreprises et leurs établissements, quelle que soit leur forme juridique et quel que soit leur secteur d'activité, situés en métropole, dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion), à Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon et à Mayotte. Les organismes publics ou privés et les entreprises étrangères qui ont une représentation ou une activité en France y sont également répertoriés.

L'INSEE est chargé d'identifier :
les entrepreneurs individuels exerçant de manière indépendante une profession non salariée (exemple : un commerçant, un médecin),
les personnes morales de droit privé (exemple : une société anonyme) ou de droit public soumises au droit commercial (exemple : EDF),
les institutions et services de l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que tous leurs établissements.

Sont donc inscrits au répertoire tous les entrepreneurs individuels ou les personnes morales :
immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés,
immatriculées au Répertoire des Métiers,
employant du personnel salarié,
soumises à des obligations fiscales,
bénéficiaires de transferts financiers publics.

Le répertoire SIRENE rassemble des informations économiques et juridiques sur plus de 7,5 millions d'établissements et 6,5 millions d'entreprises appartenant à tous les secteurs d'activité.

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isa-alsace a écrit:

JPP : On peut être en EI et au réel, et LMNP : il suffit de ne pas s'inscrire au RCS.

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